【正文】 進度管理的研究。對于房地產(chǎn)項目這樣一個系統(tǒng)，譚術(shù)魁提出房地產(chǎn)企業(yè)要有效的將項目的各參與單位組織起來，統(tǒng)一目標(biāo)協(xié)同工作，這為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目各方協(xié)同管理提供了解決思路 2。 第 2 章 ： 相關(guān)理論概述。 第 4 章： 對 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的實施與控制進行研究。 第 5 章： 結(jié)論與展望。研究過程中運用比較、分析、綜合等多種方法，對收集的資料進行加工。 研究思路 本文在對國內(nèi)外項目進度管理研究狀況和在企業(yè)當(dāng)前施工項目進度管理現(xiàn)狀和問題進行簡要分析的基礎(chǔ)上，針對目前施工項目進度控制存在的問題，結(jié)合貴州盤江集團JY 項目進度管理的實際，從項目進度管理控制程序、項目策劃的實施、主動參與設(shè)計、與相關(guān)方的溝通協(xié)調(diào)管理等方面進行論述，并將項目在工期履約過程中采取的措施做以論述，結(jié)合工程實踐，分析進度控制的方法及其效果，形成具有指導(dǎo)意義的控制理論，能夠為邊設(shè)計邊施工項目的進度控制提供一定指導(dǎo)。 其次 ，為降低進度管理中人的影響因素，提出了進度管理與績效考核有效結(jié)合的設(shè)想。為整篇論文定下了基本格局。 房地產(chǎn)企業(yè)項目進度管理任務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，按照項目管理主體的分類屬于業(yè)主方的項目管理。 一個房地產(chǎn)投資項目可以劃分為：投資決策、投資實施和經(jīng)營使用三個階段。 項目進度計劃 項目的進度計劃值 得是按照合同和實際要求，以擬建項目的交付使用時間或者竣工投產(chǎn)時間為目標(biāo)，根據(jù)合理的順序來安排施工日程。 定義項目活動是最重要的步驟之一，是在工作分解結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，利用活動分解技術(shù)將工作分解結(jié)構(gòu)中最底層的工作分解為更小、更容易控制的具體活動，并形成文檔的過程 4。估算項目的活動時間也被稱作為估算項目活動工期，指的是利用可用資源狀況、項目范圍列出工程活動所需的工期或者時間。 假若在實際的施工過程中進度已經(jīng)偏離了計劃，則應(yīng)該對產(chǎn)生偏差的原因和對后續(xù)的進度計劃產(chǎn)生的可能影響進行分析，以期找出解決方法，避免項目總的進度計劃產(chǎn)生影響，提出相應(yīng)的解決措施，并且根據(jù)這些措施和方法修改原來的進度計劃，讓其更加地符合實際情況，從而實現(xiàn)元進度的計劃總目標(biāo)。 進度管理方法 在建筑工程項目中運用的進度管理方法主要有 前鋒線法、 橫道圖法、 列表法網(wǎng)絡(luò)圖法、關(guān)鍵鏈法、 掙值法等。橫道圖不僅可以用于表 達(dá)項目的進度計劃，還可以利用橫道圖法可進行項目進度的比較分析，如圖21 所示。 在網(wǎng)絡(luò)圖中，一項工程是由若干個表示工序的箭桿和節(jié)點 (圓圈 )所組成的網(wǎng)絡(luò)圖形，其中某個工序可以某箭桿代表，也可以某箭桿前后兩個節(jié)點的號碼來代表。 （ 4）關(guān)鍵鏈技術(shù)相比較于其他的管理方法，是在進度管理的過程考慮人的行為因素，將聚集理論、約束理論等引進到計劃的制定中去，通過控制關(guān)鍵鏈、設(shè)置工期裕量、避免資源并行分配、采用最晚的計劃等措施對傳統(tǒng)項目管理過程中存在的各種問題加以解決，例如 對項目工期的估算過高而導(dǎo)致項目很少能夠提前完成、不能夠好好利用項目工序提前完成的時機、資源與路徑合并并行分配而導(dǎo)致的項目延期等等。對偏差的原因進行分析，進而采取相應(yīng)的解決措施，對原來的計劃進行調(diào)整，讓兩者在新的起點重合，進行施工活動，發(fā)揮出組織管理作用，讓實際工作按照計劃來進行。這包括月 (旬 )作業(yè)計劃、季度作業(yè)計劃、分項分部工程進度計劃、單位工程的進度計劃、項目的總進度計劃，這些構(gòu)成改了項目進度的計劃系統(tǒng)。 （二 ）施工項目進度實施組織系統(tǒng) 項目施工的各個專業(yè)隊伍都是按照施工進度計劃來完成各個任務(wù)。從公司的盡力到項目經(jīng)歷到作業(yè)班組都需要設(shè)置專門的人員或者只能部門來負(fù)責(zé)匯報和檢查，統(tǒng)計和整理實際施工過程中的進度資料 ，并且將其與計劃進度進行分析、比較，做出及時的調(diào)整。假若沒有進行信息反饋，那 么將沒有辦法進行計劃的控制，所以說項目施工進度控制其實就是信息反饋的過程。這些都是在項目施工實際控制過程中對彈性原理的利用。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的原理是 施工進度控制分析計算和計劃管理的基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)能夠幫助管理人員組織 生產(chǎn)，讓他們心中有數(shù)，明確重點在哪里 ， 怎樣縮短工期，在哪里挖掘潛力，如何降低成本。 （ 3）按詳略程度分 。 6 王端良，建設(shè)項目進度控制 [M]． 北京：中國水利水電出版社， 1998 16 （ 5）按時間表示方法分。 圖 23 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的編制程序框圖 其中確定工作之間的邏輯關(guān)系是指網(wǎng)絡(luò)計劃中各工作間客觀上存在的一種先后順調(diào)查研究 設(shè)計施工方案 劃分施工過程 確定邏輯關(guān)系 編制網(wǎng)絡(luò)圖 確定工作時間 計算時間參數(shù)找出關(guān)鍵路線 工期是否滿足要求 資源是否滿足要求 繪制可行性網(wǎng)絡(luò)計劃 17 序關(guān)系，包括工藝邏輯關(guān)系和組織邏輯關(guān)系兩種。 雙代號網(wǎng)絡(luò)圖是箭線表示工作，箭頭表示其工作的流向，節(jié)點表示工作之間的關(guān)系。 在實際的過程中很容易將自由時差與總時差相混淆，在這里對兩者的特點進行闡述： 總時差：指的是工作從最早的開始時間到最晚的結(jié)束時間之間所包含的激動時間，也就是說在不影響計劃總工期的前提下，各個工作所包含的機動時間，其特點為：①總時差最短的工作最為關(guān)鍵；②總時差為 0，那么其他的時差也為 0；③某個工作總時差為包含該工作在內(nèi)的一個路段或者一條路線所共有。計算方法與雙代號網(wǎng)絡(luò)圖大致相同。這其中包括工期 費用優(yōu)化以及資源優(yōu)化兩大類。直接費用一般會隨著工期的縮減而增加，間接費用會隨著工期的縮減而將少，所以必定是存在一個總成本最低的工期，這就是費用優(yōu)化所需要追求的目標(biāo)。 如果關(guān)鍵線路有兩條以上時為使工期縮短△ t，則必須使每條關(guān)鍵線路都相應(yīng)縮短△ t 時間。 7 張建新 ，進度控制管理實務(wù) [M]．北京：中國水利水電出版社， 2020 19 第三章 貴州盤江集團 JY 項目進度管理問題與解決方法 貴州盤江集團 JY項目介紹 盤江是中國南方最大的煤炭工業(yè)企業(yè)，實際控制的煤炭資源量 140 億噸以上。 2020 年集團業(yè)務(wù)實現(xiàn)由生產(chǎn)經(jīng)營型向資本運作型的成功轉(zhuǎn)型，到 2020 年上半年，逐步形成“煤炭、煤化工、煤層氣、鐵合金、電力、建材、物流、技術(shù)研發(fā)與服務(wù)、裝備制造、特色地產(chǎn)”等十大產(chǎn)業(yè)板塊。因此，盤江集團申請在 JY 新區(qū)進行基地建設(shè)，并得到了省市領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，用地內(nèi)辦公、科研及商業(yè) 設(shè)施統(tǒng)籌考慮，以滿足集團公司發(fā)展的需要，并提升貴陽市的服務(wù)業(yè)水平。 （ 3）建筑材料、設(shè)備、資源供應(yīng) 貴陽市 建筑材料、設(shè)備供應(yīng)渠道暢通，市場貨源充足，砂、石等可就地供應(yīng)解決。 