【正文】 市內(nèi)住宅最高價已達到 2700 元（瑞城國際苑小高層）。在 2020 年以前，大豐居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時的商鋪也僅僅就是主要的通道人民路的兩邊和一條老商業(yè)街。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 26 頁 二、 本案所在區(qū)域消費群體情況分析： 28 人 (對大豐街區(qū)走訪得出 .由于時間緊 ,取樣人數(shù)不多 ,問級面不是很廣 ) 房型 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 比例 % % % % 房型需求比例圖%%%%三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 從上圖可以看出：大豐市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。 2. 付款方式 ：被訪者中絕大多數(shù)人（占 2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。 4. 交付要求： 受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。而司機則是在車上通過電臺得知一些信息。/月；商業(yè) 178。 媒體 宣傳 宣傳單頁 瑞城國際苑是目前大豐市比較有代表性的樓盤，這是因為她是目前大豐市場上最豪華、價格最貴的小區(qū)。 上海花園（未開盤 位于項目的南側(cè)約 500 米，地塊已框好，其它工作還未開展 ） 優(yōu)勢：①、規(guī)模大，有影響力； 劣勢：①、小區(qū)大，銷售周期大，交付時間長； ②、周邊生活所必 須的相應(yīng)配套設(shè)施少，并且商業(yè)氛圍不是很濃厚。 ②、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。 ③、本案與錦繡東方苑相距僅 100 米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補，從而促進區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。 土地面積 平方米 18000 32020 土地價格 元 /平方 土地總價 元 12151215 19201920 小計 元 31353135 以上的價格是在大豐市場調(diào)研時走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。但是對于消費者來說， 3000 米范圍有時也是比較遠的，如果要對項目進行開發(fā)，這是必須彌補的 地方。 區(qū)位劣勢：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對消費者的心理會產(chǎn)生很大影響，特別是對商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。 競爭威脅：如果本案在項目定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，則競爭力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會吸引很多客戶。如果再通過項目定位時有針對性的對劣勢、不足進行彌補，那么項目的可行性很強。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。采用人車分流的交通布局，重點規(guī)劃對人行道的設(shè)計，使其達到高雅與自然結(jié)合。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進來那就更是錦上添花。 物業(yè)管理建議 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 26 頁 目前大豐物業(yè)管理發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。通過我們訪談得出的結(jié)果， 86%的被訪者不需要裝修，另外一些人則表示無所謂或可以接受簡單裝修。 項目住宅區(qū)定位為多層與小高層相結(jié)合，樓與樓之間避免前后相對，有條件盡量錯開（保證更多的是照時間）。在這過程中還可以用送熱水器空調(diào)的方式來積累人氣。 。 ? 對于土地成本，雖然價格沒有實定，但政府部門沒有提到優(yōu)惠政策，這一點開發(fā)商可以酌情另行爭取。 項目消費群體定位： 項目定位為高檔住宅小區(qū)，消費群體定位為能承受總價 250000 左右的客戶群體。這還包括這些設(shè)施的布置是否合理，品質(zhì)如何都是客戶比較關(guān)注的。日常生活服務(wù)：申請訂報送報、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計算機聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計算機服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安 24 小時巡更?？紤]到大豐目前的消費水平，和其它項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部如果設(shè)立收費休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種 華兒不實的擺設(shè)。 配套 設(shè)施建議 以實用性為主題： ①、由于項目周邊沒有幼兒園，所以在項目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個幼兒園可以對外開放。 環(huán)境景觀建議 項目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了項目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。 總結(jié)： 綜上所述，本項目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競爭能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 26 頁 是交通上雖然說不上占有絕對優(yōu)勢，但都比其它樓盤優(yōu)勢明顯。 城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。 二、劣勢： 環(huán)境劣勢：項目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會產(chǎn)生很大異味。 配套優(yōu)勢：項目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)，大豐中學(xué)初中部、高中部都在項目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在 3000 米范圍以內(nèi)。 建材 700/平方米 89120 62384000 框架結(jié)構(gòu) 人工河 4/立方 250*3*10（長、深、寬） 30000 運費除外 綠化帶 300/平方 14*250 1050000 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 26 頁 小計 72376000 元 成本初算： 103729135 元 名稱 價格 /元 面積 /平方米 備注 土地成本 31353135 建造成本 72376000 小計 103729135 89120 單位成本 1163． 9266 元 /平方米 二、稅務(wù)分析： （ 所有稅費都包含在土地費用里 ） 營業(yè)稅及附加稅； 所得稅； 土地增值稅。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，實用性差（如瑞城國 際的高檔會所、網(wǎng)球場），目前大豐的消費水平和生活水平還達不到這種檔次。 ①、地理位置優(yōu)越。 三 、上?；▓@ 樓盤名 稱 上?；▓@ 售樓電話 ? 區(qū)域地段 常新路與南翔路交界處 發(fā)展商 大豐瑞眾開發(fā)有限公司 代理商 / 設(shè)計單位 泛太平洋設(shè)計有限公司 物管單位 ? 建筑面積 311328 平方米 占地面積 226741 平方米 項目屬性 綠色生態(tài)高尚社區(qū) 建筑風(fēng)格 歐陸式風(fēng)格 容積率 建筑密度 % 綠地率 地下建筑 15835 平方 總套數(shù) 1928 戶 集中綠化