【正文】 :00aa0039。 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 4 本年借款 B style=39。backgroundcolor:00aa0039。color:white。 表 1 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 人民幣單位 :萬元 序號 項 目 合計 計 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 銷售收入 2 營業(yè)稅金 886 3 附加 89 4 營業(yè)稅金及 附加 975 附表 2 總成本費用估算表 人民幣單位：萬元 序號 項 目 合計 計 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 外購原材料然料及動力 1800 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2 工資及福利費 1120 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 3 修理費 8860 4 其他費用 1772 5 經(jīng)營成本 5578 6 折舊費 6090 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 7 攤銷費 600 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 8 利息支出 19 總成本費用 其中 :可變成本 1800 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 固定成本 附表 3 利潤與利潤分配表 人民幣單位：萬元 序 號 年份 項目 合計 計 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 975 3 總成本費用 4 利潤總額 (123) 5 彌補以 前年度虧損 利潤總額 (45) 6 應納稅所得額 7 所得稅 (25％ ) 8 稅后利潤 (45) 9 可供分配利潤 附表 4 借款還本付息計算表 人民幣單位：萬元 序 號 年份 項目 年利率 (％ ) 4 5 6 1 人民幣借款 2 年初借款累計 6/aB style=39。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 25%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。 社會效益評價 ，改善干部職工和廣大群眾居住條件，美化城市環(huán)境，促進城鎮(zhèn)兩個文明建設(shè)具有重要作用。在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡。 敏感性分析結(jié)論表 變化幅度 內(nèi)部收益率（ %） 財務凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期（年） 基本方案 工程投資變化（ +5%） 工程投資變化（ 5%） 收入變化（ +5%） 收入變化（ 5%） 經(jīng)營成本變化（ +5%） 經(jīng)營成本變化（ 5%） 敏感性分析表明，各因素的變化都不同程度影響內(nèi)部收益率和投資回收期，并且內(nèi)部收益率跟銷售收入成正比，而跟建設(shè)投資和經(jīng)營成本成反比。 敏感性分析 由于本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，部分系預測和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預測財務評價諸因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟評價的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。見附表 5 財務現(xiàn)金流量表》。投資利稅率為 %。 項目盈利能力分析 項目年均凈利潤為 萬元。則年折舊額 =（ 15%）247。 原材料費用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 萬元 物料損耗 ： 1000 元 /天 *360=36 萬元 以上兩項合計年費用為 180 萬元 . ②工資及福利費用 項目建成后需服務人員 80 人 ,人均年工資福利 萬元 ,共 112 萬元。 酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。適合酒店檔次較高，銷售 價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。業(yè)主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 2020 年 8 月：分項工程驗收并投入運營。 資金來源和項目實施進度 資本金及來源 根據(jù)國務院 2020 年的規(guī)定，本項目應具備 35%的資本金，即 9824 35%= 萬元。 收益法定義： 預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。 2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。 佰特國際大酒店作為一家豪華商務旅游酒店 ，將嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 項目抵押貸款： 概 念： 即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將 客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能 快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 整體來看，佰特國際大酒店以星級酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 機會（ O） 廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；