【正文】 時接受物業(yè)管理服務(wù)訴求，及時安排處理。 2 門崗 （ 1）封閉小區(qū)。 （ 2）每年一次對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞及時并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。 每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 為使設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)和完好的維修和養(yǎng)護管理。 程序： 與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)和司法機關(guān)保持聯(lián)系 ,隨時掌握社會和小區(qū)的治安動態(tài)。 各 部門、各公司區(qū)域內(nèi)配備的滅火器和其它消防設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人保管，不得損壞和丟失。 （ 3） 、 處理意見得出后 ,需以相應(yīng)的形式予以回復(fù)。 物業(yè)交接工作的程序 建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格后，由施工單位向投資方進行交接，再由投 資方向物業(yè)公司交接。包括：道路、院墻、綠化、停車場等。 5）工程部： 主管 1人， 員 工 1人。 12個 月 =200元 /月 。 12個 月 =90元 /月 。 74756平米 = 因依山小居實際情況 ,各崗位和運營成本在保證功能下已 盡可能壓縮 ,受面積限制，測算出來的結(jié)果可能高于小區(qū)實際情況，但要實現(xiàn)封閉式管理（ 3類）服務(wù)標準相對應(yīng)的投入管理成本。 (九 )管理酬金 : 以上合 計數(shù) 10%= 10%=5599元 /月 。 12個 月 =187元 /月 。 12個 月 =225元 /月 。 人 員設(shè) 置： 1） 項 目部 執(zhí) 行 經(jīng) 理 1人。包括：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)及衛(wèi)生設(shè)備等； 采暖通風(fēng)與制冷工程。 （ 9）、將用戶投訴整理歸檔以便查詢 四、物業(yè)交接前后工作內(nèi)容闡述 物業(yè)交接工作的條件 所有建設(shè)項目嚴格按照批準的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)政府部門的要求建設(shè)完畢。 （ 2）、可以立即予以解答的問題 ,應(yīng)態(tài)度誠懇立即予以解答 ,不能解答時應(yīng)詢問相關(guān)部門當(dāng)日提出解決方法并答復(fù)投訴人。 1成立內(nèi)保組織，做到群防群治及時反饋信息。 第七章 物業(yè)管理的規(guī)章制度 物業(yè)管理的投入是人才和經(jīng)驗的投入。 三、物業(yè)管理指標及目標 在項目的實際管理中會有很多問題出現(xiàn)，相信憑借物業(yè)公司多年有效的探索結(jié)果和豐富物管經(jīng)驗，我們會在物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計上、業(yè)主的滿意度等方面做得更加到位，讓業(yè)主更滿意。 按標準的三級測算 /月平米 ,因為三級是最底標準 . 五、 其他公共區(qū)域綜合類 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 要求 每平方米建筑面積 月收費基準標準（元） 備注 三類 每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、庭院燈 95%以上的亮燈率。 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 7 消毒滅害 滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠活動配合社區(qū)居委會統(tǒng)一開展。 3 管理人員要求 （ 1） 小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。 以上培 訓(xùn) 的 內(nèi) 容及方式 將 根據(jù)“依山小居” 項 目的 實際 情 況進 行 調(diào) 整， 并針對業(yè)戶 的不同需求，物 業(yè) 公司的相 關(guān) 人 員 也 將隨時補 充自身的各方面知 識 ，力 爭 作到 與業(yè)戶 的要求同 步 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、物業(yè)管理服務(wù)范圍 物業(yè) 管理服務(wù)范圍將嚴格按照青島市相關(guān)規(guī)定和包括但不限于以下服務(wù)內(nèi)容，屆時將根據(jù)《業(yè)主臨時公約》及其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的文件進行確定∶ 為使業(yè)主感到方便、快捷、滿意的其它服務(wù)。 第三章 管 理設(shè)想 總體構(gòu)想 依山小居 項目定位為純居住本色。 人才優(yōu)勢 青島公司注意培養(yǎng)各類高、中級管理人才， 并定期送到北京總部進行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 優(yōu)秀的規(guī)范程序和良好的服務(wù)意識已深植于心并顯示出很高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和管理水平。