【正文】 場(chǎng)、公交車站及岳麓區(qū)必經(jīng)路商設(shè)立廣告牌。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠(chéng)懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠(chéng)信為本”、“顧客就是上帝”的營(yíng)銷思想。 精品樓書 本項(xiàng)目的樓書分為兩種：一種是感性訴求型，另一種是理性訴求型，區(qū)分購(gòu)買者贈(zèng)送，以滿足不同顧客的需求。 可以采用以下幾種公關(guān)促銷的方法： （ 1） 發(fā)布 對(duì)本公司和項(xiàng)目有利的新聞 佳興公司很多員工在房地產(chǎn)業(yè)界有多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)人士中具有一定的人脈關(guān)系，通過媒體發(fā)布一些新聞進(jìn)行軟廣告宣傳。 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心 由于岳麓區(qū)距離長(zhǎng)沙市中心較遠(yuǎn)，人口密度較小，所以將銷售中心放在臨金星大道的會(huì)所上，這樣既可以吸引更多的關(guān)注，又能縮短與消費(fèi)者的距離。 樓盤正式推出儀式 通過大規(guī)模的開盤慶典儀式向外部發(fā)布樓盤正式推出市場(chǎng)的信息，并吸引大量的各傳播媒介記 者，還將邀請(qǐng)政府人士和社會(huì)知名人士參加，以獲得良好的社會(huì)宣傳效果。 30 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 萬元，詳見表 9 表 9：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 總用地面積 80元 /㎡ 2 供水工程 總用地面積 20元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 60元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 50元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 70元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 15元 /㎡ 合計(jì) 5）公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)： 300 萬，詳見表 10 32 表 10：公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 會(huì)所、幼兒園及管理用房 / 300 合計(jì) 300 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等） 開發(fā)期間稅費(fèi)： 萬元，詳見表 11 表 11：開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 教育設(shè)施配套費(fèi) 總建筑面積 30元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費(fèi) 2％ 3 公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 8% 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 總建筑面積 2元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費(fèi) 總建筑面積 4元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） 總戶數(shù) 60元 /戶 7 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積 60 元 /元 /㎡ 8 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） 總戶數(shù) 1920 元 /戶 9 供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積 80 元 /元 /㎡ 10 其他 建安工程費(fèi) 1% 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)： 萬元，取以上 1～ 5 項(xiàng)之和的 2%。 開發(fā)成本=++25653++300++=。 開發(fā)費(fèi)用 =++= 萬元。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 10000 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為 萬元，其中 萬元的銀行貸款利息從住宅的銷售收入中支付。 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 本項(xiàng)目均采用銷售形式，其單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來確定?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。 2020 年平均價(jià)格為 2450 元 /㎡； 3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 項(xiàng)目名稱 本案 雄?；▓@ 2期 悅峰園三期 湘許嘉園 2期 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 2500 2500 2450 交易時(shí)間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 37 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè) 別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17： 本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 雄?；▓@ 2期 悅峰園三期 湘許嘉園 2期 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 2500 2500 2450 交易時(shí)間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個(gè)別因素 裝修 0 0 0 0 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 38 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價(jià) 2637 2664 2607 2640 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果，即本案的現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格為 2637 元 /平方米。 B、宏觀政策影響 近年來，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，國(guó)家出臺(tái)了一些強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，但考慮到長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體泡沫不 多，處于健康的狀態(tài)，房?jī)r(jià)水平是理性的；同時(shí)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在全國(guó)主要省會(huì)城市中處于中等偏下的水平，并沒有過熱跡象，而長(zhǎng)沙城市化發(fā)展有 10 到 20 年的空間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大空間和前景。