【正文】 客戶是本項(xiàng)目客戶的重要 來源。 （ 3） 第 三類客戶 是 關(guān)于 政府會(huì)議、學(xué)術(shù)會(huì)議等方面 的會(huì)務(wù)人員 ，也包括一些頂級(jí)活動(dòng) 的主辦方 。尤其是大陸寒冷地帶發(fā)達(dá)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但污染比較嚴(yán)重的區(qū)域。 （ 2） 中、遠(yuǎn)期 目標(biāo) 定位 逐步擴(kuò)大到生態(tài) 、 文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會(huì)議、體 育及其它專項(xiàng)客源市場。 根據(jù)這些市場定位的情況，采取切實(shí)可行的對(duì)策措施，將上述潛在的目標(biāo)市場變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)市場，這樣才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo) 。 （ 3）十里畫廊景區(qū)鄉(xiāng)村旅游度假已在廣西及國內(nèi)享有較高的知名度和美譽(yù)度； （ 4）項(xiàng)目處在十里畫廊景區(qū)內(nèi)， 擁有較佳的自然風(fēng)光， 生態(tài)資源優(yōu)勢明顯 ,景區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)基本保持良好狀態(tài)； 弱勢（ Weakness）分析 （ 1）景區(qū)公路交通較為不便，路面質(zhì)量較差，景區(qū)通達(dá)能力較差 ，旅游旺季堵車比較嚴(yán)重 ； （ 2） 十里畫廊景區(qū) 封閉 的陣痛 ，去 游玩，而十里畫廊是基本是必去之地，如果以大門封閉，恐怕會(huì)讓許多人望而卻步，改變初衷。 處理好項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系 項(xiàng)目開發(fā) 要注意杜絕水質(zhì)污染，注意生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 。 重視景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)，為長期保持生態(tài)平衡奠定基礎(chǔ)。 第五 章 項(xiàng)目規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目規(guī)劃指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目的規(guī)劃與布局必須以國際旅游勝地建設(shè)大背景為前提，以十里畫廊片區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，突出地域優(yōu)勢和資源特色，將 本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)型、可持續(xù)發(fā)展的新型、特色的農(nóng)業(yè) 休閑度假旅游區(qū) ,促進(jìn)使十里畫廊成為享譽(yù)全國的生態(tài)保護(hù)區(qū)和休閑度假區(qū)。充分利用地形環(huán)境特點(diǎn)，解決好山上山下、室內(nèi)室外、石山與平地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。在空間分區(qū)布局規(guī)劃中必須通過各種產(chǎn)品與服務(wù)來突出旅游區(qū)主體形象的獨(dú)特之處，通過自然景觀、建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的有機(jī)組合來塑造與強(qiáng)化本項(xiàng)目的形象，給游客、業(yè)主形成一種一目了然的視覺印象。 協(xié)調(diào)發(fā)展原則 一方面，優(yōu)化配置項(xiàng)目內(nèi)部六要素 (即食、住、行、游、購、娛 )，六大要素能協(xié)調(diào)有序發(fā)展；另一方面，項(xiàng)目的市場開拓應(yīng)以廣西的整體市場背景為依托，各區(qū)功能定位、項(xiàng)目布局應(yīng)盡量考慮到與周邊資源配套，且避免在十里畫廊景區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目重復(fù)設(shè)置。 第六章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目擬選址于廣西壯族自治區(qū)桂林市 縣十里畫廊景區(qū)南大門對(duì)面攬?jiān)律角f處 。項(xiàng)目距離桂梧高速公路高田出入口處僅 4 公里，距 縣城約 3 公里，距桂林國際機(jī)場約 75 公里，貴廣高鐵興坪站 20 公里，距桂林市約 67 公里。 C。 （三）地形地貌 縣境內(nèi)山巒疊嶂，地形錯(cuò)綜復(fù)雜，分布有中山（ 平方公里）、低山（ 258 平方公里），石山（ 平方公里）、丘陵（ 平方公里）、臺(tái)地平地（ 平方公里）等多種地貌類型。特別是漓江兩岸，山青、水秀、洞奇、石美，清澈見底的漓江水蜿蜒于叢山之中，江流成峽，山光水色相互輝 映，景象萬千，構(gòu)成綺麗多姿的山水美景，素有“桂林山水甲天下， 堪稱甲桂林”之稱揚(yáng)名于世界，成為祖國錦繡河山的一顆明珠， 吸引著眾多的中外游人。東北部和西南部兩側(cè)地勢較高，屬海洋山脈（東瑤山）和架橋嶺山脈（西瑤山）的邊緣，山脈走向大致呈西北－－東南，是縣內(nèi)主要河溪發(fā)源地。