【正文】 的大學(xué)生前來創(chuàng)業(yè)發(fā)展。以每戶直接產(chǎn)生 6 人就業(yè)計算，將產(chǎn)生超過 18000 個崗位的直接就業(yè)需求，間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條等衍生行業(yè)預(yù)計約十萬人的就業(yè)機會的容量。具體方案如下表： 編號 項目名稱 總額（萬元） 比例 1 公司注冊資金 10000 20 % 2 股東第一次增資 20210 40 % 3 股東第二次增資 20210 40 % 4 資本性總籌集 50000 100% 二、項目經(jīng)濟效益分析 2． 項目經(jīng)營收益及稅收（ /年） 序號 項目名稱 計 稅 金 額（萬元） 稅收比例 稅收金額（萬元） 1 加工 /分揀 /包裝 /配送 20210 5% 1000 2 展示交易 100000 % 7500 3 總部辦公區(qū) 30000 10% 3000 4 物流 /金融 /物管 /電子商務(wù) 50000 15% 7500 5 配套商業(yè)經(jīng)營 15000 15% 2250 6 超市租金收益 4000 % 810 7 土地使用稅 年收入 /稅收合計 219000 22060 、一次性稅收 31 建安稅及建筑企業(yè)及從業(yè)者所得稅 116614 6% 預(yù)估物業(yè)銷售產(chǎn)生營業(yè)稅、契稅、所得稅等 250000 % 23750 、項目經(jīng)營難點 、項目為吸引更多會員 —— 實力單位及品牌商家加盟，用他們已有的客戶資源帶動本項目的經(jīng)營，超市產(chǎn)業(yè)集群前期將給予極大的招商扶持優(yōu)惠政策，部分企業(yè)將給予 13 年的免租期； 、項目前期為擴大影響、提高知名度，帶動更大的商氣人氣，以吸引更多的投資者到項目所在地投資，吸引消費者來項目消費，提升整個超市產(chǎn)業(yè)集群的知名度，在營銷整合推廣上將加大力度，廣告投入成本比較高； 、農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營項目，特別是物流倉儲及配送項目，因為行業(yè)的原因，占地面積大，經(jīng)營利潤薄，在前期未大量形成產(chǎn)業(yè)鏈時經(jīng) 營壓力較大。 二、項目產(chǎn)品組成 24 、項目建設(shè)以單體高層標志性建筑結(jié)合中低層磚混及鋼混構(gòu)成特色建筑綜合體，讓建成的 XX 國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城在滿足項目功能基礎(chǔ)上，成為一道風景和傳世藝術(shù)品。 、成為農(nóng)業(yè)機具研發(fā)、制造及交易的重要基地。 農(nóng)業(yè)養(yǎng)生、觀光度假、住宅、學(xué)校及醫(yī)院等配套： 提供多功能住宅群開發(fā)，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗觀光莊園，導(dǎo)入旅游產(chǎn)業(yè)，完善居住及工作功能，滿足企業(yè)及員工生活、工作全方位需要。 1農(nóng)村生活用品及家電物流中心： 以農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品商城為特色，打造滿足 XX、輻射川、滇、黔、渝為主的農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品展示、貿(mào)易平臺，提供廣泛的貿(mào)易合作及服務(wù)。 1農(nóng)業(yè)機械物流中心： 農(nóng)業(yè)機械的發(fā)展直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化發(fā)展的進程，本項目就打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)機械、播種機械、收割機具、生產(chǎn)加工機械；倉儲物流機械等相關(guān)產(chǎn)品研究、開發(fā)和交易中心。 冷凍倉庫及配送中心： 專業(yè)的冷凍設(shè)施設(shè)備，滿足于更多專業(yè)需要，提升物流綜合服務(wù)項目及能力。 東南亞及南亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心： 以東南亞和南亞進口農(nóng)產(chǎn)品商城為特色 ，打造特色區(qū)域進口農(nóng)產(chǎn)品展示、貿(mào)易平臺，提供廣泛的貿(mào)易合作及服務(wù)。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心： 打造無國界的農(nóng)業(yè)成果實時交流平臺。大型超市產(chǎn)業(yè)集群提供了充分的場地，充分的空間，設(shè)施因為活動的開展而派上用場，超市產(chǎn)業(yè)集群因為活動的開展而充滿文化氛圍，商家因為活動的開展而增強了友誼團結(jié)，發(fā)展商因為活動的開展而強化了品牌，豐富了品牌內(nèi)涵。設(shè)施的建造要注意功能的綜合性，充分結(jié)合項目背后所包含的自然氣息、文化氣息、商務(wù)氣息，營造出特色來。 人文環(huán)境營造規(guī)劃要點 、原則：超市產(chǎn)業(yè)集群的文化設(shè)計既要對地域文化有一定的反映，又要體現(xiàn)對傳統(tǒng)超市產(chǎn)業(yè)集群文化的繼承和對現(xiàn)代文化的引導(dǎo)。 、超市智能化規(guī)劃 采用國際領(lǐng)先的星級智能化管理系統(tǒng)，充分考慮到用戶將來對寬帶的需求，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機結(jié)合在一起，形成自己獨特風格。 、服務(wù)內(nèi)容 物 業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，全面實行對項目關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他設(shè)施的管理等。 