安陽義烏國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目建議書(文件)
【正文】 利用 “ 報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌 ” 等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋 銷售。 （ 6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及 項(xiàng)目 建成后的運(yùn)營(yíng)管理等方面的節(jié)能措施 ， 充分有效的利用能源，提高能源利用率 。 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員 一、組織管理 公司將以 科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 項(xiàng)目小組（一級(jí)管理），在公司總經(jīng)理的 領(lǐng)導(dǎo) 下，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、規(guī)劃等 進(jìn)行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由組長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體的組織堅(jiān)督 實(shí)施 。 （ 1） 配置一名作為項(xiàng)目部經(jīng)理，需有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、 溝通 及對(duì)外協(xié)調(diào)能力，直接對(duì)公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。若公司銷售力量不是很強(qiáng)或經(jīng)驗(yàn)不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行市場(chǎng)的銷售工作。 三、資金計(jì)劃 資金投入計(jì)劃： 首期總投資 207, 萬元，其中：支付全部 地價(jià) 款 24, 萬元；全部 前期費(fèi)用 1,萬元； 建安 投資 157, 萬元； 開發(fā)間接費(fèi) 23,萬元 。 詳見 附表五：投資和融資計(jì)劃總表 第九章 效益與風(fēng)險(xiǎn) 分析 一 、 項(xiàng)目 投資成本預(yù)測(cè) 分析 項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資 321,，其中： 土地取得價(jià)款 24,，占 %； 前期準(zhǔn)備費(fèi) 1,，占 %； 建安工程費(fèi) 240, 萬元，占 75%；其中商業(yè)住宅和寫字樓按平均造價(jià) 2, 元 ／ ㎡ 測(cè)算，地下按均價(jià)1, ／ ㎡ 測(cè)算。詳細(xì)見附表二：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表 三 、現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目現(xiàn)金總流入 408,，現(xiàn)金流出 363,萬元，所得稅前現(xiàn)金凈流量 45,，所得稅后的凈現(xiàn)金流量 33, 萬元 ，內(nèi)部收益率為 %。 （ 2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范： 在施工過程中，由于原材料、購(gòu)配件質(zhì)量不符合要求，技術(shù)人員或操作人員水平不高，違反操作規(guī)程等原因而產(chǎn)生質(zhì)量問題。 敏感性分析 該項(xiàng)目敏感性因素有 售價(jià)、 建設(shè) 成本、容積率 即面積，各因素 變動(dòng)各項(xiàng)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的 影響 中建安成本最大 ， 應(yīng)作為關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素控制。 五 、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng) 測(cè) 算，本項(xiàng)目 稅后 內(nèi)部收益率為 %，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率 8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。 其一，安陽義烏國(guó)際商貿(mào) 城 市場(chǎng) 建成運(yùn)營(yíng)后， 將引進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶 5000余戶，其從業(yè)人員超過 2 萬人，加上延伸產(chǎn)業(yè)，可以 提供大量 的 就業(yè)機(jī)會(huì) ， 安置一大批社會(huì)人員上 崗； 其二， 增加當(dāng)?shù)卣?cái)政收入，促進(jìn) 安陽 經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 其 三 ， 該項(xiàng)目既是一項(xiàng)商業(yè)工程，也是一項(xiàng)惠民工程，它對(duì)于 安陽市第三產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，都將起著巨大的助推作用。 盈利能力分析 （ 1）、靜態(tài)分析 投資利潤(rùn)率（稅后） =項(xiàng)目 現(xiàn)金 凈 流量 /項(xiàng)目 現(xiàn)金流出 總額 =%。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 項(xiàng)目施工 會(huì)產(chǎn)生粉塵、噪聲、垃圾， 要 采取有效措施妥善解決這一問題，以防止或減少社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，保證 項(xiàng)目 的順利實(shí)施。 四 、 風(fēng)險(xiǎn)分析 建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)與防范 （ 1） 工期風(fēng)險(xiǎn)及防范： 在施工過程中，由于設(shè)計(jì) 誤差 、施工能力差、自然災(zāi)害等原因 可 致使 項(xiàng)目 不能按期建成 ，要加強(qiáng) 合同管理 ，防止拖延工期。 公共設(shè)施費(fèi) 5, 萬元，占 %；按照規(guī)劃面積公共設(shè)施 萬 ㎡ ，平均造價(jià) 1000 元 ／ ㎡ ，計(jì) 1,萬元 ；人防工程參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)折合面積 萬 ㎡ ，易地建設(shè)費(fèi) 1700元 ／ ㎡ 開發(fā)間接費(fèi)用 38, 萬元，占 %，其中管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用和其它費(fèi)用分別按照建安成本 5%、 2%和 1%測(cè)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用參照銀行利率按照建安成本和土地價(jià)款占用資金之和的 8%測(cè)計(jì)算。 資金回款計(jì)劃： 首期開工一年后商業(yè)和住宅同步銷售預(yù)計(jì)可以回籠資金 73, 萬元，第三年回籠資金172, 萬元；二期 采取預(yù)訂售房分期收款方式， 第一年預(yù)收定金 30%預(yù)計(jì)回籠資金 48, 萬元，第二年收款 60%預(yù)計(jì)可回籠資金 97, 萬元，第三年收款 10%結(jié)算可回籠資金 16, 。 第八章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 項(xiàng)目總投資 321,，其中： 取得土地使用權(quán)總成本為 2, 萬元（出讓金總額 23,，契稅 1,） ； 項(xiàng)目開發(fā)投資 成
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