【正文】 進度管理的研究。對于房地產(chǎn)項目這樣一個系統(tǒng)，譚術魁提出房地產(chǎn)企業(yè)要有效的將項目的各參與單位組織起來，統(tǒng)一目標協(xié)同工作，這為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目各方協(xié)同管理提供了解決思路 2。 第 2 章 ： 相關理論概述。 第 4 章： 對 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的實施與控制進行研究。 第 5 章： 結論與展望。研究過程中運用比較、分析、綜合等多種方法，對收集的資料進行加工。 研究思路 本文在對國內(nèi)外項目進度管理研究狀況和在企業(yè)當前施工項目進度管理現(xiàn)狀和問題進行簡要分析的基礎上，針對目前施工項目進度控制存在的問題，結合貴州盤江集團JY 項目進度管理的實際，從項目進度管理控制程序、項目策劃的實施、主動參與設計、與相關方的溝通協(xié)調(diào)管理等方面進行論述，并將項目在工期履約過程中采取的措施做以論述，結合工程實踐，分析進度控制的方法及其效果，形成具有指導意義的控制理論，能夠為邊設計邊施工項目的進度控制提供一定指導。 其次 ，為降低進度管理中人的影響因素，提出了進度管理與績效考核有效結合的設想。為整篇論文定下了基本格局。 房地產(chǎn)企業(yè)項目進度管理任務 房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，按照項目管理主體的分類屬于業(yè)主方的項目管理。 一個房地產(chǎn)投資項目可以劃分為：投資決策、投資實施和經(jīng)營使用三個階段。 項目進度計劃 項目的進度計劃值 得是按照合同和實際要求，以擬建項目的交付使用時間或者竣工投產(chǎn)時間為目標，根據(jù)合理的順序來安排施工日程。 定義項目活動是最重要的步驟之一，是在工作分解結構的基礎上，利用活動分解技術將工作分解結構中最底層的工作分解為更小、更容易控制的具體活動，并形成文檔的過程 4。估算項目的活動時間也被稱作為估算項目活動工期，指的是利用可用資源狀況、項目范圍列出工程活動所需的工期或者時間。 假若在實際的施工過程中進度已經(jīng)偏離了計劃，則應該對產(chǎn)生偏差的原因和對后續(xù)的進度計劃產(chǎn)生的可能影響進行分析，以期找出解決方法，避免項目總的進度計劃產(chǎn)生影響，提出相應的解決措施，并且根據(jù)這些措施和方法修改原來的進度計劃，讓其更加地符合實際情況，從而實現(xiàn)元進度的計劃總目標。 進度管理方法 在建筑工程項目中運用的進度管理方法主要有 前鋒線法、 橫道圖法、 列表法網(wǎng)絡圖法、關鍵鏈法、 掙值法等。橫道圖不僅可以用于表 達項目的進度計劃，還可以利用橫道圖法可進行項目進度的比較分析，如圖21 所示。 在網(wǎng)絡圖中，一項工程是由若干個表示工序的箭桿和節(jié)點 (圓圈 )所組成的網(wǎng)絡圖形，其中某個工序可以某箭桿代表，也可以某箭桿前后兩個節(jié)點的號碼來代表。 （ 4）關鍵鏈技術相比較于其他的管理方法，是在進度管理的過程考慮人的行為因素，將聚集理論、約束理論等引進到計劃的制定中去，通過控制關鍵鏈、設置工期裕量、避免資源并行分配、采用最晚的計劃等措施對傳統(tǒng)項目管理過程中存在的各種問題加以解決，例如 對項目工期的估算過高而導致項目很少能夠提前完成、不能夠好好利用項目工序提前完成的時機、資源與路徑合并并行分配而導致的項目延期等等。