表 31 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積： 75853㎡ 總建筑面積 339364㎡ 地上建筑總面積 265469㎡ 總部大樓建筑面積： 40042㎡ 研發(fā)大樓建筑面積： 34440㎡ 賓館建筑面積： 33870㎡ 酒店建筑面積： 52597㎡ 寫字樓 A 建筑面積： 52334㎡ 寫字樓 B 建筑面積： 52184㎡ 地下建筑總面積 73895㎡ 建筑基底總面積 15499㎡ 容積率： 建筑密度： 20％ 綠地率： 36. 6％ 機動停車位： 2198 個（其中地下 2069 輛） JY 項目的指導(dǎo)思想： 首先，以相關(guān)規(guī)劃、部門規(guī)定為原則，提出貴州煤炭 資源開發(fā)利用工程研究中心的規(guī)劃設(shè)想，擬定出在規(guī)劃指導(dǎo)下，著眼于實際需求與發(fā)展前景的規(guī)模和各項建設(shè)指標(biāo)。以上情況導(dǎo)致了盤江金陽項目 2020 年 5 月 15日摘地，征地到了 2020 年 12 月 25 日方完整交地。 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)應(yīng)用水平低 JY 項目因為其規(guī)模龐大，復(fù)雜程度很高，所以要求施工企業(yè)必須要有專業(yè)化的職業(yè)素養(yǎng)，加強在施工過程中各工種之間的協(xié)同。 業(yè)主方對決策響應(yīng)慢 因為業(yè)主方是大型的國有煤炭企業(yè)，盡管成立了項目建設(shè)辦公室，還配備了專業(yè)的主管工程師和項目經(jīng)歷，但是在項目施工過程中出現(xiàn)問題時不能夠及時地提出解決措施，而是采用“民主集中制”和“報批制”，由主管工程師向項目經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況，再有 項目經(jīng)理組織工程師集體討論。 編排項目施工進度計劃以及資源配置不協(xié)調(diào) 在編制項目施工進度計劃時沒有能夠顧及到所有的工作，往往存在較多 的漏項，這樣便會造成：一是在實施的過程中因為編外工作很多，突發(fā)性的工作人為增加，這樣都會對計劃中的工作造成沖擊，從而對計劃中工作的實行造成影響；二是在編制的過程中只重視主要工作而對次要工作不重視， 造成項目“尾巴”拖得很長。 質(zhì)量與進度之間的統(tǒng)一關(guān)系得不到利用主要由以下原因引起的。 （ 2）階段性成果完成標(biāo)準(zhǔn)的缺失。因為，根據(jù)房地產(chǎn)項目工期要求緊的特點，往往會采取平行分包的發(fā)包模式，就算采取總包，也會存在邊施工邊設(shè)計。階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的缺失，讓階段性成果的質(zhì)量存在著重大的隱患。在這樣的情況下，從自身利益最大化的角度考慮，業(yè)主方為了確保項目的工期目標(biāo)，往往會根據(jù)項目的完成時間來對承包商獎懲 ； 而承包商則根據(jù)業(yè)主的措施 , 來決定是否壓縮工期和工期壓縮時間的長短。 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用不發(fā)達(dá)的原因分析 造成網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)在本項目施工管理中應(yīng)用不理想的原因是多方面的， 一是因為施工企業(yè)長期以來都是依賴公司內(nèi)部的工程“吃飯”，其觀念趨向于保守，這樣就會導(dǎo)致企業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)相差很大，管理應(yīng)用水平很低，絕大多數(shù)的施工企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的應(yīng)用方面都處于編制計劃上面，計劃在執(zhí)行過程中的控制、監(jiān)督以及調(diào)整方面缺乏有效的管理。三是受到施工企業(yè)自身素質(zhì)的制約。這其中包括行政干擾、工期確定、工程進度、沒有與網(wǎng)絡(luò)計劃緊密地聯(lián)系等等。目前大部分建設(shè)工程雙方一般是基于一次性合同所進行的合作 ,在合同期內(nèi) ,參與雙方保持暫時的合作關(guān)系 ,而當(dāng)合同有效期滿時 ,這種合同關(guān)系即告解體 , 合同雙方將來可能不會再發(fā)生任何合同關(guān)系。