【正文】 念在物業(yè)管理過程中的應(yīng)用 （ 1） 創(chuàng)新管理 現(xiàn)代物業(yè)管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性，創(chuàng)造性作為管理核心。 A、日常的保安、保潔、基礎(chǔ)公共設(shè)施設(shè)備維修、環(huán)境綠等物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 E、文化服務(wù)：組織各類信息、文化交流。 第八章 物質(zhì)裝備 宗旨：物質(zhì)裝備必須按照必要，實(shí)用，節(jié)約的原則，取之于民，用之于民。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 說明： A、 按聯(lián)通公司住宅小區(qū) 11 幢、小高層 1 幢、聯(lián)體辦公樓 1 幢，建議為小區(qū)配套小型商業(yè)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)一個(gè)。各項(xiàng)開支超出，企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，此時(shí)物業(yè)公司應(yīng)該與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)磋商，協(xié)商解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。星郵物業(yè)管理有限公司為表示企業(yè)的誠意，將從企業(yè)管理利潤當(dāng)中支出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一部分提升小區(qū)服務(wù)管理水平，開展與業(yè)主之間的聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)相互之間的友情，使小區(qū)的環(huán)境與物業(yè)管理水平更上一個(gè)臺(tái)階。 我公司將全力支持聯(lián)通物業(yè)管理處的工作，提高工作效率，以全心全意為聯(lián)通公司服務(wù)，為廣大業(yè)主服務(wù)。 二、 檔案管理工作環(huán)節(jié) 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 資料收集 （ 1） 設(shè)立檔案室，采用系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 資料歸檔整理 （ 1） 根據(jù)實(shí)際需求，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 （ 3） 檔案的管理必須注意防潮、防火、防霉變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。檔案組卷案分不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造價(jià)、編輯并分柜保存，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從時(shí)間上是指規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上指物業(yè)的方方面面的資料整理。為此，聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采取計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，通過檔案的集中化、有序化、信息化，便于上級主管部門的工作檢查與監(jiān)督，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，儲(chǔ)存時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富、收集時(shí)盡可能完整。 在房屋交驗(yàn)入住期間，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)的配套設(shè)施，迅速管理到位，營造良好 的居住環(huán)境，消除業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費(fèi)收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 保潔員 500ⅹ 8 4000 48000 綠化工 700 700 8400 鍋爐工 800 800 9600 社會(huì)保險(xiǎn) 工資總額 30% 11670 福 利基金 工資總額 2% 1894 教育基金 工資總額 % 1420 員工服裝 50 人 ⅹ 300元 /套ⅹ 2/36 831 伙食、加班補(bǔ)助 6520 合計(jì)： 60390 元 /月 二 行政辦公費(fèi) 交通費(fèi) 綜合測算 600 通訊費(fèi) 綜合測算 1200 書報(bào)費(fèi) 25 辦公用房水電費(fèi) 分?jǐn)偟矫總€(gè)人 1500 估算 業(yè)務(wù)費(fèi) 200 估算 合計(jì)： 3525 元 /月 三 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 化糞池清理 240 元 /（座 .年） ⅹ 20 400 4800 估算 水池清洗，消殺 按政府檢測標(biāo)準(zhǔn) 400 4800 電梯年檢 按政府檢測標(biāo)準(zhǔn) 750 9000 電梯維保 200 元以下材料人工費(fèi) 200 2400 消防報(bào)警 300 3600 估算 燈泡、開關(guān)更換 120 1440 估算 發(fā)、配電設(shè)施年檢 按政府檢測標(biāo)準(zhǔn) 500 6000 發(fā)、配電設(shè)施維保 200 元以下材料人工費(fèi) 200 2400 合計(jì)： 2870 元 /月 四 保潔工費(fèi)用 垃圾清運(yùn) 辦公樓及住宅區(qū)綜合測算 1240 14600 保潔工具 、用品 綜合測算 304 3648 消殺藥品 綜合測算 60 720 大小垃圾袋 綜合測算 1800 21600 合計(jì)： 3400 元 /月 五 其他支出 社區(qū)文化 綜合測算 600 7200 固定資產(chǎn)折舊 按 5 年平均分?jǐn)? 1667 20200 不可預(yù)見費(fèi)用 前項(xiàng)之和 ⅹ 2% 1448 企業(yè)管理費(fèi) 前項(xiàng)之和 ⅹ 6% 4433 稅金 前項(xiàng)之和 ⅹ % 4305 合計(jì)： 12445 元 /月 總計(jì)： 82630ⅹ 12 個(gè)月 =991560 元 /年 綜上所述：每年收入 994705 元，支出 991560 元。 （三） 支出測算： 序號 項(xiàng)目 測算依據(jù) 月支出 年支出 備注 一 工資及福利 管理處經(jīng)理 2020 元 /月 2020 24000 綜合主管 1200 元 1200 14400 客戶主管 1200 元 1200 14400 會(huì)計(jì) 1200 元 1200 14400 工程維修主管 1000 元 1000 12020 維修工 800 元 ⅹ 3 2400 28800 保安隊(duì)長 1000 元 1000 12020 保安員班長 800ⅹ 3 2400 28800 保安員 700ⅹ 28 19600 235200 保潔主管 600 600 7200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B、 特約服務(wù)收入只能估算。 