巖溶區(qū)內(nèi)石山林立，海拔 200500 米，相對(duì)高差50300 米 。擁有桂柳高級(jí)公路、桂黃一級(jí)公路、桂陽二級(jí)公路等一批公路網(wǎng)絡(luò)，已實(shí)現(xiàn) 100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車。 水運(yùn)：水路有湘江和漓江，沿漓江經(jīng)梧州與珠江相聯(lián)，可直達(dá)廣州，香港和澳門。 現(xiàn)代創(chuàng)意 農(nóng)業(yè)觀光區(qū)的主題是生態(tài) 精品農(nóng)業(yè)；創(chuàng)意根雕博覽區(qū)的主題為根雕創(chuàng)意與博覽 ；養(yǎng)生理療區(qū)的主題為養(yǎng)生文化 與健康 。 【主要項(xiàng)目規(guī)劃】 ? 新技術(shù)新品種孵化中心 第一期 擬 建成一座（ 1200 平方米）國內(nèi) 較 大雙層覆膜鳥巢型球體生態(tài)溫室 。并開展其他珍稀種植的組培實(shí)驗(yàn)。例如：該書在談到蛇類預(yù)報(bào)地震的本領(lǐng)時(shí)，寫道： “盡管地球上 動(dòng)物王國 的 居民達(dá) 150 多萬種，可是要從中招收一些 ?地震 ?預(yù)報(bào)員倒也難。 創(chuàng)意根雕 博覽區(qū) 【規(guī)劃產(chǎn)品】 ? 十二生肖廣場 ? 五百羅漢 ? 根雕歷史人物館 【功能定位】 功能定位 ： 根雕博物館是匯集古今中外根雕歷史名家及近代根藝名家作品的博覽園 ，涵蓋根雕文化、植物文化及各地不同時(shí)期的根雕精品杰作，內(nèi)設(shè) 廣西 根藝美術(shù)學(xué)會(huì)根藝歷史發(fā)展研究委員會(huì)。 根雕歷史人物館 ： 根雕歷史人物館：為三棟唐式建筑，建筑面積 12020 平方米，主要陳列道教文化儒家思想人物系列， 108 梁山好漢，歷代中華帝王將相系列等大型根雕藝術(shù)作品 500 余件 ，以奇根異木為載體，濃縮中華民族上下五千年歷史精華，是中華民族歷史文化寶庫中一筆珍貴財(cái)富、藝術(shù)瑰寶。該療法安全有效，經(jīng)臨床經(jīng)近萬例診療觀察，預(yù)防心腦血管疾病 100%，預(yù)防高血壓 100%，預(yù)防動(dòng)脈硬化有效率 100%.，有效預(yù)防腦梗、心梗的發(fā)生，治療腦血栓腦出血后遺癥有效率可達(dá) 95%以上。 據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，此療法對(duì) “ 疏通微循環(huán)的療效 ” 是脈絡(luò)寧的 8 倍，是血塞痛的 15 倍，是生脈、參麥、刺五加的 13 倍，被醫(yī)學(xué)界堪稱為神奇的 “ 綠色血管清道夫 ” 。 產(chǎn)品開發(fā) 依托 XXX 休閑農(nóng)業(yè)觀光園 原生態(tài)環(huán)境和濃厚的文化背景，優(yōu)先開發(fā) 十二生肖歡迎賓廣場區(qū)、根藝博覽區(qū) 、 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 項(xiàng)目。使旅游者能夠充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型生態(tài)產(chǎn)業(yè)景觀；使居住者能充分享受自然生態(tài)環(huán)境；使周圍居民能充分分享旅游區(qū)所帶來的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 。路線平、縱面線形設(shè)計(jì)不但要與沿線地形、地質(zhì)、相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，盡量降低工程造價(jià)，減少對(duì)沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分滿足駕乘人員。 基本建設(shè) 加強(qiáng)二期的基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，將一期已建設(shè)的各類基礎(chǔ)設(shè)施，與二期部分相連接，使得各分區(qū)之間的交通往來更方便、更有序。 三、項(xiàng)目第二階段建設(shè) 建設(shè)目標(biāo) 繼續(xù)提升項(xiàng)目現(xiàn) 有資源的旅游水準(zhǔn)，積極發(fā)展養(yǎng)生理療和休閑度假 項(xiàng)目 。 適應(yīng)癥：高血脂、高血壓、高血粘、高黏血癥、動(dòng)脈硬化、冠心病、心梗、腦梗、腦出血、血栓后遺癥、腦萎縮、腦供血不足、痛風(fēng)、動(dòng)脈炎、風(fēng)濕病、牛皮癬、紅斑狼瘡、突發(fā)性耳聾、耳鳴、視力下降、癲癇、前列腺炎、痛經(jīng)、頑固性蕁麻疹等均有優(yōu)于目前國內(nèi)常用療法的效果。具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，其無形資產(chǎn)價(jià)值 億元。 養(yǎng)生理療區(qū)位于山邊。 【主要項(xiàng)目規(guī)劃】 十二生肖迎賓廣場： 生肖文化迎賓廣場，擺放十二生肖根雕作品、 香樟根 切片刻錄的生肖民間故事、漢字八體演變，磚雕《二十四孝圖》作品等，主要展示生肖文化，弘揚(yáng)傳統(tǒng)美德。 ”這樣的文字，讀起來自然就饒有情趣了?！渡邍矫亍?