在實際的項目管理中， 承包商和業(yè)主之間既存在著合作，又有利益沖突。這樣就要求設(shè)計成果分階段的提交，工程實體分階段實現(xiàn)。而在房地產(chǎn)項目進度計劃的制定中往往只確定了工作完成時間這一個指標(biāo)，資源的投入以單項合同金額的形式進行確定，而工作的完成標(biāo)準(zhǔn)的制定往往以工程的實施階段進行確定，例如設(shè)計階段可能會在設(shè)計委托合同中確定最終圖紙質(zhì)量的完成標(biāo)準(zhǔn)。雖然現(xiàn)在大部分企業(yè)都利用的平衡計分卡的方法對員工進行績 效考核，然而對于直接對接項目的管理人員，目標(biāo)考核所占的比重仍然是最大的，因此項目管理人員的考核仍然是目標(biāo)考核。 項目施工進度計劃的實施和完成往往取決與資源的合理配置，這包含人 力資源、設(shè)備半成品的供應(yīng)、動力資源、施工機械配備、施工方法能夠及時跟進、環(huán)境條件要求等等。往往信息的傳遞線路較長、花費的時間較多。而本項目 的施工單位在施工現(xiàn)場應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的效果不是很好。 同時，由于眾多施工單位為了各自的利益，難免出現(xiàn)在工程中斤斤計較、互不配合的情況，造成協(xié)調(diào)工作量加大、配合不順利，這無疑 給工程進度帶來了更多的問題。 21 項目進度管理存在問題 雖然土地是通過招拍掛方式取得，從名詞解釋應(yīng)該是熟地出讓，但貴陽市的普遍情況卻是摘牌后由企業(yè)配合政府一起搞征地拆遷，處理善后和安置事宜。 JY 項目效益情況： 本項目是用于辦公和商業(yè)的綜合建筑群，辦公和科研在滿足盤江集團需要的同時，將有力促進集團的快速發(fā)展壯大；商業(yè)服務(wù)建筑在創(chuàng)收的同時，既滿足了城市發(fā)展的需要，又提高了貴陽市的服務(wù)業(yè)水平。 （ 2）土地資源及規(guī)劃條件 根據(jù)初步規(guī)劃定點，本項目規(guī)劃總用地面積 75853 m2（含綠化面積 4793 m2），本項目規(guī)劃方案各項指標(biāo)均符合相關(guān)規(guī)劃要求。因此沒有科技研發(fā)基地，嚴(yán)重影響了公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。因地處“攀西 — 六盤水資源開發(fā)區(qū)”的最南端，被譽為“金三角下的一顆明珠”。 本章小結(jié) 本章內(nèi)容簡要介紹了項目進度管理的概念，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)項目進度管理任務(wù)，各個階段、各個組成部分都要嚴(yán)格地控制管理好，特別是投資決策方面。對于一項實際工程壓縮工期時，運用最低費加快方法必須結(jié)合以下因素綜合考慮：①縮短持續(xù)時間是否對質(zhì) 量和安全有重大影響；②有無充足備用的資源；③工作的可壓縮性 7。 工期 費用優(yōu)化又被稱作為時 間成本優(yōu)化，旨在在最低成本下尋求最短工期或者在工期內(nèi)尋求最低成本。便可以確定網(wǎng)絡(luò)計劃的初步方案。 計算時間參數(shù)還有一句重要、簡便的順口溜：算最早，由起點到終點，用加法，取最大值；算最晚，由終點到起點，用減法，取最小值。 在計算雙代號網(wǎng)絡(luò)工作時間參數(shù)時，可以計算節(jié)點時間，也可以直接計算工作時間。要畫好一個正確邏輯關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)圖，必須解決每項 工作下面的 3 個問題。 ②網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的編制程序。 （ 4）按最終目標(biāo)的多少分。 ①網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的分類：（ 1）按應(yīng)用范圍分 局部網(wǎng)絡(luò)計劃 單位工程網(wǎng)絡(luò)計劃 總網(wǎng)絡(luò)計劃 （ 2）按復(fù)雜程度分。與上個世紀(jì)五十年代于美國