詳見本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法計(jì)算： 表 19：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 鑫天鑫城 鴻銘中心 河西新外灘 都市春天 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 11000 9800 7500 12020 交易時(shí)間修正 0 2 3 1 2 交易情況修正 0 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +15 +15 +5 +15 繁華度 0 +35 +25 +10 +35 小計(jì) 0 +50 +40 +15 +50 個(gè)別因素 層高 0 1 1 1 1 小計(jì) 0 1 1 1 1 修正后均價(jià) 7559 7289 6654 8246 商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)＝（ 7559＋ 7289＋ 6654＋ 8246）247。 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第 3期期初開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按三個(gè)組團(tuán)分批進(jìn)行，預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第 3 期賣出整個(gè)項(xiàng)目約 %的小高層住 宅，均價(jià)為 2700 元 /㎡， 150 個(gè)左右車位，均價(jià)為 6 萬元 /個(gè)；第 4 期賣出整個(gè)項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價(jià)為 2700元 /㎡， 61%左右的商鋪，均價(jià)為 7500 元 /㎡， 250 個(gè)左右車位，均價(jià)為 6 萬元 /個(gè)；第 5 期賣出整個(gè)項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價(jià)為 2700 元 /㎡， 39%的商鋪，均價(jià)為 7500 元 /㎡， 300 個(gè)左右車位，均價(jià)為 6 萬元 /個(gè)；第 6 期賣出整個(gè)項(xiàng)目約 %的小高層住宅，均價(jià)為 2700 元 /㎡， 320 個(gè)左右車位，均價(jià)為 6 萬元 /個(gè)。 B）（ 1177。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 具體單位定價(jià)模擬 在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。 B）（ 1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。 在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 0 0 2 總成本費(fèi)用 0 0 3 土地增值稅 0 0 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 資本金利潤(rùn)率 % 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%提取。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算 本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 表 22：銷售稅 金及附加表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育附加 防洪 工程維護(hù)費(fèi) 印花稅 43 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 3 土地增值稅 注： ①營(yíng)業(yè)稅 5%；城建稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅的 5%；印花稅按銷售收入的 ％提??；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的 ％提取。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來確定。 S）（ 1177。 ? 結(jié)合長(zhǎng)沙市場(chǎng)朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況， 分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價(jià) F（層差 %）一個(gè)測(cè)算值。 ? F 為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 S）（ 1177。詳見銷售 總收入預(yù)測(cè)表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表 21） 表 20：銷售總收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 154700 2700 41769 商鋪 9820 7500 7365 車庫(kù) 1020 60000 6120 合計(jì) 55254 表 21：銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表 期數(shù) 項(xiàng)目 可銷售面積 （㎡） 建議銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 銷售比例 （ %） 合計(jì) （萬元） 3 期 住宅 50000 2700 13500 14400 商鋪 0 車庫(kù) 150 60000 900 4 期 住宅 30000 2700 8100 14100 商鋪 6000 7500 4500 車庫(kù) 250 60000 1500 5 期 住宅 45000 2700 12150 16815 41 商鋪 3820 7500 2865 車庫(kù) 300 60000 1800 6 期 住宅 29700 2700 8019 9939 商鋪 0 車庫(kù) 320 60000 1920 五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 均價(jià)確定 根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（ Pa）約為 2700 元 /平方米。 用成本法確定銷售價(jià)格的下限 商鋪銷售單價(jià)： 2152（ 1+50%） =3228 元 /㎡ 建議銷售單價(jià) 綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價(jià)： 7500 元 /㎡。 C、本案到 2020 年上半年的價(jià)格預(yù)測(cè) 2020 年上半年本案平均價(jià)格 =2020 年現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（ 1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度 +宏觀政策影響） =2637（ 1+3%%）≈ 2703 元 /平方米。 A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 2020 年～ 2020 年長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格走勢(shì)： 表 18： 2020 年～ 2020 年長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格走勢(shì)表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 商品住宅均價(jià)（元 /M2） 2149 2222 2391 同比增長(zhǎng)率 － % % % 統(tǒng)計(jì)數(shù)量顯示， 2020 年～ 2020 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格上漲呈現(xiàn)波動(dòng)，但整體上呈上升趨勢(shì)，不過在 04 年較大幅度增長(zhǎng)后漲幅將下降。 2020 年平均價(jià)格為 2500 元 /㎡； B、 悅峰園三期 ：總用地 69 畝 ，期房，建筑形態(tài)以小高層為主。基于本案規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià) 格的程度作估算。短期借款的償還方案詳見貸款還本付息表（表 15）。 表 13： 投資成本費(fèi)用估算匯總