【正文】 灣房產(chǎn) 以企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，良好的企業(yè)信譽(yù)在市場競爭中有一定的地位，但該公司目前缺乏土地儲備，這將制約公司下一步的發(fā)展。但從長期看，我國“十五”期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積 25 平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口 208 萬人，人均居住面積不足 16 平方米的現(xiàn)狀看，在“十五”期間我市平均每年需要建設(shè) 400~500 萬平方米的住宅才能滿足市場的需求。 購買者議價能力： 我國房地產(chǎn)消費(fèi)者的平均可支配收入較低，同時，目前國家對住房信貸等房地產(chǎn)金融的措施單一，對房地產(chǎn)消費(fèi)需求的促進(jìn)有限，但是房 地產(chǎn)供應(yīng)市場過度開發(fā)，增長迅猛，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，可供消費(fèi)者選擇的余地較大，說明中、短期內(nèi)購買者的議價能力較強(qiáng)。其中：市場仹額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)指標(biāo)綜合反映了房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實(shí)力，我們對其賦以權(quán)數(shù) 。 （六）結(jié)論 從上表 1 中，反映出新疆房地產(chǎn)行業(yè)中，廣匯房產(chǎn)具有優(yōu)勢較大的競爭能力，處于市場絕對領(lǐng)先者的地位，而華源與大灣、康普建設(shè)、新天、宏大同屬于第二方陣，屬于市場跟隨者的地位，但華源在房地產(chǎn)行業(yè)有較強(qiáng)的地位，屬于第二 方陣的領(lǐng)跑者的角色。 （一）烏魯木齊市實(shí)施藍(lán)天工程將推動集中供熱行業(yè)的迅速發(fā)展，但隨著集中供熱逐漸市場化，該項目的政策優(yōu)勢將逐漸消失。而集中供熱由于具有安全高效清潔環(huán)保的特點(diǎn)，成為解決污染的首選方案。 2020 年 11 月起，自治區(qū)計委下文暫停熱貼費(fèi)收取，這將使集中供熱項目失去一塊較大的政策性收益，且熱費(fèi)收繳困難，使集中供熱項目的風(fēng)險大增。在“十五”期間，烏魯木齊將全面關(guān)停中小燃煤鍋爐，集中力量推行集中供熱，根據(jù)《烏魯木齊大氣污染治理方案》，烏魯木齊新建、擴(kuò)建光明路集中供熱網(wǎng)、幸福路集中供熱網(wǎng)、老滿城區(qū)域供熱、南湖集中供熱、飛機(jī)場區(qū)域集中供熱等八個集中供熱 和葦湖梁熱電聯(lián)產(chǎn)熱網(wǎng)。 此資料來自企業(yè) （三）進(jìn)入企業(yè)眾多，企業(yè)規(guī)模差異較大 目前烏魯木齊已經(jīng)批準(zhǔn)成立的集中供熱企業(yè)達(dá)到 41 家，其中規(guī)模較大的有 17 家，其中絕大部分的供熱面積 在 100 萬平米左右，只有市熱力公司供熱面積達(dá)到了 650 萬平米，所以烏魯木齊集中供熱市場進(jìn)入企業(yè)較多，大部分具有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商都進(jìn)入了該行業(yè)，但普遍規(guī)模較小，整體規(guī)模優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)。 （五）結(jié)論 從市場競爭角度分析，集中供熱行業(yè)進(jìn)入壁壘較高，受政府政策影響較大行業(yè)受供應(yīng)商的影響較大，供應(yīng)商在煤價上漲時具有較大的議價能力。對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補(bǔ)貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言， 通過 提高物業(yè)市場 的 競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。 據(jù)統(tǒng)計，全國實(shí)行物業(yè)管理的房屋建筑面積 萬平方米 ， 平均每個物業(yè)管理企業(yè)僅管 萬平方米，每個物業(yè)管理人員平均只管 平方米，可見管理規(guī)模之小。 且政府對物業(yè)管理的收費(fèi)不論管理質(zhì)量和管理成本，一律實(shí)行統(tǒng)一限價。 乏市場化意識 此資料來自企業(yè) 我國 房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商 或?qū)I(yè)化的管理公司 以企業(yè) 化方式 管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占 1／ 3。其中僅部分住宅小區(qū)實(shí)行了社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理。在物業(yè)管理服務(wù)方面，目前主要是保潔、保安和代收費(fèi)用以及日常維修，更多的服務(wù)項目如小區(qū)智能化管理服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置等，由于費(fèi)用和承受能力所限，短期內(nèi)還難以大范 此資料來自企業(yè) 圍推行。 物業(yè)管理行業(yè)在我國屬于新興的行業(yè)，目前我國對該行業(yè)的管理仍然比較傳統(tǒng)，缺乏法律、法規(guī)的制約和有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)管理不到位，居民消費(fèi)觀念，市場化意識均比較淡漠。 