【正文】 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所 第 17 頁 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 影響房地產(chǎn)價格水平的個別因素主要是土地最佳用途、臨街位置、臨街寬度、面積、形狀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑成新、建筑工程質(zhì)量、設(shè) 施設(shè)備等因素。 二、區(qū)域因素分析 影響房地產(chǎn)的價格水平的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件等因素。 楊春明所擁有的住房 所在區(qū)域地處萬州區(qū)主城商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)有重客隆超市、新世紀(jì)百貨望江路小學(xué)、萬州日報社、各大銀行等。 四、最高最佳使用分析 從委估房地產(chǎn)的實體狀態(tài)、所處地段、區(qū)位及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況分析，其現(xiàn)狀 用途（ 住宅 ）為最佳。 （ 2） 楊曉燕所擁有的住房 評估總價 =1440 =212790元。 （ 3） 楊春明所擁有的住房 評估總價 =1640 =99230元。 委托方未完全提供估價對象法定優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價時點下的優(yōu)先受償款 ，故假定房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點優(yōu)先受償款為零。 楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所 第 24 頁 七、估價結(jié)果確定 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價對象在估價時點的抵押總價值為￥ 312, 元，大寫：人民幣叁拾壹萬貳仟零貳拾元整。 （ 2） 因 楊春明所擁有的住房（ 新城路 71號 802室）的土地使用權(quán)以劃撥方式取得，應(yīng)從評估結(jié)果中扣除土地出讓金。 六、估價測算過程 從掌握的房地產(chǎn)交易實例中，選擇三個與委估對象類似的可比實例，并根據(jù)各項價值影響因素對可比實例進(jìn)行修正分析，確定委估房地產(chǎn)價值。 三、市場背景分析 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計劃、地理位置等。 區(qū)域內(nèi) 有泰興電腦城、新世紀(jì)百貨山灣店、華順儲運中心、紅光小學(xué)等。 楊曉燕所擁有的住房 位于詩仙路 2號附 29號 1403室， 水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風(fēng)一般。 十七、說明事項 （一）本估價報告僅限于 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù) ，用作其它用途無效； （二） 本估價報告的有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件等資料由委托方提供，其真實性和合法性由委托方負(fù)責(zé)； （三）本估價報告復(fù)印無效。 （四）本估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 經(jīng)以上分析 ，評估人員未發(fā)現(xiàn)估價對象的抵押價值存在下跌因素。 因此 20xx年以后 ,我 國的房地業(yè)仍將欣欣向榮。在這樣的情況下 ,一大批與人民生活關(guān)系緊密的 ,尤其和農(nóng)村建設(shè)、 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展相聯(lián)系的投資會增加一些。 綜上所述，估價對象在估價時點實現(xiàn)抵押 權(quán)時（強制快速變現(xiàn)），將會存在一定的變現(xiàn)損失（包含處置費用及相關(guān)稅費等），根據(jù)估價人員的經(jīng)驗，其變現(xiàn)折扣約為 25%，則強制變現(xiàn)時可能獲得的現(xiàn)金約 22 萬元左右。 （三）處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所 第 13 頁 額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。 委托方未完全提供估價對象法定 優(yōu)先受償權(quán)利等資料，無法確定委估房地產(chǎn)在估價時點下的優(yōu)先受償款，故假定房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點優(yōu)先受償款為零。 市場比較法是以估價對象同一地區(qū)或類似地區(qū)類似房地產(chǎn)的近期市場交易價格為基準(zhǔn)，通過比較修正，據(jù)以確定估價對象價格的一種估價方法。 （六）估價時點原則 估價時點原則 ，指 要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀 合理價格或價值。 （四）最高最佳使用原則 最高最佳使用原則 ，指 應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 八、估價原則 本次估價遵守獨立、客觀、公正、科學(xué)、合法、 謹(jǐn)慎的原則及最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則等技術(shù)性原則。 七、估價依據(jù) （一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章 1．《中華人 民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2．《中華人民共和國土地管理法》； 3．《中華人民共和國擔(dān)保法》； 4．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。估價對象外墻貼外墻磚，外安裝鐵門，層高約 3米，室內(nèi)地面為地板磚，墻面及天棚為仿瓷涂料 、有部分已剝落，安鋁合金推拉窗，水、電、氣、通訊、閉路齊全，采光、通風(fēng)較好。公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通方便，商業(yè)繁華度高。 3．環(huán)境條件 楊曉燕所擁有的住房 距萬州主城商業(yè)中心約 ，距小天鵝車站楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所 第 9 頁 約 300米，距國本路長途汽車站約 1公里 。 2．交通 條件 楊曉燕所擁有的住房地處詩仙路 2號附 29號，位于桂花小區(qū)內(nèi) ，面臨詩仙路，左臨中慶花園，右鄰桂花小區(qū)房屋 。素有 “ 川東門戶 ”之稱的萬州，自古就是川東、渝東、鄂西、陜南、黔東北的物資集散中心和水陸交通樞紐。楊曉燕所擁有的位于詩仙路 2號附 29號 1403室的《房屋所有權(quán)證》證號為房權(quán)證 301字第 009381號，證載所有權(quán)人為楊曉燕；其《國有土地使用權(quán)證》證號為萬國用（ 20xx）字第 5426號，證載土地使用者為楊曉燕，地號為 0102515，住宅用地，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為 。 電話： 13896915911 。 （五）本報告及相關(guān)部分的解釋權(quán)屬 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司 。 （二）未經(jīng)本公司書面同意，有關(guān)本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得傳閱給除委托方以及評估行業(yè)管理部門以外的第三者，亦不可公布于任何公開媒體。 五、估價結(jié)果的有效條件 （一）估價結(jié)果為滿足全部假設(shè)與限制條件及價值定義所設(shè)定條件下的價值，若估價時點、房地產(chǎn)利用方式等影響房地產(chǎn)價值的因素發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 三、資料數(shù)據(jù)來源說明 （一）估價對象的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》由委托方提供。根據(jù)本 估價 報告 估價 目的，金融機構(gòu)應(yīng)在充分考慮如下因素后合理確定貸款額。 （三）撰寫本估價報告時，是以估價時點公開房地產(chǎn)市場前提下 假定估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款 為標(biāo)準(zhǔn)。 九、如未得本公司的書面許可，本估價報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。 六、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。其中詩仙路 2 號附 29 號 1403 室的抵押價值為212,；新城路 71號 802室的抵押價值為 99,，不包括土地出讓金 8293元。楊曉燕房地產(chǎn)抵押估價報告 ——————————————————————————————————————————————— 重慶順達(dá)會計師事務(wù)所 第 1 頁 目 錄 致委托方函 ................................................................................................................. 2 房地產(chǎn)估價師聲明 ....................................................................................................... 3 估價的假設(shè)和限制條件 ................................................................................................. 4 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 .................................................................................................... 7 一、委托方及資產(chǎn)占有方 .............................................................................................. 7 二、估價方 .............................................................