【正文】 時(shí)接受物業(yè)管理服務(wù)訴求，及時(shí)安排處理。 2 門崗 （ 1）封閉小區(qū)。 （ 2）每年一次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄 ,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。 每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用。 為使設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)和完好的維修和養(yǎng)護(hù)管理。 程序： 與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)保持聯(lián)系 ,隨時(shí)掌握社會(huì)和小區(qū)的治安動(dòng)態(tài)。 各 部門、各公司區(qū)域內(nèi)配備的滅火器和其它消防設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人保管，不得損壞和丟失。 （ 3） 、 處理意見得出后 ,需以相應(yīng)的形式予以回復(fù)。 物業(yè)交接工作的程序 建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，由施工單位向投資方進(jìn)行交接，再由投 資方向物業(yè)公司交接。包括：道路、院墻、綠化、停車場(chǎng)等。 5）工程部： 主管 1人， 員 工 1人。 12個(gè) 月 =200元 /月 。 12個(gè) 月 =90元 /月 。 74756平米 = 因依山小居實(shí)際情況 ,各崗位和運(yùn)營(yíng)成本在保證功能下已 盡可能壓縮 ,受面積限制，測(cè)算出來的結(jié)果可能高于小區(qū)實(shí)際情況，但要實(shí)現(xiàn)封閉式管理（ 3類）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的投入管理成本。 (九 )管理酬金 : 以上合 計(jì)數(shù) 10%= 10%=5599元 /月 。 12個(gè) 月 =187元 /月 。 12個(gè) 月 =225元 /月 。 人 員設(shè) 置： 1） 項(xiàng) 目部 執(zhí) 行 經(jīng) 理 1人。包括：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)及衛(wèi)生設(shè)備等； 采暖通風(fēng)與制冷工程。 （ 9）、將用戶投訴整理歸檔以便查詢 四、物業(yè)交接前后工作內(nèi)容闡述 物業(yè)交接工作的條件 所有建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)政府部門的要求建設(shè)完畢。 （ 2）、可以立即予以解答的問題 ,應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇立即予以解答 ,不能解答時(shí)應(yīng)詢問相關(guān)部門當(dāng)日提出解決方法并答復(fù)投訴人。 1成立內(nèi)保組織，做到群防群治及時(shí)反饋信息。 第七章 物業(yè)管理的規(guī)章制度 物業(yè)管理的投入是人才和經(jīng)驗(yàn)的投入。 三、物業(yè)管理指標(biāo)及目標(biāo) 在項(xiàng)目的實(shí)際管理中會(huì)有很多問題出現(xiàn)，相信憑借物業(yè)公司多年有效的探索結(jié)果和豐富物管經(jīng)驗(yàn)，我們會(huì)在物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)上、業(yè)主的滿意度等方面做得更加到位，讓業(yè)主更滿意。 按標(biāo)準(zhǔn)的三級(jí)測(cè)算 /月平米 ,因?yàn)槿?jí)是最底標(biāo)準(zhǔn) . 五、 其他公共區(qū)域綜合類 項(xiàng)目 類別 內(nèi)容 運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 要求 每平方米建筑面積 月收費(fèi)基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)（元） 備注 三類 每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、庭院燈 95%以上的亮燈率。 對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。 7 消毒滅害 滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠活動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì)統(tǒng)一開展。 3 管理人員要求 （ 1） 小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。 以上培 訓(xùn) 的 內(nèi) 容及方式 將 根據(jù)“依山小居” 項(xiàng) 目的 實(shí)際 情 況進(jìn) 行 調(diào) 整， 并針對(duì)業(yè)戶 的不同需求，物 業(yè) 公司的相 關(guān) 人 員 也 將隨時(shí)補(bǔ) 充自身的各方面知 識(shí) ，力 爭(zhēng) 作到 與業(yè)戶 的要求同 步 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、物業(yè)管理服務(wù)范圍 物業(yè) 管理服務(wù)范圍將嚴(yán)格按照青島市相關(guān)規(guī)定和包括但不限于以下服務(wù)內(nèi)容，屆時(shí)將根據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》及其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的文件進(jìn)行確定∶ 為使業(yè)主感到方便、快捷、滿意的其它服務(wù)。 第三章 管 理設(shè)想 總體構(gòu)想 依山小居 項(xiàng)目定位為純居住本色。 人才優(yōu)勢(shì) 青島公司注意培養(yǎng)各類高、中級(jí)管理人才， 并定期送到北京總部進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)， 優(yōu)秀的規(guī)范程序和良好的服務(wù)意識(shí)已深植于心并顯示出很高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和管理水平。在以往的接觸合作過程中，我們相互理解、相互支持，具有良好的合作基礎(chǔ)。