【正文】 視城 45 180 年均人次 =1500 人 /天360 天 兒童樂(lè)園 216 60 年均人次 =6000 人 /天360 天 海上俱樂(lè)部 36 100 年均人次 =1000 人 /天360 天 海 上樂(lè)園 180 120 年均人次 =5000 人 /天360 天 總 計(jì) 759 (億元 ) 注：世界文化藝術(shù)館室內(nèi)收門(mén)票費(fèi)。物業(yè)維修未包括在內(nèi)，將由物業(yè)管理公司建立維修基金，專(zhuān)款專(zhuān)用。說(shuō)明這一市場(chǎng)潛力巨大，必須花大力氣進(jìn)行開(kāi)發(fā)（本可行性研究報(bào)告中，對(duì)第三類(lèi)經(jīng)營(yíng)即前面提出的“充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來(lái)的附加經(jīng)濟(jì)效益”的重要性已作了充分闡訴，并將“ 一業(yè)為主，全面發(fā)展”列入經(jīng)營(yíng)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 電耗成本測(cè)算統(tǒng)計(jì)表 用電單位 總面積 (萬(wàn)M2) 單位用電標(biāo)準(zhǔn) (KW/ M2) 總用電標(biāo)準(zhǔn) (KW) 年均用電時(shí)間 (小時(shí) ) 單 價(jià) (元 /KW小時(shí) ) 小 計(jì) (萬(wàn)元 ) 備注 文化藝術(shù)廣場(chǎng) 26 4320 年均用電時(shí)間 =12 小時(shí) /天 360 天 名人大酒 店 32 6480 年均用電時(shí)間 =18 小時(shí) /天 360 天 商業(yè)大街 15 5400 年均用電時(shí)間 =15 小時(shí) /天 360 天 影視城 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 民族館 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 藝術(shù)館 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 海上俱樂(lè)部 3600 年均用電時(shí)間 =10 小時(shí) /天 360 天 兒童樂(lè)園 別墅園 300 套 10KW/套 4324 年均用電時(shí)間 =12 小時(shí) /天 360 天 管理與公共 含露天文化藝術(shù)廣場(chǎng)、公共照明、辦公等用電 合計(jì) (億元 ) 南京王家灣物流中心直通式海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 第 ２４ 頁(yè) 綜合油耗成本測(cè)算統(tǒng)計(jì)表 用油單位 用 油 量 （萬(wàn)升 /月） 年用油總量 （萬(wàn)升） 綜合單價(jià) （元 /升） 小 計(jì) （萬(wàn)元） 備 注 名人大酒店 45 540 含鍋爐用柴油、運(yùn)輸用汽油 海上俱樂(lè)部 海上樂(lè)園 16 192 含 102 艘船用柴油、 2架直升機(jī)用航空汽油 后勤、運(yùn)輸 15 180 含后勤生活鍋爐用柴油、各類(lèi)汽車(chē)用汽油 合 計(jì) 71 852 注：綜合油耗指柴油、汽油、航空汽油三類(lèi)，單價(jià)參照目前珠海另售價(jià) 員工總?cè)藬?shù)及工資福 利費(fèi)統(tǒng)計(jì)表 用 工 單 位 總 人 數(shù) 人均工資、福利標(biāo)準(zhǔn) (元 /月 ) （元 /人） 總 金 額 （萬(wàn)元 /年） 備 注 文化藝術(shù)廣場(chǎng) 800 人 含文藝演出人員約 50人 名人大酒店 6000 人 民族民俗館 120 人 文化藝術(shù)館 100 人 科幻影視城 200 人 兒童游樂(lè)園 300 人 海上俱 樂(lè)部 海上樂(lè)園 400 人 演出公司 20 人 旅行社 60 人 含駐外辦事處人員 畫(huà)報(bào)編輯部 15 人 珠影分廠 100 人 文藝學(xué)院 100 人 公共保安、環(huán)保 300 人 含物業(yè)管理公司行政人員 30 名 行政管理、后勤 180 人 南京王家灣物流中心直通式海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 第 ２５ 頁(yè) 總 計(jì) 8695 人 (億元 ) 注：總金額 =總?cè)藬?shù)人均月工資、福利標(biāo)準(zhǔn) 12 月 上述四項(xiàng)主要成本分別為： 電耗成本： 萬(wàn)元； 水耗成本： 萬(wàn)元；（考慮調(diào)價(jià)因素） 油耗成本： 萬(wàn)元； 員工工資等： 萬(wàn)元； 總 計(jì)： 億元。修正系數(shù)的確定，參 照了珠海市同類(lèi)行業(yè)目前盈利率的水平而確定； 文化藝術(shù)學(xué)院學(xué)員自費(fèi)上學(xué)，除教職員工 100 人的工資福利待遇等由文化城承擔(dān)外，其余做到收支平衡； 物業(yè)管理原則上收支平衡，所以不計(jì)算利潤(rùn) 。 根據(jù)上述效益預(yù)測(cè)，可以得出以下結(jié)論： 南京王家灣物流中心直通式海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 第 ２８ 頁(yè) 一、第一類(lèi)經(jīng)常性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，前 5 年平均每年盈利 億元以上， 5 年中共計(jì)盈利 88 億元 以上，加上第二類(lèi)一次性物業(yè)銷(xiāo)售所得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 18 億元，即 5年共創(chuàng)利 106 億元。 