【正文】 . 用戶投訴方式包括 :電話投訴﹑信件投訴﹑網(wǎng)絡(luò)投訴和直接投訴。 3. 用戶信件投訴及網(wǎng)絡(luò)投訴的接待及解決方法。 （ 4） 、 接到投訴在《用戶投訴記錄》中登記投訴人姓名﹑單元號﹑投訴內(nèi)容﹑處理結(jié)果。 （ 3） 、 能夠立即解答時應(yīng)立即解答 ,不能解答時應(yīng)告 知客人將盡快予以答復(fù)。 （ 6） 、 對所有不能馬上解決的問題應(yīng)督促相關(guān)部門，不斷給用戶反饋事情的處理進(jìn)展情況，直至投訴解決。 各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全；各機(jī)電系 統(tǒng)調(diào)試合格。投資方也可委托物業(yè)公司直接與施工單位進(jìn)行交接，但應(yīng)簽定物業(yè)接收委托書。圖紙資料應(yīng)造冊登記。 物業(yè)交接工作的內(nèi)容 土建與裝飾工程。包括：管道系統(tǒng)等； 消防工程。 業(yè)主入住手續(xù)的辦理 業(yè)主入住，是業(yè)主對項目的房屋質(zhì)量、項目的整體環(huán)境及物業(yè)服務(wù)的第一次全面認(rèn)識和感受，是物業(yè)實施面對面服務(wù)的第一個重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)服務(wù)的工作質(zhì)量、效率的直接體現(xiàn)，是日后能否順利開展物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵，同時，做好業(yè)主入住的工作，也是為以后物業(yè)服務(wù)的有效實施奠定良好的基礎(chǔ)。 物業(yè)管理的底檔次對 應(yīng)著底標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，底標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)對應(yīng)著底水平的服務(wù)管理，底水平的服務(wù)管理對應(yīng)著底品質(zhì)的生活保障，底品質(zhì)的生活保障會帶來什么，帶來小區(qū)管理的混亂和無續(xù)。 所以 依山小居物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)本小區(qū)特點(diǎn)，在務(wù)實可行、科學(xué)依據(jù)的管理規(guī)劃基礎(chǔ)上測算管理成本、各項管理費(fèi)用等，最終測算出科學(xué)、合理的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2） 項 目部行 政管理由臨近項目監(jiān)管，本項目不設(shè)崗位。 6）保 潔組 （ 歸 客服中心管理）： 領(lǐng) 班 1人， 員 工 7人。 執(zhí) 行 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 :200員 /月 .人 。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 1800元 /月 .人 %=927元 /月 .人 。 小 計 :3052元 /月 (全 年 36624元 /年 ). 資 :1200元 /月 .人 2人 = 2400元 /月 。 小 計 :3836(全年 46032元 /年 ). 4. 保安部 主管 工 資 :1500元 /月 。 12個 月 =187元 /月 。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1500元 /月 %=772元 /月 .人 。 小 計 :2559元 /月 (全年 30708元 /年 ). 員 工工 資 :1100元 /月 .人 1人 = 1100元 /月 。 小 計 :1756元 /月 (全年 21072元 /年 ). 潔組 人工 費(fèi) :850元 /月 .人 (含日常保 潔 耗材 ) 8人 =6800元 /月 。 (四 )清潔衛(wèi) 生 費(fèi) : 見 (一 )項 (五 )秩序 維護(hù)費(fèi) : 見 (一 )項 (六 )固定 資產(chǎn) 折 舊 : 50000萬元247。 (七 )物 業(yè) 公 眾責(zé) 任保 險費(fèi) : 500元 /月 。 小 計 :5599元 /月 (全年 67187元 /年 )。 說明：青島市物價局與國土資源局出臺的《住宅物業(yè)服 務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中封閉小區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)為3類，合計標(biāo)準(zhǔn)為： /建筑平米 +綠化費(fèi)用 在實際運(yùn)做中，可考慮將車庫、車位或網(wǎng)點(diǎn)收入填補(bǔ)物業(yè)費(fèi)部分，這樣可以將物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降到 /建筑平米 .月 .左右，而又不影響物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。 青島均豪物業(yè)管理有限公司 2020年 9月 6日 。 74756平米 = /月 /月 /月 = /月 地下車庫管理因使用能源情況不清楚無法計算成本 ,所以收費(fèi)不在本測算內(nèi)，另行計算。 (十一 )測 算 費(fèi) 用支出 總計 [一至十 項 合 計 ] :64975元 /月 (全年 779700元 /年 ). 物 業(yè) 管理 費(fèi)測 算 結(jié) 果 為 ： 64975元 /月247。. (八 )辦 公 費(fèi) 用 : 包含 : 員 工制裝 費(fèi) 、日常 辦 公耗材 費(fèi) 、交通 費(fèi) 、通 訊費(fèi) 、 業(yè)務(wù) 招待 費(fèi) ；按 12020元 /年 計 ； 小 計 ： 1000元 /月 (全年 12020元 /年 )。 