寫得富有情趣和時(shí)代色彩，該書在敘述上穿插了許多科學(xué)趣談、歷史掌故、風(fēng)俗逸聞、民間故事，特別是采用了世界近年各地有關(guān)蛇的新聞，這就使得該書增強(qiáng)了文筆情趣和時(shí)代色彩。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 區(qū)將著力打造設(shè)施農(nóng)業(yè)、精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范典型樣板，提高土地、水、能源等資源效率，減少環(huán)境面源污染，引領(lǐng)農(nóng)業(yè)設(shè)施的改造和更新替代，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)耕作效率的最大化、生態(tài)共生協(xié)同化，推動(dòng)靖遠(yuǎn)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有效帶動(dòng)生態(tài)觀光旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，為 經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型開辟一條嶄新的途徑。使旅游者能夠充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型生態(tài)產(chǎn)業(yè)景觀；使居住著能充分享受自然生態(tài)環(huán)境；使周圍居民能充分分享旅游區(qū)所帶來的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 空間布局 考慮到自然資源保護(hù)、生態(tài)景觀審美，以及旅 游功能性互補(bǔ)的需要，結(jié)合自然地形，依照布局原則，本項(xiàng)目以生態(tài) 環(huán)境為基礎(chǔ)，以 現(xiàn)代創(chuàng)意 農(nóng)業(yè)觀光 、創(chuàng)意根雕博 覽 為主題，在空間布局上充分考慮環(huán)境的承載力。桂林新火車客運(yùn)站，大廳可容納 萬人。 （四）地震災(zāi)害 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖譜（ 1990）》，該場址地震基本烈度為六度。自西北貫穿東南的寬闊地帶屬巖溶地貌，地勢較低，且自北向南傾斜，東南太平洋暖濕氣流入時(shí)，受到地形抬升，容易降雨，同時(shí)寒潮易于浸入。在縣內(nèi)的中心地帶有一塊方圓 150 平方公里的丘陵，坡度較 緩，土層較厚，土壤含鉀高，是我縣四大名果金桔的主要產(chǎn)區(qū)。其中以東北部地勢較高，最高峰海拔 1701 米；西部次高峰為海拔 1394 米。年平均降水量 。 C,氣溫最高月為 6 月，平均 176。十里畫廊景區(qū)是一個(gè)沿遇龍河?xùn)|西走向的狹長區(qū)域，占地面積約 25 平方公里。具體 規(guī)劃上可劃分為四 大板塊：十二生肖迎賓廣場、 現(xiàn)代 創(chuàng)意 農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 、 創(chuàng)意根雕 博覽區(qū) 和養(yǎng)生理療區(qū) 。 集中功能單元 對(duì)不同類型的設(shè)施如觀光、休閑、康體、娛樂、住宿 等功能單元采取相對(duì)集中布局，并在其間布設(shè)快捷方便的道路系統(tǒng)，力求使各類旅游服務(wù)綜合體在空間上形成規(guī)模集聚效應(yīng)?；诖颂厣穆糜伍_發(fā)優(yōu)勢，在功能分區(qū)、項(xiàng)目創(chuàng)意以及標(biāo)志性建筑設(shè)計(jì)上均應(yīng)充分體現(xiàn)其資源特色，將優(yōu)勢資源開發(fā)轉(zhuǎn)化為旅游特色產(chǎn)品。 堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重 對(duì)景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)，主要體現(xiàn)在提高景區(qū) 的綠化率，對(duì)生態(tài)環(huán)境脆弱地區(qū)進(jìn)行生態(tài)保育，注意建筑風(fēng)格與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致，盡量減少 旅游活動(dòng)的負(fù)面影響，并開始重視環(huán)保規(guī)劃以及生態(tài)產(chǎn)品的生產(chǎn)。 保護(hù)好十里畫廊景區(qū)的歷史文化遺跡及傳統(tǒng)村落，挖掘歷史文化資源，提升旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。因此，正確處理環(huán)境保護(hù)與資源開發(fā)的關(guān)系，做到絕對(duì)保護(hù)與相對(duì)開發(fā)的有機(jī)結(jié)合，更好的讓景區(qū)可持續(xù)發(fā)展。 三 、 項(xiàng) 目 開發(fā)指導(dǎo)思想 處理好 項(xiàng)目開發(fā)和十里畫廊景區(qū)總體開發(fā)的關(guān)系 項(xiàng)目是十里畫廊景區(qū)總體開發(fā)的一部分，是 縣休閑旅游度假市場的稀有品種，是桂林國際旅游勝地建設(shè)的一個(gè)有機(jī)組成部分，必將推動(dòng) 縣旅游市場的進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè) 的共同發(fā)展。 