《珠海國(guó)際文化城》以世界旅游大市場(chǎng)為背景，以旅游文化與中國(guó)及世界名民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化藝術(shù)相結(jié)合為主線，力圖突破以山水自然風(fēng)光、人文歷史景觀為主題的現(xiàn)有旅游文化模式，開(kāi)拓一條旅游業(yè)發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合世界旅游業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，因而是完全可行的。 本可行性研究報(bào)告，主要對(duì)其經(jīng)濟(jì)收益的大小及保障經(jīng)濟(jì)收益的方法進(jìn)行了詳證和論述。 《珠海國(guó)際文化城》又是一個(gè)“加速器”，一個(gè)使東、西方文明不斷碰撞、加速、裂變的“加速器”，它所產(chǎn)生的“精神能量”遠(yuǎn)大于物理學(xué)領(lǐng)域制造的“粒子 加速器”所產(chǎn)生的核能，核能只是物質(zhì)的一種有限的能量，而“精神能量”是無(wú)限的，它能創(chuàng)造出無(wú)限美好的人類(lèi)新文明。 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá) 12 億元， 22 平方公里的開(kāi)發(fā)框架業(yè)已形成。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開(kāi)學(xué)，其 中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。該區(qū)以?xún)?yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了 21 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 400 多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破 15 億美元，其中三資企業(yè)占 70%，外商投資額占 75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為 2∶ 1，高新技術(shù)企業(yè)占 30%。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。 二、 項(xiàng)目單位概況 南京利源物。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開(kāi)工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)快速發(fā)展的 需要。投資額在 1000 萬(wàn)美元以上的大項(xiàng)目有 43 個(gè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂(lè)中心等一批娛樂(lè)休閑設(shè)施已相繼投入使用。日供水量 30 萬(wàn)噸水廠、日處理 4 萬(wàn)噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基本建成。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體規(guī)劃面積 平方公里。 《珠海國(guó)際文化城》項(xiàng)目源自于一個(gè)理想，就象當(dāng)年古羅馬人建造第一個(gè)奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一樣，建造一個(gè)世界各國(guó)、各地區(qū)、各民族優(yōu)秀文化藝術(shù)的“競(jìng)技場(chǎng)”，推動(dòng)世界文化藝術(shù)在和平競(jìng)賽中健康發(fā)展，從而推動(dòng)全人類(lèi)文明進(jìn)步事業(yè)的不斷發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)資金應(yīng)通過(guò)國(guó)家、地方、社會(huì)等多種金融渠道，多種方式地進(jìn)行籌集。 項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，由于人、財(cái)、物、信息等的流通量大大提高，對(duì)地方的零售商業(yè)、賓館、 酒店、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等將帶來(lái)巨大的連帶經(jīng)濟(jì)效益：每年接待外地（包括境外）旅客占總?cè)舜?85%，開(kāi)業(yè)初期 ,按 1 年接待 510 萬(wàn)外地旅游人次，平均每人次在本地區(qū)逗留 2 天，期間吃、住、行、購(gòu)物等消費(fèi) 1000 元，則額外消費(fèi)達(dá) 51 億元， 5 年后每年達(dá) 80 億元， 10 年后每年便可超過(guò) 100 億元，對(duì)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用； 四、項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，將提供近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，特別是第三類(lèi)附屬加工、制造、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)的不斷開(kāi)發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國(guó)家創(chuàng)造更多的財(cái)富，也為社會(huì)提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 南京王家灣物流中心直通式海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 