對偏差的原因進行分析，進而采取相應的解決措施，對原來的計劃進行調(diào)整，讓兩者在新的起點重合，進行施工活動，發(fā)揮出組織管理作用，讓實際工作按照計劃來進行。這包括月 (旬 )作業(yè)計劃、季度作業(yè)計劃、分項分部工程進度計劃、單位工程的進度計劃、項目的總進度計劃，這些構成改了項目進度的計劃系統(tǒng)。 （二 ）施工項目進度實施組織系統(tǒng) 項目施工的各個專業(yè)隊伍都是按照施工進度計劃來完成各個任務。從公司的盡力到項目經(jīng)歷到作業(yè)班組都需要設置專門的人員或者只能部門來負責匯報和檢查，統(tǒng)計和整理實際施工過程中的進度資料 ，并且將其與計劃進度進行分析、比較，做出及時的調(diào)整。假若沒有進行信息反饋，那 么將沒有辦法進行計劃的控制，所以說項目施工進度控制其實就是信息反饋的過程。這些都是在項目施工實際控制過程中對彈性原理的利用。網(wǎng)絡計劃技術的原理是 施工進度控制分析計算和計劃管理的基礎。網(wǎng)絡計劃技術能夠幫助管理人員組織 生產(chǎn)，讓他們心中有數(shù)，明確重點在哪里 ， 怎樣縮短工期，在哪里挖掘潛力，如何降低成本。 （ 3）按詳略程度分 。 6 王端良，建設項目進度控制 [M]． 北京：中國水利水電出版社， 1998 16 （ 5）按時間表示方法分。 圖 23 網(wǎng)絡計劃技術的編制程序框圖 其中確定工作之間的邏輯關系是指網(wǎng)絡計劃中各工作間客觀上存在的一種先后順調(diào)查研究 設計施工方案 劃分施工過程 確定邏輯關系 編制網(wǎng)絡圖 確定工作時間 計算時間參數(shù)找出關鍵路線 工期是否滿足要求 資源是否滿足要求 繪制可行性網(wǎng)絡計劃 17 序關系，包括工藝邏輯關系和組織邏輯關系兩種。 雙代號網(wǎng)絡圖是箭線表示工作，箭頭表示其工作的流向，節(jié)點表示工作之間的關系。 在實際的過程中很容易將自由時差與總時差相混淆，在這里對兩者的特點進行闡述： 總時差：指的是工作從最早的開始時間到最晚的結束時間之間所包含的激動時間，也就是說在不影響計劃總工期的前提下，各個工作所包含的機動時間，其特點為：①總時差最短的工作最為關鍵；②總時差為 0，那么其他的時差也為 0；③某個工作總時差為包含該工作在內(nèi)的一個路段或者一條路線所共有。計算方法與雙代號網(wǎng)絡圖大致相同。這其中包括工期 費用優(yōu)化以及資源優(yōu)化兩大類。直接費用一般會隨著工期的縮減而增加，間接費用會隨著工期的縮減而將少，所以必定是存在一個總成本最低的工期，這就是費用優(yōu)化所需要追求的目標。 如果關鍵線路有兩條以上時為使工期縮短△ t，則必須使每條關鍵線路都相應縮短△ t 時間。 7 張建新 ，進度控制管理實務 [M]．北京：中國水利水電出版社， 2020 19 第三章 貴州盤江集團 JY 項目進度管理問題與解決方法 貴州盤江集團 JY項目介紹 盤江是中國南方最大的煤炭工業(yè)企業(yè)，實際控制的煤炭資源量 140 億噸以上。 2020 年集團業(yè)務實現(xiàn)由生產(chǎn)經(jīng)營型向資本運作型的成功轉型，到 2020 年上半年，逐步形成“煤炭、煤化工、煤層氣、鐵合金、電力、建材、物流、技術研發(fā)與服務、裝備制造、特色地產(chǎn)”等十大產(chǎn)業(yè)板塊。因此，盤江集團申請在 JY 新區(qū)進行基地建設，并得到了省市領導的高度重視，用地內(nèi)辦公、科研及商業(yè) 設施統(tǒng)籌考慮，以滿足集團公司發(fā)展的需要，并提升貴陽市的服務業(yè)水平。 （ 3）建筑材料、設備、資源供應 貴陽市 建筑材料、設備供應渠道暢通，市場貨源充足，砂、石等可就地供應解決。 