【正文】 載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 1 目錄 一、 片區(qū)規(guī)劃前景 2 （一）、整體規(guī)劃 2 （二）、商業(yè)前景 11 （三）、住宅市場(chǎng)前景 20 二、 武漢市場(chǎng)同類商業(yè)物業(yè)比較 24 （一）、三鎮(zhèn)典型商圈對(duì)比 24 （二）、項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)狀況 40 三、項(xiàng)目一樓可實(shí)現(xiàn)均價(jià)測(cè)算 43 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 2 一、 片區(qū)規(guī)劃前景 （一） 整體規(guī)劃 隨著武漢市政府提出“武漢三鎮(zhèn)均衡發(fā)展”的宏偉藍(lán)圖，重點(diǎn)放在漢陽(yáng)區(qū)建設(shè)，確定漢陽(yáng)區(qū)“旅游城、居住城、工業(yè)城”的新區(qū)面貌。將建設(shè)琴臺(tái)古跡區(qū)，文化藝術(shù)中心區(qū)，大型文化廣場(chǎng)區(qū)，梅子景園區(qū)，主題公園及會(huì)所區(qū)，文化建筑區(qū)、賓館、休閑配套服務(wù)區(qū)，古琴臺(tái)休閑景園區(qū)等八大景區(qū)，建 “ 琴之韻 ” 廣場(chǎng)作為連接各景區(qū)的交通要道。 —— 蓮花湖休閑度假區(qū) 包括蓮花湖的改造，蓮花湖周邊擴(kuò)建，江灘公園、漢陽(yáng)樹(shù)公園、鸚鵡洲公園的建設(shè)，重現(xiàn) “ 晴川歷歷漢陽(yáng)樹(shù)，芳草凄凄鸚鵡洲 ” 的美景。全線分三段：第一段（十升路 ——— 連通港路），全長(zhǎng) 4009． 8 米，道路紅線寬 100 米，中間設(shè) 10 米四新明渠；第二段（連通港路 ——— 攔江堤路），全長(zhǎng) 1301． 5 米，道路紅線寬 50 米；第三段（攔江堤路 ———鸚鵡大道），全長(zhǎng) 215． 4 米，道路 紅線寬 40 米。該路已列入今年的世行貸款項(xiàng)目。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 12 a、 片區(qū)規(guī)劃 武漢新區(qū)（四新地區(qū)）規(guī)劃 四新地區(qū)是武漢新區(qū)的重要組成部分，在武漢新區(qū)總體規(guī)劃中被確定為三大功能組團(tuán)之一。 ? 片區(qū)沿街鋪位數(shù)量較大，雖檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況確良好，和漢商扎堆一起，極具人氣，有利于烘托片區(qū)商業(yè)租金水平，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值。 藍(lán)心 ——— 位于連通港路東側(cè)，占地面積約 30 公頃，包含較大的水面。 長(zhǎng)江漢陽(yáng)江灘 ——— 起于長(zhǎng)江一橋，止于楊泗港，長(zhǎng) 公里。規(guī)劃好漢陽(yáng)大道、鸚鵡大道沿線，結(jié)合舊城改造，搞好臨街房屋開(kāi)發(fā)與建設(shè)；利用親江臨湖優(yōu)勢(shì)，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目在配套資源方面也很相似，可以借用項(xiàng)目周邊景觀、旅游資源 商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模不大，檔次不高，業(yè)態(tài)布局不太合理，客流線路設(shè)計(jì)不太合理，導(dǎo)致客流盡可能長(zhǎng)時(shí)間看到所有商品，商圈的輻射力和市場(chǎng)影響力較小，市場(chǎng)形象一般 b、 徐東商圈 商圈介紹： 徐東大街和武青三干道相交處 。 主要商業(yè)項(xiàng)目： 名稱 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)方式 人流量 面積情況 樓層及經(jīng)營(yíng)品牌 租金水平 車(chē)位 面積 開(kāi)間 佳麗廣場(chǎng) 17000 ㎡ 租 周 日： 50 人 /分鐘 平時(shí)： 30 人 /分鐘 靠墻面： 立柱周?chē)?: 已停業(yè) 銷(xiāo)售額 25% 50 個(gè) 大連萬(wàn)達(dá) 130000㎡ 租、售 周日： 60 人 /分鐘 平時(shí)： 40 人 /分鐘 33～ 57 ㎡ 外街開(kāi)間： 內(nèi)街開(kāi)間： 外街進(jìn)深： 內(nèi)街進(jìn)深： 7 米 三棟、沃爾瑪超市、華納影城一樓均為產(chǎn)權(quán)商鋪對(duì)外銷(xiāo)售。 商圈的發(fā)展超過(guò)了市政建設(shè)的步伐，致使交通滯留、無(wú)處泊車(chē)的尷尬時(shí)有發(fā)生，也使得該地段的部分物價(jià)（如打車(chē)路過(guò)此地時(shí)的車(chē)費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)月租費(fèi)等）過(guò)高，本項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)面積不大，車(chē)位也明顯不足，要考慮解決車(chē)位問(wèn)題。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 41 21 世紀(jì) 1F：家居城、餐飲 2F：服裝、飾品 3F：影城、 KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛球館、淋浴中心 （檔次較低、品種不全、服務(wù)較差） 三層，共 4萬(wàn)㎡ 小結(jié)： 1. 