第 ２７ 頁(yè) 第二類(lèi)一次性物業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)按“投入產(chǎn)出法”計(jì)算如下表： 物業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)表 物業(yè)名稱(chēng) 占地總面積 （萬(wàn) M2） 建筑總面積 （萬(wàn) M2） 建筑面積 單價(jià)（元 / M2） 銷(xiāo)售收入（億元） 綜合稅率 （ %） 綜合稅費(fèi)（億元） 建筑成本（億元） 毛利潤(rùn) （億元） 修正 系數(shù) 利潤(rùn) （億元） 商業(yè)大街 15 5000 別墅園 60 8824 18 合 計(jì) 注： 毛利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入－綜合稅費(fèi)－建筑成本； 綜合稅費(fèi) =銷(xiāo)售收入綜合稅率； 利 潤(rùn) =毛利潤(rùn)修正系數(shù)； 修正系數(shù)：因毛利潤(rùn)主要計(jì)建筑成本，但對(duì)商業(yè)大街、別墅園區(qū)的道路、綠化等公共工程支 出及廣告宣傳等經(jīng)營(yíng)性成本支出未計(jì)入，故以系數(shù) 修正，使利潤(rùn)反映真實(shí)水平。） 效 益： 按前述二類(lèi)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行測(cè)算。 成本效益預(yù)測(cè) 成 本： 參照國(guó)家或地方有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并與珠海市同類(lèi)型行業(yè)中水、電消耗，用工人數(shù)及工資水平比較，分別列出主要成本開(kāi)支預(yù)測(cè)如下列各表： 水耗成本測(cè)算統(tǒng)計(jì)表 耗電單位 年用水量（萬(wàn) T） 單價(jià)（元 /T） 小計(jì)（萬(wàn)元） 備 注 文化藝術(shù)廣場(chǎng) 36 年用水量 =3 萬(wàn) T/月 12 月 名人大酒店 240 年用水量 =20 萬(wàn) T/月 12月 商業(yè)大 街 60 年用水量 =5 萬(wàn) T/月 12 月 別墅園 72 年用水量 =6 萬(wàn) T/月 12 月 科幻影視城 年用水量 = 萬(wàn) T/月 12月 兒童游樂(lè)園 6 年用水量 = 萬(wàn) T/月 12月 民族民俗館 年用水量 = 萬(wàn) T/月 12月 文化藝術(shù)館 年用水量 = 萬(wàn) T/月 12月 管理、公共用水等 年用水量 = 萬(wàn) T/月 12月 合 計(jì) 注：水費(fèi)單價(jià)按珠?，F(xiàn)行價(jià)測(cè)算。 經(jīng)營(yíng)收入分三大類(lèi)： 第一類(lèi)經(jīng)常性經(jīng)營(yíng)收入 國(guó)際文化藝術(shù)廣場(chǎng)票房收入： 億元 /年（注：前 5 年平均值）； 國(guó)際名人大酒店經(jīng)營(yíng)收入： 億元 /年； 中華民族民俗館等 6 處票房收入： 億元 /年； 物業(yè)管理收入： 億元 /年 合 計(jì)： 億元 第二類(lèi)一次性物業(yè)銷(xiāo)售收入： 絲綢之路商業(yè)大街、世界民族風(fēng)情別墅園物業(yè)銷(xiāo)售收入： 億元 豪華游艇 100 艘銷(xiāo)售收入： 億元 合 計(jì)： 27 億元 第三類(lèi)附屬產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售收入：包括工藝紀(jì)念品、食品、餐飲、交通運(yùn)輸?shù)冉?jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)。 絲綢之路商業(yè)大街、世界民族風(fēng)情別墅園 等物業(yè)銷(xiāo)售收入如下表： 物業(yè)名稱(chēng) 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) （億元） 備 注 套 總面積 萬(wàn)元 /套 元 /M2 商業(yè)大街 15 萬(wàn) M2 5000 別墅園 300 600 總 計(jì) 南京王家灣物流中心直通式海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 第 ２１ 頁(yè) 物業(yè)管理 年收入： 物 業(yè) 名 稱(chēng) 建 筑 面 積 （ M2） 年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 / M2） 小 計(jì) （萬(wàn)元） 商業(yè)大街 15 萬(wàn) 36 別 墅 園 萬(wàn) 合 計(jì) 注： 參照珠海市目前同類(lèi)物業(yè)管理收費(fèi)同標(biāo)準(zhǔn)：商鋪每月按 3 元 / M2；別墅每月按 元 / M2 計(jì)收。 年遞增率參照珠海市近幾年實(shí)際情況，并考慮了今后發(fā)展變化的因素，這種測(cè)算方法較切合實(shí)際，因而是可行的。每年按 8~12%遞增，到第 5 年可達(dá) 878 萬(wàn)人次，其中境內(nèi)達(dá) 702萬(wàn)人次，境外達(dá) 176 萬(wàn)人次； 5 年后按 8~5%遞增， 10 年后達(dá) 1208 萬(wàn)人次，其中境內(nèi)約 966萬(wàn)人次，境外約 242萬(wàn)人次?！吨楹?guó)際文化城》就是這樣的項(xiàng)目。 就珠海的環(huán)境與發(fā)展?fàn)顩r，有三個(gè)重要條件是預(yù)測(cè)未來(lái)旅游市場(chǎng)“衰旺”的重要因素：一是珠海市政府早已將發(fā)展旅游業(yè)作為城市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，歷年來(lái)