論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權責的區(qū)分-論文(文件)
【正文】 89625147575499814% % % % %0100000202000300000400000500000600000碩士研究生 本科生 大專生 中專生 高中生人數(shù)所占百分比 開發(fā)商遺留問題過多，服務職責不到位 開發(fā)商的遺留問題長期得不到解決，這是造成兩者矛盾與糾紛的一個重要原因。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題近年來成為業(yè)主投拆的最大熱點。比如房屋質(zhì) 量、綠地面積縮水、配套設施不到位等很多爭議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設上的遺留問題。“盡管如此，有經(jīng)驗的物業(yè)公司在進駐住宅項目之 前，就應該前期介入，預先摸清開發(fā)遺留問題，比如工程質(zhì)量、設計缺陷等等，并通過和開發(fā)商溝通、協(xié)商，在進入之前解決問題。因此，有些物業(yè)公司為了中標，在與開發(fā)商交接項目的過程中，處處遷就、妥 協(xié)。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。 最后， 政府對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是 12 分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。 其次， 物業(yè)管理法規(guī)制度不健全 ； 縱觀市場，實際上國內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對物業(yè)管理市場的規(guī)范及管理有一定的作用?；旧鲜欠抗芩墓拷?jīng)營維修人員和各單位的后勤 、 管房的人員組織起來的翻牌公司?？梢栽O立類似履約保證金制度的制約機制在開發(fā)商有 14 意拖延不設立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟制裁 ；第五， 對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應懲罰和制裁措施，對物業(yè)公司與開發(fā)商之間的糾紛可以按照有關的法定程序進行必要的調(diào)解 。在這種情況下物業(yè)公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。但在實踐過程中，由于法律意識淺薄 、 管理不力，二者權責仍沒有明確分開。 為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應當站在業(yè)主的立場上和從保證 今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個方面：接管驗收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設單位對存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。但就 開發(fā)建設方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關系而言，開發(fā)建設方應負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人 。物業(yè)管理企業(yè)應督促開發(fā)建設方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權資料和技術資料。 加大政府部門的干預和指導 政府應成為現(xiàn) 代物管行業(yè)的堅強后盾。 縱觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程 中，政策的支持都是不可或缺的因素。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會 17 的廣泛關愛?，F(xiàn)代物業(yè)管理，應走出行業(yè)的狹小天地，走上社會的廣闊舞臺?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應重點致力于自身隊伍建設。 進一步 完善我國物業(yè)管理法律制度 的 盲點 一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，推動房地產(chǎn)市場，促進城市社區(qū)建設。 為 進一步完善我國有關的物業(yè)管理法律規(guī)范。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。 4 總結 ： 總之，要明確區(qū)分物業(yè)公司與開發(fā)商之間的責權、 減少日益增多的物業(yè)管理糾紛， 就 應當加強物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督，以法律的形式來規(guī)范物業(yè)管理行為， 為 保護居住小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的合法權 益。 參考文獻： [1]宋建陽，物業(yè)管理概論，華南理工大學出版社 [2]趙永 莊，物業(yè)管理理論與實物，冶金工業(yè)大學出版社 [3]王家福，物業(yè)管理條列解釋，中國物價出版社 [4]梁慧星，中國物權法研究，中國法律出版社 [5]崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財經(jīng)大學出版社 。建議在物 業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務的管 理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關的權利義務、操 作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院 20 審理物業(yè)管理糾 紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應當做到以下 幾點：一要結合國外先進物業(yè)管 19 理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標，提高設立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。物業(yè)管理應該是住宅小區(qū)建設完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 、物業(yè)管理公司和業(yè) 主的責、權、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關系，都有非常明確的法律規(guī)范。從 立法上明確劃分建設單位與物業(yè) 管理企業(yè)的權利、義務和責任（包括前期物業(yè)管理）。與此同時，加大內(nèi)部培訓力度培養(yǎng)人才。 大力加強行業(yè)隊伍建設。加大宣傳力度，提升行業(yè)形象。 喚起社會各界的呵護和業(yè)主的理解。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍
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