【正文】 四房二廳 140~160 40~60 ? 客源定位： TOWNHOUSE： 主要針對 **所屬區(qū)縣的 中等收入階層 ，如煤礦的技術(shù)人員、大學(xué)教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部； 獨立 別墅： 主要針對 **所屬區(qū)縣的 富裕階層 ，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者、私營企業(yè)主； 多層公寓和小高層公寓： 主要針對 **目前大量的 改善型需求 客戶 2）商業(yè)部分 ? 整體定位 新城市、新商圈 ? 產(chǎn)品定位 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 37 頁 三星級酒店 +辦公樓 +大型郊區(qū)購物中心 +沿街商鋪 +社區(qū)商鋪 ? 定位原因 1）大通區(qū)作為 城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè) ； 2）辦公物業(yè)主要針對金融機構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對外來商務(wù)人員（可以作為招商項目）； 3）郊區(qū)建設(shè)大型購物中心，符合 商業(yè)發(fā)展潮流 ，同時也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)； 4）沿街商鋪主要 利用 交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價值 ；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂； 5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。 3．項目地塊分析 1）用地現(xiàn)狀 ? 地塊相對規(guī)則 除東側(cè)臨近油庫的地塊被中間掏去一塊外，地塊基本呈五邊形 ? 拆遷改造量不大 除區(qū)政府附近有一些拆遷改造房外，其他多為農(nóng)田或空地； 地塊內(nèi)部田大路東側(cè)有一農(nóng)貿(mào)市場，西側(cè)為大通區(qū)的商業(yè)中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝 2）道路系統(tǒng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 37 頁 ? 主干道均已建成通車，且路況較好 田大路、洞山東路為主干道，均已建成通車，且路況較好； ? 與外部的交通聯(lián)系便捷 通過田大路與中心城區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)連接，離中心城區(qū) 3 公里； 田大路與洞山東路 連接，洞山東路與京福高速公路相連； 3）綠化環(huán)境 ? 生態(tài)環(huán)境較好 環(huán)境有影響的因素：鐵路線、油庫 有利因素：南臨舜耕山，北依淮河； 無任何工業(yè)污染 區(qū)政府周邊有大量成長多年的大梧桐樹 4．項目市場競爭情況 1）今后一年內(nèi)的市場競爭將不會激烈，利于項目啟動 由于去年的土地供應(yīng)少，且供應(yīng)的主要是商業(yè)項目；今后一到兩，項目的 主要競爭對手 為同樣規(guī)模巨大的 惠利花園城項目 2）田家庵區(qū)舊城改造對本項目有長期影響 田家庵區(qū)舊城改造的實施，將改善中心城區(qū)的城市環(huán)境；不管從哪個城市來看，住在市中心仍是購房者的首選，除非市中心的 城 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 37 頁 市環(huán)境已經(jīng)極端惡化。 3）田家庵區(qū) —— **政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心 ? 經(jīng)濟實力雄厚 田家庵區(qū)是 **市的政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心。 ? 投資企業(yè) 現(xiàn)有企業(yè) 160 余家，總投資達(dá) 20 多億元。 ? 進(jìn)出 **的咽喉 之地，“東擴南進(jìn)”的橋頭堡 大通位于 **城市發(fā)展的東南方向上；舜耕東路是上京福高速 **連接線的必經(jīng)之路； 206 國道也從大通區(qū)穿區(qū)而過； ? 與中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)的聯(lián)系緊密 大通路、舜耕東路、朝陽東路等均已改擴建完成，大通區(qū)到市中心、到開發(fā)區(qū)都異常便捷。 2）項目性質(zhì)： 大通區(qū)舊城改造項目 3）用地性質(zhì) 居 住為主，含商業(yè)、金融、休閑娛樂等綜合用地， 其中， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 37 頁 國有土地： 田大路以東 畝，田大路以西 畝，沿洞山路北面 200 畝左右 (舊城改造，政府承諾出面動遷，凈地出讓 ) 集體土地 : 已上報國土資源部通過 ,等待批文的 畝；待申報 ,已歸入舊城改造區(qū)的 254 畝 4） 主要技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)指標(biāo) 數(shù)據(jù) 用地面積 2020 畝 容積率 ≤ 綠地面積 ≥ 40% 總建筑面積 ≥ 130 萬米 2 2．項目區(qū)域環(huán)境分析 1）大通區(qū) —— **城市副中心、東擴南進(jìn)橋頭堡 ? **市中心城區(qū)的重要組成部分。 建筑形態(tài)： 采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 37 頁 加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。 從商鋪的需求情況來看， 底層商鋪的去化不成問題，但單獨銷 售的二、三樓的商鋪的銷售達(dá)成率非常之低。商業(yè)營業(yè)用房成為拉動 **上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長的亮點 。它們開張之后，必然會給當(dāng)?shù)鼐用竦南M觀念帶來一定沖擊。因此預(yù)計 **的城市商業(yè)輻射力在 35 年內(nèi)會不斷增大。因此， 各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢。 3）高檔次物業(yè)缺乏 目前 **開發(fā)的項目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開始出現(xiàn)； 高層建筑 除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外，在住宅項目中就再也難覓蹤跡； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 37 頁 別墅開發(fā)更是一片空白 ； 4）開發(fā)企業(yè)缺少土地儲備，市場供應(yīng)少且較集中 **本地的開發(fā)公司大多數(shù)都沒有土地儲備，市場供應(yīng)在近一兩年內(nèi)將集中于幾個大項目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。 2020 年， **城市居民 人均居住面積為 米 2（ 2020 年 平方米）； 47%的人住二居室， %住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有 %的住房有暖氣設(shè)施； 以國際上的經(jīng)驗，當(dāng)人均 GDP 跨過 1000 美元之后，在人均居住面積達(dá)到 35 平方米、人均 GDP 達(dá)到 3500 美元之前的相當(dāng)長一段時期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段 。 進(jìn)入 2020 年，受國家 宏觀調(diào)控 的影響， 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 有所減緩，但上半年仍累計完成的投資 億元， 增幅比 2020 年同期 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 37 頁 回落了 個百分點 ，但仍然 比 2020 年同期增長 %， 房地產(chǎn)開發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢 。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 37 頁 但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為 **的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢，在對外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開路先鋒，不斷吸引外來商業(yè)企業(yè)投資。 2）發(fā)展規(guī)劃 —— 東擴南進(jìn)，接軌長三角 由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢，煤礦將向遠(yuǎn)離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的 **，面臨著經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實。 5）經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃 —— 主動融入長三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 —— 辦好一個園區(qū)： **經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 建設(shè)三大基地： 億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。 3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 煤炭、火力發(fā)電、化工； 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)： 醫(yī)藥、 紡織、機械、輕工； 三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)： ： 51： （ 2020 年）。 3．經(jīng)濟環(huán)境 1）經(jīng)濟發(fā)展處于新一輪增長周期的上升階段 2020 年以來，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價格上漲， **煤、電支柱行業(yè)快速增長； 同時， **處于長三角腹地，正好可以承接長三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； 由于京福高速 **連接線的建成， **的外部交通環(huán)境得到極大改善，**吸引的外來投資不斷增加，也為經(jīng)濟提供了新的增長點。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 37 頁 1）鐵路 阜淮鐵路 通過津浦線、 **線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動脈相貫通。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 37 頁 安徽某大型項目策劃報告 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 37 頁 目 錄 一、項目市場環(huán)境分析 ............................................................................................... 4 1． **市簡介 ........................................................................................................... 4 2．對外交通 ........................................................................................................... 4 3．經(jīng)濟環(huán)境 ...............................