目前由于整體物業(yè)管理行業(yè)未真正建立起市場配置資源的機(jī)制，同時行業(yè)價格管制的特點(diǎn)明顯，表明物業(yè)管理行業(yè)在短期內(nèi)吸引力不大，因此，我們建議華源集團(tuán)對該行業(yè)的發(fā)展采取維持戰(zhàn)略。其中青 霉素及β 內(nèi)酰胺類藥物和維生素等已成為最大生產(chǎn)國和出口國。從 2020 年制藥行業(yè)運(yùn)行情況預(yù)測，明年將繼續(xù)保持總體穩(wěn)定發(fā)展的局面，工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長 15%；工業(yè)增加 值比上年增長 15%；工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長 10%；商業(yè)銷售額比上年增長 8%；商業(yè)企業(yè)利潤比上年增長 20%。隨 著人口的自然增長 、老齡化社會的形成、城鎮(zhèn)醫(yī)療保險制度的改革以及其他相關(guān)因素，制藥市場總體需求將保持平穩(wěn)增長趨勢。不同 產(chǎn)業(yè)項目 呈現(xiàn)增 減 分明的發(fā)展?fàn)顩r，也顯示出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)極為迫切。 ， 大企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)在制藥經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的骨干作 用進(jìn)一步加強(qiáng)。 但從另一個角度看，世界排名前 20 位的制藥企業(yè)的銷售額占全世界藥品市場份額的 60%左右。 加入 WTO，對于制藥行業(yè)來說，既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)。 加入 WTO 之后，也有新的挑戰(zhàn)：首先，我國制藥行業(yè)的綜合實(shí)力還比較脆弱，將失去原來 關(guān)稅保護(hù)的緩沖層，制藥企業(yè)直接與跨國公司正面競爭。另外，上述大型跨國公司所建的合資企業(yè)，還有長 期投資、收獲未來的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和風(fēng)險資本儲備，并已在生物工程產(chǎn)業(yè)方面搶占先機(jī)，而且有本部在技術(shù)創(chuàng)新上的有 力 此資料來自企業(yè) 支撐，加入 WTO 后，這些方面留給我們的發(fā)展空間，應(yīng)該說不是很大。從以上角度分析，由于 我國國產(chǎn)化學(xué)藥品中有 %的品種是二次開發(fā)的仿制品 ，同時我國制藥企業(yè) 的生產(chǎn)、地域集中性以及我國化學(xué)藥品制藥消費(fèi)仍是主導(dǎo)消費(fèi)的特點(diǎn)，所以我國以生產(chǎn)化學(xué)藥品為主的制藥企業(yè)競爭比較激烈。 行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）制藥企業(yè)規(guī)模小、技術(shù)人員比重低、產(chǎn)品競爭力弱。 由于新疆制藥科技研 發(fā)人員少，同時科研資金投入不足，影響了企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)和發(fā)展后勁，新疆藥品生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的品種絕大多是仿制品種，且低水平重復(fù)生產(chǎn)現(xiàn)象尤為突出，許多幾十年歷史的老廠，其產(chǎn)品多數(shù)是生產(chǎn)了多年的老品種。 （ 4）新疆制藥行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本特點(diǎn) 新疆制藥生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展初步形成了具有新疆地方特色的，以雪蓮系列產(chǎn)品、補(bǔ)鈣制劑系列產(chǎn)品、麻黃素系列產(chǎn)品、甘草系列產(chǎn)品、維吾爾藥制劑系列產(chǎn)品以及枸杞、紅花、大蕓等為主導(dǎo)產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。區(qū)外駐疆辦事處或銷售代理商 1999 年有 1300 家， 2020 年有 800 家。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，設(shè)備工藝落后，難以形成規(guī)模生產(chǎn)，企業(yè)產(chǎn)品競爭力弱。 由于制藥原料、制藥中間體的生產(chǎn)企業(yè)大都是依托本地的制藥用生產(chǎn)資源的優(yōu)勢，從而對其他企業(yè)的進(jìn)入造成較大的壁壘，存在一定的資源壟斷性，因此這類企業(yè)的競爭性相對不是很強(qiáng)。 （二）行業(yè)競爭狀況分析 我國制藥行業(yè)產(chǎn)品眾多，差異較大，由于制藥行業(yè)存在明顯的技術(shù)及知識產(chǎn)權(quán)等方面的進(jìn)入壁壘，行業(yè)的競爭壓力主要來自于現(xiàn)有市場競爭者的競爭狀況以及生產(chǎn)替代品的競爭者。根據(jù)官方公布的統(tǒng)計資料，截至 1999 年底，我國制藥行業(yè) 已有三資企 業(yè) 1790 多家，協(xié)議投資額達(dá) 億美元，其中外資金額 億美元，世界制藥行業(yè)排行前 10 名的制藥公司都已在 中國投資建廠。第二，隨著我國關(guān)稅壁壘的降低 （即降低進(jìn)口關(guān)稅），勢必使制藥產(chǎn)品的原材料供應(yīng) 商選擇面更廣，價格進(jìn)一步降低，尤其是醫(yī)療器械所需的進(jìn)口元器件價格更低，從而有利于制藥企業(yè)降低生產(chǎn)成本 。