在以往的接觸合作過程中，我們相互理解、相互支持，具有良好的合作基礎(chǔ)。目前青島在管項目有五個，本著以營造美好居 住環(huán)境、創(chuàng)建綠色家園 為宗旨，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，提倡“服務(wù)第一、方便業(yè)主”的思想，實現(xiàn)了管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)范化、工作標準化，全情演繹“品牌”物業(yè)管理。 因是限價房，所以發(fā)售不成問題，也保證了后期小區(qū)較高的入住率，就要求生活配套設(shè)施、各類便民服務(wù)及時、完善，物業(yè)管理工作也需要有續(xù)展開。 安保部職責(zé)范圍： (1) 負責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供 24小時安保服務(wù)； (2) 處理安全突發(fā)事件，維護社區(qū)的交通、治安等安全； (3) 公安機關(guān)處理治安案件。 2 管理處 設(shè)置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 樓外公共區(qū)域 4 公共場所、道路、綠地、車庫 每日清掃二次，保持地面、綠地、車庫清潔；隨時清 除小區(qū)主要道路積水、積雪；及時清理房屋外墻及設(shè)備、設(shè)施的亂貼亂畫。（ 3）收費管理的停車場庫應(yīng) 24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全。 （ 7）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)部門。 以上對應(yīng)的服務(wù)標準都依據(jù)最底標準原則，公共區(qū)域收費標準不包含二次供水、代收代繳等費 用，具體能源費用見測算表（二）中 /月平米，加其他共 /月平米。 社區(qū)文化服務(wù)： 為了體現(xiàn)項目的物業(yè)管理品質(zhì)，搞好社區(qū)文化活動，在項目 業(yè)主入住達到一定比例時，物業(yè)管理公司屆時將根據(jù)項目實際情況，逐月安排賦有中國傳統(tǒng)的文化活動，屆時安排 比如：元旦社區(qū)聯(lián)議活動、四月的植樹節(jié)活動、六一的兒童節(jié)繪畫比賽、八月十五的中秋聯(lián)議會、十一國慶節(jié)的聯(lián)歡會、春節(jié)歌舞晚會等。 11 、節(jié)假日加強值班力量。 工作流程 1. 用戶投訴方式包括 :電話投訴﹑信件投訴﹑網(wǎng)絡(luò)投訴和直接投訴。 （ 6） 、 對所有不能馬上解決的問題應(yīng)督促相關(guān)部門，不斷給用戶反饋事情的處理進展情況，直至投訴解決。 物業(yè)交接工作的內(nèi)容 土建與裝飾工程。 所以 依山小居物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)本小區(qū)特點，在務(wù)實可行、科學(xué)依據(jù)的管理規(guī)劃基礎(chǔ)上測算管理成本、各項管理費用等，最終測算出科學(xué)、合理的物業(yè)管理費標準。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費 用 : 1800元 /月 .人 %=927元 /月 .人 。 工 資 相 關(guān)費 用 1500元 /月 %=772元 /月 .人 。 (七 )物 業(yè) 公 眾責(zé) 任保 險費 : 500元 /月 。 74756平米 = /月 /月 /月 = /月 地下車庫管理因使用能源情況不清楚無法計算成本 ,所以收費不在本測算內(nèi)，另行計算。 小 計 :10302元 /月 (全年 123624元 /年 ). 合 計 : 46380元 /月 (全年 556560元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 日常 運 行 維護費 ： 其中已知：每年照明電費 路燈 50個 10H/天 30天 12月 1元 /KW＝ 27000元 包含：水 電 能源 費 (含 綠 化水 費 6000元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費 用（ 2020元 /年）、全年按 35000元 計 小 計 :2916元 /月 (全年 35000元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護費 : 2元 /年 .平米 (4類 ) 74756平米 35% =52329元 /年 。 保安 經(jīng) 理 電話補 助 100元 /月 .人 。 二、 測 算 過 程 ： （一）管理服 務(wù) 人 員費 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400元 /月 .人 。 我公司初步制定如下入伙工作實施方案，屆時會根據(jù)本項目的實際情況進行入住工作內(nèi)容的調(diào)整： 在業(yè)主入住前，根據(jù)項目的具體情況，分析已購房業(yè)主的各項需求，歸納需求項目，編寫《用戶服務(wù)手冊》等相關(guān)文件； 準備各類入伙工作的文件及表格； 根據(jù)首次辦理入伙的業(yè)主數(shù)量，分批向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主入住通知書》； 確定入伙工作中，應(yīng)向業(yè)主收取的各項費用； 確定入伙工作的辦理地點，購置、印刷入伙所需的各項物品及文件表格； 對所擬定的入伙辦理流程，進行模擬演練