對(duì)外交通方便，附近有桂梧高速公路連接桂林和梧州； （ 2）十里畫 廊景區(qū)的自身資源優(yōu)勢為 喀 斯特峰林峰林峰叢地貌和河流風(fēng)光，兩者構(gòu)成完美的山水景觀，而且生物景觀資源也很突出，人文資源類型多樣。休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游型旅游度假市場特征有： （ 1）休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假旅游市場占有比例逐漸增加，已成為重要的旅游市場，客源市場發(fā)展?jié)摿薮螅? （ 2）客源市場主要以外地市場為主，區(qū)域市場也很發(fā)達(dá)，還能吸引大量的國際游客數(shù)量； （ 3）出游方式以家庭、朋友結(jié)伴、商務(wù)會(huì)議和旅游團(tuán)為主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市場的發(fā)展趨勢。 從旅游動(dòng)機(jī)和出游目的看 （ 1） 近期 目標(biāo) 定位 近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場 。該類客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶，抓住了他，就抓住了整個(gè)公務(wù)休閑旅游度假市場。他們對(duì)旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項(xiàng)目客戶的主要來源。 這 類客戶 是市場的最上層， 往往會(huì)產(chǎn)生較大的購買行為，是本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式度假屋的主要潛在買家。 二、項(xiàng)目客戶 分析 項(xiàng)目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對(duì)外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。 許多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力 非常 大，如果能從日常安排中抽出點(diǎn)時(shí)間放松一下，可 以算是 最大的享受。 ? 公務(wù)休閑旅游和私人休閑旅游之間有著很多的聯(lián)系，就需求而言，兩者在某些方面有重疊，也有差異。 （ 1）公務(wù)休閑旅游類 公 務(wù) 休閑 旅游 包括一系列不同的類型 ，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點(diǎn)，根據(jù)業(yè)務(wù)活動(dòng)情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù) 接待方安排洽談和旅游活動(dòng)；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。游客 認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地 ， 甚至 一個(gè)度假酒店 ， 其忠誠度會(huì)非常高 ? 指向集中 。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類新的市場需求，這類需求的滿足必須由市場提供一套新的產(chǎn)品供給來解決。但這種旅游需求僅局限于觀光性的需求。 類型 消費(fèi)特征 出游時(shí) 間 需求特征 出游方 式 群體構(gòu)成 自駕游 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型占絕大多數(shù)，主要消費(fèi)項(xiàng)目為門票、住宿和用餐 節(jié)假日或周末，頻率較高 居住城市周邊的景區(qū)，或長途越野，或駕車控險(xiǎn)旅游 以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主 包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至 40歲的中青年旅游者為主 戶外運(yùn)動(dòng)休閑 所有費(fèi)用均采用 AA 制 節(jié)假日或 周末 山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容； 水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容； 飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機(jī)駕駛等為主要內(nèi)容 網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無導(dǎo)游安排 以 20 到 40 歲、收入在 3 000 元以上的人群、學(xué)歷較高的人群為主 生態(tài)休閑 觀光與休閑相結(jié)合，停留時(shí)間較長 長假 以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等 組團(tuán)或自助 偏好自然山水、養(yǎng)生休閑的人群 鄉(xiāng)村休閑 消費(fèi)不高，旅游加觀光 周末或節(jié)假日 觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂等 自駕車 城市人口中的有車族 （ 2）私人休 閑度假類 休閑度假在中國是個(gè)新事物，一種新的社會(huì)生活方式。在這種旅游產(chǎn)品休閑化的趨勢