片區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，政府對(duì)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公 共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不完整，商業(yè)設(shè)施缺乏，僅滿足居民日常生活用品和家居建材，商圈輻射范圍小 2. 居民結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生巨變，消費(fèi)層次和水平比較低 3. 片區(qū)過(guò)漢口消費(fèi)習(xí)慣沒(méi)有徹底改變 （二）、項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)狀況 閩東國(guó)際 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 42 名稱 位臵 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)態(tài)定位 價(jià)格體系 規(guī)模 閩東國(guó)際 （項(xiàng)目對(duì)面） 一樓銷(xiāo)售， 4 樓租。 主要 商業(yè)： 家樂(lè)福、好美家、工貿(mào)、漢商集團(tuán)的 21 世紀(jì)娛樂(lè)中心、各類品牌汽車(chē) 4S 店。 經(jīng)營(yíng)狀況： 隨著武漢新的商業(yè)格局發(fā)生變化，其他商圈的形成，且商業(yè)硬件設(shè)施也不斷升 級(jí)，規(guī)模不斷變大，購(gòu)物環(huán)境越來(lái)越好，交通越來(lái)越便捷，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái) 越激烈，以武廣為核心的商業(yè)由于自身硬件設(shè)施落后，特別是門(mén)前主干道對(duì)人 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 36 流的影響，其市場(chǎng)的輻射力逐步在縮小，消費(fèi)群體在分流，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈下滑狀 態(tài) 。 主營(yíng)業(yè)態(tài)： 主要經(jīng)營(yíng)品牌服飾、珠寶、皮鞋、皮具箱包、餐飲、家居用品、電器、音像制品、家庭影院、婚紗攝影、日常生活用品等 主力品牌商家： 美國(guó)沃爾瑪、華納國(guó)際影 城、大洋百貨 經(jīng)營(yíng)狀況： 近年來(lái)由于佳麗廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，年年虧損，期間還被外地企業(yè)收購(gòu)，雖從新開(kāi)業(yè)，仍慘淡經(jīng)營(yíng)；大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于招商不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致剛開(kāi)業(yè)不久，商家紛紛退場(chǎng)，大連萬(wàn)達(dá)不得不重新招商，江漢路、王府井也只能維持正常經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)一般。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 26 主營(yíng)業(yè)態(tài)： 中檔百貨、電信服務(wù) 、手機(jī)市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、服飾鞋類專賣(mài)等 主要消費(fèi)人群： 中南路片區(qū)及武珞珞沿線中高收入消費(fèi)群 主要商業(yè)項(xiàng)目： 名稱 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)方式 人流量 商戶總數(shù)及業(yè)績(jī) 面積劃分 樓層及經(jīng)營(yíng)品種 租金水平 車(chē)位 面積 開(kāi)間 中商廣場(chǎng) 50000 ㎡ 租 周日： 50 人/分鐘 平時(shí) 20 人 /分鐘 1500 靠墻面： 8 ㎡ 10 10 ㎡ 立柱周?chē)? 6 ㎡ 1F：停車(chē)場(chǎng) 1F： 皮具箱包、珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、精品名鞋、煙酒、美容、麥當(dāng)勞 2F： 經(jīng)典女裝、流行時(shí)尚休閑、美發(fā) 3F： 精品 長(zhǎng)廊、時(shí)尚名品、都市麗人、小內(nèi)衣 4F： 流行精品、時(shí)尚正裝、時(shí)尚休閑、羊絨 5F： 國(guó)內(nèi)外名品、運(yùn)動(dòng)健身、戶外休閑、體育用品 銷(xiāo)售額25% 200個(gè) 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流 27 6F： 床上用品、家居用品、工藝品、小家電、影樓書(shū)屋、郵政廣場(chǎng) 7F： 童裝童具、沙畫(huà)陶吧、文具超市、彩虹世界 8F：已停業(yè) 9F 健身中心 ： 中南商業(yè)大樓 18000 ㎡ 租 周日： 40 人 /分鐘 平時(shí)： 15 人 /分鐘 800 靠墻面： 8 ㎡ 10 8 ㎡ 立柱周?chē)? 5 4 ㎡ 6 5 ㎡ 1F： 鞋、手表、箱包 2F： 女裝 3F：男裝 4F： 床上用品、內(nèi)衣、 童裝 5F： 電器 銷(xiāo)