因此，我國制藥企業(yè)如何盡快縮小與世界先進(jìn)企業(yè)的差距，提高在全球藥品市場 此資料來自企業(yè) 上的競爭實(shí)力是十分迫切的問題。實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，占全行業(yè)的 %，其中， 5 億元－ 2 億元的 10 家， 2 億元－ 1億元的 17 家， 1 億元以下的 33 家。 從實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值的地區(qū)分布情況看，江 蘇、廣東、浙江、上海、山東、河北、湖北、吉林、北京、四川 10 省市占全行業(yè)的 %，而其他省市占全行業(yè)的 %。 按行業(yè)總產(chǎn)值分析，高于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：化學(xué)藥品制劑業(yè)、制藥機(jī)械業(yè)、醫(yī)療器械業(yè)；而低于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：生物制藥業(yè)、化學(xué)原料藥業(yè)、包裝材料業(yè)、中藥和其他產(chǎn)業(yè)項目 。 制藥行業(yè)發(fā)展主要以我國 13 億人口治病醫(yī)療、保健康復(fù)、生育生息等必需的制藥消費(fèi)所拉動 ，具有明顯的剛性特征。 我國制藥行業(yè)繼續(xù)保持連續(xù)高速增長的勢頭，制藥工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)資產(chǎn)總量、制藥商業(yè) 銷售額在“ 九五 ” 前 4 年分別達(dá)到年均遞增%、 %、 %的水平，增長速度不僅快于全球制藥行業(yè)平均增長 水平，也快于我國 GDP 的增長速度。我國現(xiàn)有 6700 多個制藥企業(yè) ，可生產(chǎn)化學(xué)原料藥 1400 種、制劑藥 4000 多種；中成藥 30 余萬噸，品種規(guī)格達(dá) 8000 多種。由于行業(yè)的穩(wěn)定性特點(diǎn)決定了企業(yè)在該行業(yè)有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入，同時物業(yè)管理的質(zhì)量是住宅產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)，也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的一個重要方面。 我國共有 物業(yè)管理企業(yè) 150 萬家，從業(yè)人員近 200 萬人， 大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)或依托政府、單位自管，或依靠房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)經(jīng)營，缺乏服務(wù)意識、配套建設(shè)和市 場經(jīng)營的觀念。但我市的物業(yè)管理行業(yè)也存在較多的問題，主要包括，在現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)中，有一半以上的企業(yè)沒有企業(yè)等級；從事物業(yè)管理的人員中有 60%左右的人員沒有接受正規(guī)培訓(xùn)，大部分物業(yè)管理企業(yè)都是虧損經(jīng)營，要依靠門面出租或其他方面的補(bǔ)貼來維持生計。 同時大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并未樹立起市場化的觀念， 小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi) 需求 。 全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理 收 費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等 ，這些涉及 物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是 額外業(yè) 務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平 的 提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算 。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但由于該行業(yè)具有較大的市場發(fā)展空間，且存在政策性制約及區(qū)域性限制等比較明顯的特征，華源集團(tuán)應(yīng)考慮整合相關(guān)資源將其作為未來穩(wěn)定保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于采用新的節(jié)能技術(shù)，環(huán)保性能強(qiáng)于集中供熱，但 相應(yīng)供熱成本較高，加之，烏魯木齊天然氣主要來源于吐哈油田，而目前天然氣承載量小，只能承載 25 萬用戶，滿足家庭廚衛(wèi)使用已難以承受，在短期內(nèi)不具有競爭優(yōu)勢，因此，在短期內(nèi)能源結(jié)構(gòu)調(diào)整及新技術(shù)使用對烏魯木齊集中供熱行業(yè)結(jié)構(gòu)沖擊不是很大。這些項目完成后，可使全市的集中供熱率由 1998 年的 %上升到 40%。目前已是烏魯木齊供熱市場中最主要的方式，供熱面積已由原來不足百萬平米增加供熱面積 3500 多萬平方米，烏魯木齊近 6000 多萬平米供熱總面積，占全市供勢總面積的 60%以上。目前已拆除小鍋爐 1340 多臺，新建了 15 個大的集中供熱站，新增集中供熱面積 2020 萬平方米。這使得烏魯木齊