目前青島在管項(xiàng)目有五個(gè)，本著以營(yíng)造美好居 住環(huán)境、創(chuàng)建綠色家園 為宗旨，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，提倡“服務(wù)第一、方便業(yè)主”的思想，實(shí)現(xiàn)了管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)范化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，全情演繹“品牌”物業(yè)管理。 因是限價(jià)房，所以發(fā)售不成問題，也保證了后期小區(qū)較高的入住率，就要求生活配套設(shè)施、各類便民服務(wù)及時(shí)、完善，物業(yè)管理工作也需要有續(xù)展開。 安保部職責(zé)范圍： (1) 負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供 24小時(shí)安保服務(wù)； (2) 處理安全突發(fā)事件，維護(hù)社區(qū)的交通、治安等安全； (3) 公安機(jī)關(guān)處理治安案件。 2 管理處 設(shè)置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 樓外公共區(qū)域 4 公共場(chǎng)所、道路、綠地、車庫(kù) 每日清掃二次，保持地面、綠地、車庫(kù)清潔；隨時(shí)清 除小區(qū)主要道路積水、積雪；及時(shí)清理房屋外墻及設(shè)備、設(shè)施的亂貼亂畫。（ 3）收費(fèi)管理的停車場(chǎng)庫(kù)應(yīng) 24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全。 （ 7）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門。 以上對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都依據(jù)最底標(biāo)準(zhǔn)原則，公共區(qū)域收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不包含二次供水、代收代繳等費(fèi) 用，具體能源費(fèi)用見測(cè)算表（二）中 /月平米，加其他共 /月平米。 社區(qū)文化服務(wù)： 為了體現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)管理品質(zhì)，搞好社區(qū)文化活動(dòng)，在項(xiàng)目 業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，物業(yè)管理公司屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，逐月安排賦有中國(guó)傳統(tǒng)的文化活動(dòng)，屆時(shí)安排 比如：元旦社區(qū)聯(lián)議活動(dòng)、四月的植樹節(jié)活動(dòng)、六一的兒童節(jié)繪畫比賽、八月十五的中秋聯(lián)議會(huì)、十一國(guó)慶節(jié)的聯(lián)歡會(huì)、春節(jié)歌舞晚會(huì)等。 11 、節(jié)假日加強(qiáng)值班力量。 工作流程 1. 用戶投訴方式包括 :電話投訴﹑信件投訴﹑網(wǎng)絡(luò)投訴和直接投訴。 （ 6） 、 對(duì)所有不能馬上解決的問題應(yīng)督促相關(guān)部門，不斷給用戶反饋事情的處理進(jìn)展情況，直至投訴解決。 物業(yè)交接工作的內(nèi)容 土建與裝飾工程。 所以 依山小居物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)本小區(qū)特點(diǎn)，在務(wù)實(shí)可行、科學(xué)依據(jù)的管理規(guī)劃基礎(chǔ)上測(cè)算管理成本、各項(xiàng)管理費(fèi)用等，最終測(cè)算出科學(xué)、合理的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 客服 經(jīng) 理工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 : 1800元 /月 .人 %=927元 /月 .人 。 工 資 相 關(guān)費(fèi) 用 1500元 /月 %=772元 /月 .人 。 (七 )物 業(yè) 公 眾責(zé) 任保 險(xiǎn)費(fèi) : 500元 /月 。 74756平米 = /月 /月 /月 = /月 地下車庫(kù)管理因使用能源情況不清楚無法計(jì)算成本 ,所以收費(fèi)不在本測(cè)算內(nèi)，另行計(jì)算。 小 計(jì) :10302元 /月 (全年 123624元 /年 ). 合 計(jì) : 46380元 /月 (全年 556560元 /年 )； (二 ) 物 業(yè) 共用部位、共用 設(shè) 施 設(shè)備 日常 運(yùn) 行 維護(hù)費(fèi) ： 其中已知：每年照明電費(fèi) 路燈 50個(gè) 10H/天 30天 12月 1元 /KW＝ 27000元 包含：水 電 能源 費(fèi) (含 綠 化水 費(fèi) 6000元 /年 )、工程 維 修保 養(yǎng)費(fèi) 用（ 2020元 /年）、全年按 35000元 計(jì) 小 計(jì) :2916元 /月 (全年 35000元 /年 ). (三 )綠 化 養(yǎng)護(hù)費(fèi) : 2元 /年 .平米 (4類 ) 74756平米 35% =52329元 /年 。 保安 經(jīng) 理 電話補(bǔ) 助 100元 /月 .人 。 二、 測(cè) 算 過 程 ： （一）管理服 務(wù) 人 員費(fèi) 用 （含保 潔 日常耗材） ： 行 經(jīng) 理工 資 :2400元 /月 .人 。 我公司初步制定如下入伙工作實(shí)施方案，屆時(shí)會(huì)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行入住工作內(nèi)容的調(diào)整： 在業(yè)主入住前，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，分析已購(gòu)房業(yè)主的各項(xiàng)需求，歸納需求項(xiàng)目，編寫《用戶服務(wù)手冊(cè)》等相關(guān)文件； 準(zhǔn)備各類入伙工作的文件及表格； 根據(jù)首次辦理入伙的業(yè)主數(shù)量，分批向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主入住通知書》； 確定入伙工作中，應(yīng)向業(yè)主收取的各項(xiàng)費(fèi)用； 確定入伙工作的辦理地點(diǎn)，購(gòu)置、印刷入伙所需的各項(xiàng)物品及文件表格； 對(duì)所擬定的入伙辦理流程，進(jìn)行模擬演練