B、 《湖南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)登記收費(fèi)管理辦法》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)搞好安全護(hù)衛(wèi)工作，加強(qiáng)巡邏治安力度，確保小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)與人身安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、中介服務(wù)：代租售房屋、家政服務(wù)、繳費(fèi)服務(wù)、代辦證件驗(yàn)檢等； D、裝修服務(wù) E、提供廣告宣傳場地：收取占地費(fèi) F、提供照明燈具更換修理、水道疏通、龍頭更換等維修項(xiàng)目。 隨著社會(huì)的進(jìn)步，物業(yè)管理向著更全面，更專業(yè)化的方向發(fā)展，業(yè)主的需求也在不斷的變化，我們星郵物業(yè)也只有以“業(yè)主需求為第一，以業(yè)主滿意為目標(biāo)，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，才能開辟我們生存和不斷發(fā)展的道路與空間。 C、 設(shè)置環(huán)保宣傳欄，宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例法規(guī)以及其他社會(huì)信息和生活知識(shí)。 C、 嚴(yán)格車輛交通管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)培 養(yǎng)： （ 1） 超前性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。 （ 2） 培養(yǎng)高標(biāo)準(zhǔn)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 人才隊(duì)我們來說，是最寶貴的資源，他決定了企業(yè)的興衰。 不合格，掀起整改，直至合格為止。 驗(yàn)收合格后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名，驗(yàn)收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10， 嚴(yán)禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。 7， 管道煤氣設(shè)施個(gè)燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂覙?biāo)準(zhǔn)）的安裝、裝修、 拆裝必須由持有專業(yè)資質(zhì)證書的 單位施工，未經(jīng)相關(guān)單位批準(zhǔn)，用戶不得私自安裝、拆除、改裝等。 3， 小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊(duì)，維護(hù)裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過程，業(yè)主與裝修施工隊(duì)伍應(yīng)服從裝修糾察隊(duì)的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時(shí)批復(fù)。 3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處對裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。 裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個(gè)性化生活方式所必備的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。 （ 3） 裝修材料車輛有序的定時(shí)進(jìn)入，門衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5） 裝修垃圾清運(yùn)：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊(duì)伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專門堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運(yùn)。 （ 2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)的施工情況，保安隊(duì)長，維修主管每天不少于 4次定時(shí)巡邏，了解施工情況以及糾察運(yùn)行情況。 D， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。 1， 裝修管理組織運(yùn)行機(jī)構(gòu)： （ 1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負(fù)責(zé)，保安隊(duì)長，維修主管協(xié)助工作，共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。 部門簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。 （ 2） 提前與有關(guān)供電公司，自來水公司，燃?xì)夤?，電信公司，有線電視等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。簽訂合約 —— 代收，代繳費(fèi)用 —— 發(fā)鑰匙 —— 交驗(yàn)房屋 —— 開通水電氣，待辦電話電視業(yè)務(wù)。 在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。在裝修管理上，實(shí)施裝修“一把手”負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)以及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 14）休閑、娛樂、健身器材的保潔： 每周擦洗 2 次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場，高爾夫球場，娛樂場沒有果皮紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時(shí)修理與排除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 10）花壇： 花卉長勢良好，在花壇開花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高 度，草本花卉生長正常，缺株率在 15%以下；定期防止病蟲害，在發(fā)生病蟲害以及認(rèn)為損害要及時(shí)防治，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在 10%以下。 （ 6）門衛(wèi)： 各出入口 24 小時(shí)值班并要求對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，訪客登記，對于未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記并經(jīng)過業(yè)主以及管理處領(lǐng)導(dǎo)同意才能放行等工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）電梯以及電梯廳的保潔： 每日清潔 2 次；每周對電梯轎廂內(nèi)全面擦拭清洗 1 次，每月對內(nèi)打蠟上光 1次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根