【正文】 ： 隨著武漢新的商業(yè)格局發(fā)生變化，其他商圈的形成，且商業(yè)硬件設(shè)施也不斷升 級(jí)，規(guī)模不斷變大，購(gòu)物環(huán)境越來(lái)越好，交通越來(lái)越便捷，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái) 越激烈，以武廣為核心的商業(yè)由于自身硬件設(shè)施落后，特別是門前主干道對(duì)人 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 36 流的影響，其市場(chǎng)的輻射力逐步在縮小，消費(fèi)群體在分流，銷售業(yè)績(jī)呈下滑狀 態(tài) 。 解放大道車流對(duì)人流的影響阻礙 商業(yè)持續(xù)發(fā)展。 主要 商業(yè)： 家樂(lè)福、好美家、工貿(mào)、漢商集團(tuán)的 21 世紀(jì)娛樂(lè)中心、各類品牌汽車 4S 店。 三、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均售價(jià)測(cè)算 價(jià)格多因素對(duì)比分值表 項(xiàng)目 很好 好 較好 相同 較差 差 很差 分?jǐn)?shù) 5 3 1 0 1 3 5 商鋪價(jià)格多因素分析表 1 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 閩東國(guó)際城 金龍花園 湘隆時(shí)代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 5 +0 +3 +5 +5 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 +0 +3 +5 +1 +3 商業(yè)規(guī)模 3 +3 +5 +1 +5 對(duì) 象 因 素 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 45 商業(yè)人氣 5 +0 +3 +5 +5 交通現(xiàn) 狀 3 +0 +3 +3 +5 商鋪價(jià)格多因素分析結(jié)果表 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 閩東國(guó)際城 金龍花園 湘隆時(shí)代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100/100 103/100 105/100 101/100 103/100 商業(yè)規(guī)模 97/100 103/100 105/100 101/100 105/100 商業(yè)人氣 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 交 通現(xiàn)狀 97/100 100/100 103/100 103/100 105/100 現(xiàn)有售價(jià) 38000 20210 12021 7500 7000 比準(zhǔn)價(jià)格 32268 21218 14457 8688 8764 對(duì) 象 因 素 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 46 權(quán)重值 20% 45% 15% 10% 10% 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格 = Σ 比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重值 = 19916元 /平方米 據(jù)此，我公司認(rèn)為銅鑼灣廣場(chǎng)一樓商鋪均價(jià)應(yīng)在 20210元 /平方米上下浮動(dòng)，差價(jià)在正負(fù) 1%左右。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 41 21 世紀(jì) 1F：家居城、餐飲 2F：服裝、飾品 3F：影城、 KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛球館、淋浴中心 （檔次較低、品種不全、服務(wù)較差） 三層，共 4萬(wàn)㎡ 小結(jié)： 1. 片區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，政府對(duì)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公 共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不完整，商業(yè)設(shè)施缺乏，僅滿足居民日常生活用品和家居建材，商圈輻射范圍小 2. 居民結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生巨變，消費(fèi)層次和水平比較低 3. 片區(qū)過(guò)漢口消費(fèi)習(xí)慣沒(méi)有徹底改變 （二）、項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)狀況 閩東國(guó)際 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 42 名稱 位臵 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)態(tài)定位 價(jià)格體系 規(guī)模 閩東國(guó)際 （項(xiàng)目對(duì)面） 一樓銷售， 4 樓租。