、機動車停車 17 各區(qū)域按照當?shù)匾?guī)范合理配置 停車地，滿足未來機動車不斷增長的停車需求，停車場以地面停車場為主，地下停車為輔。 住宅配套： 為讓廠家、商戶及投資者更加安心的全力投入超市產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營，打造高端住宅及其他配套設(shè)施。 總部辦公： 將為省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)業(yè)品牌企業(yè)提供集產(chǎn)品展示、辦公、研發(fā)等功能的區(qū)域總部集群。 、本項目業(yè)態(tài)劃分標準： 加工基地 +物流倉儲辦公 +市場貿(mào)易展示 +獨立街輔 +辦公總部+Loft office+農(nóng)業(yè)研發(fā)及生產(chǎn)基地 +農(nóng)業(yè)觀光 /養(yǎng)生 /度假基地 +住宅 15 配套 加工基地： 以生態(tài)、環(huán)保、科技、科技含量高的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)為主導(dǎo)，面積每家以 100 ㎡至 1000 ㎡型的企業(yè)為主。 、教育培訓(xùn)文化基地區(qū)。是通過提供商務(wù)辦公用房，集聚現(xiàn)代農(nóng) 14 產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)要素資源，重點吸引主管部門、行業(yè)協(xié)會、農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)業(yè)設(shè)備供應(yīng)商、農(nóng)產(chǎn)業(yè)深加工龍頭企業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)商等進駐。是通過集加工廠、一級批發(fā)商、流通加工服務(wù)商等產(chǎn)業(yè)材料核心供應(yīng)服務(wù)商資源，為周邊地區(qū)相關(guān)企業(yè)提供倉儲、加工、配送、交易、金融、信息等一站式集成化物流供應(yīng)鏈服務(wù)。是專線企業(yè)、快遞企業(yè)集中作業(yè)的場所和鐵路（水路、航空）物流作業(yè)場所，包括專線企業(yè)超市產(chǎn)業(yè)集群、快遞作業(yè)中心、 鐵路（水路、航空）作業(yè)站場等子項目。 、有利于促進項目所在地區(qū)形成又一個重要的區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展地帶。通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)物流 體系的建立，可以促進農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者與其材料的供應(yīng)商、農(nóng)產(chǎn)品的加工商和銷售商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，使眾多農(nóng)民、農(nóng)業(yè)中小企業(yè)形成集約化運作，降低物流成本。 四、項目價值體系 、項目建設(shè)是促進產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)業(yè)重視農(nóng)業(yè)管理和成本控制的驅(qū)動力，往往只重視降低生產(chǎn)成本和銷售成本，卻忽視了物流中潛在的利潤。 3． 2． 合作專業(yè)機構(gòu)： 香港經(jīng)典商業(yè)策劃招商管理公司、 香港歐華爾顧問有限公司 、 新加坡 DS 鼎實國際上海公司 、 美國那郭達劉聯(lián)合建筑師事務(wù)所 、 日本 DBrain 商業(yè)建筑設(shè)計研究所 、思彼思營銷策劃 (上海 )有限公司、香港環(huán)球商機地 產(chǎn)集團。 三、 項目委托編制單位的優(yōu)勢 3． 資源優(yōu)勢： 項目委托編制單位成都 XX 投資（集團）有限公司現(xiàn)有全資和控股子公司 8 家，涉足了金融、建筑裝飾工程、地產(chǎn)開發(fā)、家具制造、家紡布藝、園林綠化、餐飲娛樂、酒店管理、創(chuàng)意文化、消防工程、廣告等領(lǐng)域，主要股東在多個行業(yè)協(xié)會和商會擔任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 “十二五”期間， XX 將全力提升綜合交通樞紐功能：對外，打通 XX 對外大動脈，加快建設(shè)進出川綜合運輸大通道；對內(nèi)，加密毛細血管，完善內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)。 作為東鄰重慶市，南界 貴州 省、云南省，西連宜賓市，北接 自貢市、內(nèi)江市的瀘州，輻射面積人口 2億，堪稱西部的半壁中心。 、地利：得天獨厚優(yōu)勢、整合行業(yè)資源。 鑒于此，中央連續(xù)若干年的一號文件內(nèi)容都直指三農(nóng)問題。在 21世紀里，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題同樣將在 中華民族 走向偉大復(fù)興的 新的歷史征程中處于極其重要的位置，發(fā)揮著不可或缺的基礎(chǔ)和保障作用。 5 第一章 項目概況 一、項目開發(fā)計劃 、項目名稱： 擬建項目名稱為“ XX 國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城” 、項目擬建地址：瀘州市沿江高速出入口內(nèi)側(cè) 備選地址：瀘州市成自瀘赤高速出入口內(nèi)側(cè) 、項目開發(fā)規(guī)模： 共計 1000 畝， 65 萬㎡（如規(guī)劃用地允許， 3500 畝， 240 萬㎡更佳） 一期： 300 畝 ；建筑面積： 18 萬㎡ 二期： 300 畝；建筑面積： 18 萬㎡ 三期： 400 畝；建筑面積： 29 萬㎡ 、建設(shè)周期： 一期：