萬達集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析(1)(文件)
【正文】 23 大連萬達集團 ? 商業(yè)地產(chǎn)得與失 萬達商業(yè)模式，持續(xù)探索，不斷完善 ? 合作伙伴 ? 具有強大的吸引力和凝聚力的世界 500強企業(yè) ? 社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè) ? 國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名企業(yè) 24 大連萬達集團 ? 商業(yè)地產(chǎn)得與失 萬達商業(yè)模式，持續(xù)探索，不斷完善 ? 專業(yè)化運營 ? 調(diào)整組織架構(gòu)，兩級扁平化管理：將住宅與商業(yè)進行專 業(yè)化分工，成為獨立的業(yè)務(wù)模塊 ? 設(shè)立商業(yè)管理公司、商業(yè)規(guī)劃研究院 ? 風(fēng)險防范 ? 資金封閉管理：每個項目公司不得占用其他公司資金，跨公司金額 1萬元以上必須經(jīng)由總裁審批 ? 2021年天津項目剛啟動時資金極其困難，雖然南寧、沈陽、哈爾濱等項目的賬上都趴著上億元的資金，但天津項目一分錢也沒能拆借到。 ? 萬達確立的未來發(fā)展目標(biāo)中，到 2021年，商業(yè)地產(chǎn)開工 70個購物中心，建筑面積達 1000萬平方米，年租金收入達 100億元；住宅地產(chǎn)年開工 400萬平方米以上，年銷售收入 80億元。 ? 住宅為商業(yè)提供了一部分資金。 ? 應(yīng)對措施 – REITs(房地產(chǎn)信托基金 ) ：萬達引入麥格理，欲將其 9項資產(chǎn)打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最終擱淺。 – 部分成功項目，成為當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ纳虡I(yè)中心，如南寧萬達商業(yè)廣場。 ? 主要特點： 城市綜合體包括購物中心、公寓、寫字樓等功能單元。 ? 拆遷退鋪 沈陽萬達廣場經(jīng)過各種努力，先后三次開業(yè)，但始終無法使業(yè)績得到有效改進。 – 第三代原則上只租不售 – 對以前出現(xiàn)項目實行各種改進 ? 售后反租：如濟南、沈陽、長春等項目 濟南萬達廣場具體措施是由萬達自行補貼面積（約 2021平方米）的方式引進一家電器超市， 3年內(nèi)以固定租金租下各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經(jīng)營。 – 由于商鋪出售后無法保證商場整體經(jīng)營，給萬達的后期運營帶來極大的困難。 ? 旨在改進情況： 避免只有一個主力店、目標(biāo)客戶不對應(yīng)的問題。但這些商鋪后期經(jīng)營業(yè)績較差，回報率無法滿足業(yè)主的投資預(yù)期，引起部分業(yè)主投訴甚至鬧事。 ? 出現(xiàn)問題的原因： – 沃爾瑪和一層精品店的目標(biāo)客戶不對應(yīng)。 10 萬達訂單地產(chǎn)發(fā)展階段 第三代 城市綜合體 第二代 組合店 第一代 單店 成功 推出訂單地產(chǎn)模式 成功 引入多家主力店，客戶群多樣化 成功 引入多種物業(yè)提高投資回報率，只租不售避免了糾紛 大連萬達集團 11 大連萬達集團 ? 萬達 “ 訂單地產(chǎn) ” 的三個發(fā)展階段 ? 第一代購物廣場 —— 單店 ? 開始時間及項目： 從 2021 年開始，主要有長春萬達購物廣場、青島萬達購物廣場、南京萬達購物廣場等六個項目。 ? 第三、共同設(shè)計。 9 大連萬達集團 ? 萬達訂單地產(chǎn)主要內(nèi)容 ? 第一、聯(lián)合協(xié)議。 6 上海 寧波 南京 南寧 昆明 南昌 長沙 武漢 成都 西安 濟南 青島 天津 北京 大連 沈陽 長春 吉林 哈爾濱 商業(yè) 住宅 只有商業(yè) 只有住宅 兼有商業(yè)和住宅 南昌
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