表 31 項目主要技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 75853㎡ 總建筑面積 339364㎡ 地上建筑總面積 265469㎡ 總部大樓建筑面積： 40042㎡ 研發(fā)大樓建筑面積： 34440㎡ 賓館建筑面積： 33870㎡ 酒店建筑面積： 52597㎡ 寫字樓 A 建筑面積： 52334㎡ 寫字樓 B 建筑面積： 52184㎡ 地下建筑總面積 73895㎡ 建筑基底總面積 15499㎡ 容積率： 建筑密度： 20％ 綠地率： 36. 6％ 機動停車位： 2198 個（其中地下 2069 輛） JY 項目的指導思想： 首先，以相關規(guī)劃、部門規(guī)定為原則，提出貴州煤炭 資源開發(fā)利用工程研究中心的規(guī)劃設想，擬定出在規(guī)劃指導下，著眼于實際需求與發(fā)展前景的規(guī)模和各項建設指標。以上情況導致了盤江金陽項目 2020 年 5 月 15日摘地，征地到了 2020 年 12 月 25 日方完整交地。 網(wǎng)絡計劃技術應用水平低 JY 項目因為其規(guī)模龐大，復雜程度很高，所以要求施工企業(yè)必須要有專業(yè)化的職業(yè)素養(yǎng)，加強在施工過程中各工種之間的協(xié)同。 業(yè)主方對決策響應慢 因為業(yè)主方是大型的國有煤炭企業(yè)，盡管成立了項目建設辦公室，還配備了專業(yè)的主管工程師和項目經(jīng)歷，但是在項目施工過程中出現(xiàn)問題時不能夠及時地提出解決措施，而是采用“民主集中制”和“報批制”，由主管工程師向項目經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況，再有 項目經(jīng)理組織工程師集體討論。 編排項目施工進度計劃以及資源配置不協(xié)調(diào) 在編制項目施工進度計劃時沒有能夠顧及到所有的工作，往往存在較多 的漏項，這樣便會造成：一是在實施的過程中因為編外工作很多，突發(fā)性的工作人為增加，這樣都會對計劃中的工作造成沖擊，從而對計劃中工作的實行造成影響；二是在編制的過程中只重視主要工作而對次要工作不重視， 造成項目“尾巴”拖得很長。 質量與進度之間的統(tǒng)一關系得不到利用主要由以下原因引起的。 （ 2）階段性成果完成標準的缺失。因為，根據(jù)房地產(chǎn)項目工期要求緊的特點，往往會采取平行分包的發(fā)包模式，就算采取總包，也會存在邊施工邊設計。階段性成果標準的缺失，讓階段性成果的質量存在著重大的隱患。在這樣的情況下，從自身利益最大化的角度考慮，業(yè)主方為了確保項目的工期目標，往往會根據(jù)項目的完成時間來對承包商獎懲 ； 而承包商則根據(jù)業(yè)主的措施 , 來決定是否壓縮工期和工期壓縮時間的長短。 網(wǎng)絡技術應用不發(fā)達的原因分析 造成網(wǎng)絡計劃技術在本項目施工管理中應用不理想的原因是多方面的， 一是因為施工企業(yè)長期以來都是依賴公司內(nèi)部的工程“吃飯”，其觀念趨向于保守，這樣就會導致企業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)相差很大，管理應用水平很低，絕大多數(shù)的施工企業(yè)在網(wǎng)絡計劃技術的應用方面都處于編制計劃上面，計劃在執(zhí)行過程中的控制、監(jiān)督以及調(diào)整方面缺乏有效的管理。三是受到施工企業(yè)自身素質的制約。這其中包括行政干擾、工期確定、工程進度、沒有與網(wǎng)絡計劃緊密地聯(lián)系等等。