近幾年，政府倡導(dǎo)武漢三鎮(zhèn)均衡發(fā)展宏偉藍(lán)圖，提出漢陽(yáng)“新區(qū)”發(fā)展的計(jì)劃，使?jié)h陽(yáng)成為最好的工業(yè)城、旅游城、居住城，隨著漢陽(yáng)“四新”祥規(guī)出臺(tái)，四大組團(tuán)板塊形成，將改變漢陽(yáng)的商業(yè)格局。 商圈的發(fā)展超過(guò)了市政建設(shè)的步伐，致使交通滯留、無(wú)處泊車的尷尬時(shí)有發(fā)生，也使得該地段的部分物價(jià)（如打車路過(guò)此地時(shí)的車費(fèi)、停車場(chǎng)月租費(fèi)等）過(guò)高，本項(xiàng)目停車場(chǎng)面積不大，車位也明顯不足，要考慮解決車位問(wèn)題。因此本項(xiàng)目招商工作要思考成熟，嚴(yán)格把關(guān)，將招商和開(kāi)業(yè)保持最佳聯(lián)系狀態(tài) 武廣商圈 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 35 商圈主要組團(tuán)： 主要商業(yè)項(xiàng)目有以武漢廣場(chǎng)為核心世貿(mào)廣場(chǎng)、 SOGO、武漢千禧龍超市、國(guó)美電器、中百倉(cāng)儲(chǔ)，萬(wàn)松園國(guó)際品牌一條街 商圈其他公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施： 武漢國(guó)際會(huì)展中心、武漢中山公園、五星級(jí)酒店亞洲大酒店、華美達(dá)酒店、新世界中心（在建）、 MEGAFIT 健身中心、協(xié)和醫(yī)院等 主營(yíng)業(yè)態(tài)： 服飾、珠寶、家居用品、日常生活用品、電器、餐飲、休閑娛樂(lè)、健身美 容等 商圈輻射力和市場(chǎng)形象： 由于武廣一向以規(guī)模、品牌檔次取勝，每年高達(dá) 20 幾億的銷售業(yè)績(jī)，處于武漢零售業(yè)龍頭地位，在全國(guó)零售業(yè)影響巨大，特別是其經(jīng)營(yíng)管理全國(guó)文明。 主要商業(yè)項(xiàng)目： 名稱 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)方式 人流量 面積情況 樓層及經(jīng)營(yíng)品牌 租金水平 車位 面積 開(kāi)間 佳麗廣場(chǎng) 17000 ㎡ 租 周 日： 50 人 /分鐘 平時(shí)： 30 人 /分鐘 靠墻面： 立柱周圍 : 已停業(yè) 銷售額 25% 50 個(gè) 大連萬(wàn)達(dá) 130000㎡ 租、售 周日： 60 人 /分鐘 平時(shí)： 40 人 /分鐘 33～ 57 ㎡ 外街開(kāi)間： 內(nèi)街開(kāi)間： 外街進(jìn)深： 內(nèi)街進(jìn)深： 7 米 三棟、沃爾瑪超市、華納影城一樓均為產(chǎn)權(quán)商鋪對(duì)外銷售。如麥德龍和徐東平價(jià)、凱旋門廣場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，對(duì)來(lái)自東亭和岳家嘴方面的客流進(jìn)行攔截，分流徐東平價(jià)的消費(fèi)人流，形成競(jìng)爭(zhēng)沖擊。本項(xiàng)目在配套資源方面也很相似，可以借用項(xiàng)目周邊景觀、旅游資源 商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模不大，檔次不高，業(yè)態(tài)布局不太合理，客流線路設(shè)計(jì)不太合理，導(dǎo)致客流盡可能長(zhǎng)時(shí)間看到所有商品，商圈的輻射力和市場(chǎng)影響力較小，市場(chǎng)形象一般 b、 徐東商圈 商圈介紹： 徐東大街和武青三干道相交處 。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 24 對(duì)漢陽(yáng)鸚鵡洲片發(fā)展相對(duì)滯后的一片狹長(zhǎng)的臨長(zhǎng)江濱水地帶，開(kāi)發(fā)集五星級(jí)酒店、主題公園、大型廣場(chǎng)、旅游、居住等功能于一體的都市、休閑居住區(qū)。規(guī)劃好漢陽(yáng)大道、鸚鵡大道沿線，結(jié)合舊城改造，搞好臨街房屋開(kāi)發(fā)與建設(shè)；利用親江臨湖優(yōu)勢(shì)，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。此外，漢陽(yáng)一側(cè)的江漢一橋至月湖橋 公里地段，將沿漢江分別搭建 米、 25 米和 29 米三級(jí)親水平臺(tái)。 長(zhǎng)江漢陽(yáng)江灘 ——— 起于長(zhǎng)江一橋，止于楊泗港，長(zhǎng) 公里。綠心周邊以 居住為主。 藍(lán)心 ——— 位于連通港路東側(cè)，占地面積約 30 公頃，包含較大的水面。均價(jià)售價(jià) 5800/㎡，期價(jià) 5000 元 /㎡ 小結(jié)： 本片區(qū)商業(yè)設(shè)施不多，其中漢陽(yáng)商場(chǎng) 1958 年，就在該地落成，成為漢陽(yáng)唯一大型商場(chǎng)。 ? 片區(qū)沿街鋪位數(shù)量較大，雖檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況確良好，和漢商扎堆一起，極具人氣，有利于烘托片區(qū)商業(yè)租金水平，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值。 將為本片區(qū)帶來(lái)約 3 萬(wàn)穩(wěn)定消費(fèi)人口。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 12