12 個 月 = /月 。 小 計 :10302元 /月 (全年 123624元 /年 ). 合 計 : 46380元 /月 (全年 556560元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 日常 運(yùn) 行 維護(hù)費(fèi) ： 其中已知：每年照明電費(fèi) 路燈 50個 10H/天 30天 12月 1元 /KW＝ 27000元 包含：水 電 能源 費(fèi) (含 綠 化水 費(fèi) 6000元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費(fèi) 用（ 2020元 /年）、全年按 35000元 計 小 計 :2916元 /月 (全年 35000元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護(hù)費(fèi) : 2元 /年 .平米 (4類 ) 74756平米 35% =52329元 /年 。 年 終獎 :1100月 月247。 年 終獎 :1500/月 .人 247。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1000元 /月 % 12人 =6180元 /月 .人 。 保安 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 100元 /月 .人 。 年 終獎 :2400月 . 月 247。 年 終獎 :1800元 /月 .人 247。 12個 月 =300元 /月 。 二、 測 算 過 程 ： （一）管理服 務(wù) 人 員費(fèi) 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400元 /月 .人 。 4）保安部：主管 1人，警 員 12人 ,按機(jī) 動車 2個 及人 員進(jìn) 出口 1個、巡邏崗共 4個崗位設(shè)置 。 物業(yè)管理費(fèi)測算及相關(guān)說明 測 算依據(jù) ： 根據(jù)小區(qū)的實際情況和我司小區(qū)管理的 經(jīng)驗 、 并結(jié) 合 青島當(dāng) 地同等 檔 次的物 業(yè)類 型（ 3 級、 4級、綠化按 4級詳細(xì)見上表） 進(jìn) 行 測 算。保安工作將行同虛設(shè)、沒有相應(yīng)的工程人員，發(fā)展商配置的設(shè)備、設(shè)施不能妥善維修養(yǎng)護(hù)，裝修現(xiàn)場疏虞管理，許多違規(guī)行為無法制約，導(dǎo)致許多問題界定不清，會滋生許多不應(yīng)有的建筑質(zhì)量方面的糾紛，如有物業(yè)公司否則嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸?wù)，此類問題就不會發(fā)生。 我公司初步制定如下入伙工作實施方案，屆時會根據(jù)本項目的實際情況進(jìn)行入住工作內(nèi)容的調(diào)整： 在業(yè)主入住前，根據(jù)項目的具體情況，分析已購房業(yè)主的各項需求，歸納需求項目，編寫《用戶服務(wù)手冊》等相關(guān)文件； 準(zhǔn)備各類入伙工作的文件及表格； 根據(jù)首次辦理入伙的業(yè)主數(shù)量，分批向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主入住通知書》； 確定入伙工作中，應(yīng)向業(yè)主收取的各項費(fèi)用； 確定入伙工作的辦理地點(diǎn)，購置、印刷入伙所需的各項物品及文件表格； 對所擬定的入伙辦理流程，進(jìn)行模擬演練； 對辦理入伙的 地點(diǎn)進(jìn)行簡易布置 第八章 物業(yè)管理費(fèi)測算 根據(jù)小區(qū)的硬件配備、配套設(shè)施、綠化率及地理位置等條件都制約了小區(qū)物業(yè)管理的檔次。包括：共用天線、音響、等； 樓外工程。包括：高壓系統(tǒng)、低壓系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等； 衛(wèi)生和給排水工程。對交接中發(fā)現(xiàn)的問題，雙方應(yīng)認(rèn)真記錄， 協(xié)商解決辦法。 交接工作開始時，雙方應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書，明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時間和日程安排等。 具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。 （ 8） 、 對用戶提出的合理要求須立即解決，并將處理情況向上級匯報，不能立即解決 的應(yīng)做好投訴記錄，對不當(dāng)投訴應(yīng)耐心向用戶解釋，直至用戶滿意。 （ 5）、 各部門人員﹑ 值班人員 接到用戶投訴 ,如屬于自身業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)的 ,能夠立即解決應(yīng)立即解決 ,事后將處理經(jīng)過向物業(yè)部經(jīng)理匯報 。 （ 1） 、 接待直接投訴的客人時必須彬彬有禮 ,態(tài)度謙和。 （ 2） 、 用戶投訴內(nèi)容若在各部門范圍仍不能解決 ,物業(yè)部經(jīng)理將投訴信函及時上報總經(jīng)理。 （ 1） 、認(rèn)真接聽電話 ,并在《用戶投訴記錄》中登記投訴人姓名、單元號、投訴內(nèi)容、投訴人的要求等。 如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施、設(shè)備故障或損壞時 ,應(yīng)及時報修。 消防器材、設(shè)施除自然損耗外 ,當(dāng)發(fā)現(xiàn)損壞或丟失后 ,要及時上報 ,由肇事者賠償損失 ,并酌情扣罰管理人員的浮動工資。 工作流程： 保安員定