目前大部分建設工程雙方一般是基于一次性合同所進行的合作 ,在合同期內(nèi) ,參與雙方保持暫時的合作關系 ,而當合同有效期滿時 ,這種合同關系即告解體 , 合同雙方將來可能不會再發(fā)生任何合同關系。在實際的項目管理中， 承包商和業(yè)主之間既存在著合作，又有利益沖突。這樣就要求設計成果分階段的提交，工程實體分階段實現(xiàn)。而在房地產(chǎn)項目進度計劃的制定中往往只確定了工作完成時間這一個指標，資源的投入以單項合同金額的形式進行確定，而工作的完成標準的制定往往以工程的實施階段進行確定，例如設計階段可能會在設計委托合同中確定最終圖紙質量的完成標準。雖然現(xiàn)在大部分企業(yè)都利用的平衡計分卡的方法對員工進行績 效考核，然而對于直接對接項目的管理人員，目標考核所占的比重仍然是最大的，因此項目管理人員的考核仍然是目標考核。 項目施工進度計劃的實施和完成往往取決與資源的合理配置，這包含人 力資源、設備半成品的供應、動力資源、施工機械配備、施工方法能夠及時跟進、環(huán)境條件要求等等。往往信息的傳遞線路較長、花費的時間較多。而本項目 的施工單位在施工現(xiàn)場應用網(wǎng)絡計劃技術的效果不是很好。 同時，由于眾多施工單位為了各自的利益，難免出現(xiàn)在工程中斤斤計較、互不配合的情況，造成協(xié)調(diào)工作量加大、配合不順利，這無疑 給工程進度帶來了更多的問題。 21 項目進度管理存在問題 雖然土地是通過招拍掛方式取得，從名詞解釋應該是熟地出讓，但貴陽市的普遍情況卻是摘牌后由企業(yè)配合政府一起搞征地拆遷，處理善后和安置事宜。 JY 項目效益情況： 本項目是用于辦公和商業(yè)的綜合建筑群，辦公和科研在滿足盤江集團需要的同時，將有力促進集團的快速發(fā)展壯大；商業(yè)服務建筑在創(chuàng)收的同時，既滿足了城市發(fā)展的需要，又提高了貴陽市的服務業(yè)水平。 （ 2）土地資源及規(guī)劃條件 根據(jù)初步規(guī)劃定點，本項目規(guī)劃總用地面積 75853 m2（含綠化面積 4793 m2），本項目規(guī)劃方案各項指標均符合相關規(guī)劃要求。因此沒有科技研發(fā)基地，嚴重影響了公司的業(yè)務發(fā)展。因地處“攀西 — 六盤水資源開發(fā)區(qū)”的最南端，被譽為“金三角下的一顆明珠”。 本章小結 本章內(nèi)容簡要介紹了項目進度管理的概念，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)項目進度管理任務，各個階段、各個組成部分都要嚴格地控制管理好，特別是投資決策方面。對于一項實際工程壓縮工期時，運用最低費加快方法必須結合以下因素綜合考慮：①縮短持續(xù)時間是否對質 量和安全有重大影響；②有無充足備用的資源；③工作的可壓縮性 7。 工期 費用優(yōu)化又被稱作為時 間成本優(yōu)化，旨在在最低成本下尋求最短工期或者在工期內(nèi)尋求最低成本。便可以確定網(wǎng)絡計劃的初步方案。 計算時間參數(shù)還有一句重要、簡便的順口溜：算最早，由起點到終點，用加法，取最大值；算最晚，由終點到起點，用減法，取最小值。 在計算雙代號網(wǎng)絡工作時間參數(shù)時，可以計算節(jié)點時間，也可以直接計算工作時間。要畫好一個正確邏輯關系的網(wǎng)絡圖，必須解決每項 工作下面的 3 個問題。 ②網(wǎng)絡計劃技術的編制程序。 （ 4）按最終目標的多少分。 ①網(wǎng)絡計劃技術的分類：（ 1）按應用范圍分 局部網(wǎng)絡計劃 單位工程網(wǎng)絡計劃 總網(wǎng)絡計劃 （ 2）按復雜程度分。與上個世紀五十年代于美國