【正文】 念在物業(yè)管理過程中的應用 （ 1） 創(chuàng)新管理 現(xiàn)代物業(yè)管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性，創(chuàng)造性作為管理核心。 A、日常的保安、保潔、基礎(chǔ)公共設施設備維修、環(huán)境綠等物業(yè)管理專項服務。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、文化服務：組織各類信息、文化交流。 第八章 物質(zhì)裝備 宗旨：物質(zhì)裝備必須按照必要，實用，節(jié)約的原則，取之于民，用之于民。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 說明： A、 按聯(lián)通公司住宅小區(qū) 11 幢、小高層 1 幢、聯(lián)體辦公樓 1 幢，建議為小區(qū)配套小型商業(yè)生活服務網(wǎng)點一個。各項開支超出，企業(yè)出現(xiàn)嚴重虧損，此時物業(yè)公司應該與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)磋商，協(xié)商解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。星郵物業(yè)管理有限公司為表示企業(yè)的誠意，將從企業(yè)管理利潤當中支出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一部分提升小區(qū)服務管理水平，開展與業(yè)主之間的聯(lián)誼活動，增進相互之間的友情，使小區(qū)的環(huán)境與物業(yè)管理水平更上一個臺階。 我公司將全力支持聯(lián)通物業(yè)管理處的工作，提高工作效率，以全心全意為聯(lián)通公司服務，為廣大業(yè)主服務。 二、 檔案管理工作環(huán)節(jié) 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 資料收集 （ 1） 設立檔案室，采用系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 資料歸檔整理 （ 1） 根據(jù)實際需求，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 （ 3） 檔案的管理必須注意防潮、防火、防霉變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。檔案組卷案分不同業(yè)務性質(zhì)、編號、造價、編輯并分柜保存，盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從時間上是指規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上指物業(yè)的方方面面的資料整理。為此，聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采取計算機管理系統(tǒng)，通過檔案的集中化、有序化、信息化，便于上級主管部門的工作檢查與監(jiān)督，在信息收取時廣開信息渠道，儲存時做到內(nèi)容全面、豐富、收集時盡可能完整。 在房屋交驗入住期間，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)的配套設施，迅速管理到位，營造良好 的居住環(huán)境，消除業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 保潔員 500ⅹ 8 4000 48000 綠化工 700 700 8400 鍋爐工 800 800 9600 社會保險 工資總額 30% 11670 福 利基金 工資總額 2% 1894 教育基金 工資總額 % 1420 員工服裝 50 人 ⅹ 300元 /套ⅹ 2/36 831 伙食、加班補助 6520 合計： 60390 元 /月 二 行政辦公費 交通費 綜合測算 600 通訊費 綜合測算 1200 書報費 25 辦公用房水電費 分攤到每個人 1500 估算 業(yè)務費 200 估算 合計： 3525 元 /月 三 公共設施維護費 化糞池清理 240 元 /（座 .年） ⅹ 20 400 4800 估算 水池清洗，消殺 按政府檢測標準 400 4800 電梯年檢 按政府檢測標準 750 9000 電梯維保 200 元以下材料人工費 200 2400 消防報警 300 3600 估算 燈泡、開關(guān)更換 120 1440 估算 發(fā)、配電設施年檢 按政府檢測標準 500 6000 發(fā)、配電設施維保 200 元以下材料人工費 200 2400 合計： 2870 元 /月 四 保潔工費用 垃圾清運 辦公樓及住宅區(qū)綜合測算 1240 14600 保潔工具 、用品 綜合測算 304 3648 消殺藥品 綜合測算 60 720 大小垃圾袋 綜合測算 1800 21600 合計： 3400 元 /月 五 其他支出 社區(qū)文化 綜合測算 600 7200 固定資產(chǎn)折舊 按 5 年平均分攤 1667 20200 不可預見費用 前項之和 ⅹ 2% 1448 企業(yè)管理費 前項之和 ⅹ 6% 4433 稅金 前項之和 ⅹ % 4305 合計： 12445 元 /月 總計： 82630ⅹ 12 個月 =991560 元 /年 綜上所述：每年收入 994705 元，支出 991560 元。 （三） 支出測算： 序號 項目 測算依據(jù) 月支出 年支出 備注 一 工資及福利 管理處經(jīng)理 2020 元 /月 2020 24000 綜合主管 1200 元 1200 14400 客戶主管 1200 元 1200 14400 會計 1200 元 1200 14400 工程維修主管 1000 元 1000 12020 維修工 800 元 ⅹ 3 2400 28800 保安隊長 1000 元 1000 12020 保安員班長 800ⅹ 3 2400 28800 保安員 700ⅹ 28 19600 235200 保潔主管 600 600 7200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、 特約服務收入只能估算。 B、 《湖南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務費登記收費管理辦法》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 按照湖南省住宅物業(yè)管理質(zhì)量標準搞好安全護衛(wèi)工作，加強巡邏治安力度，確保小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)與人身安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、中介服務：代租售房屋、家政服務、繳費服務、代辦證件驗檢等； D、裝修服務 E、提供廣告宣傳場地：收取占地費 F、提供照明燈具更換修理、水道疏通、龍頭更換等維修項目。 隨著社會的進步，物業(yè)管理向著更全面，更專業(yè)化的方向發(fā)展，業(yè)主的需求也在不斷的變化，我們星郵物業(yè)也只有以“業(yè)主需求為第一，以業(yè)主滿意為目標，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務，才能開辟我們生存和不斷發(fā)展的道路與空間。 C、 設置環(huán)保宣傳欄，宣傳物業(yè)管理條例法規(guī)以及其他社會信息和生活知識。 C、 嚴格車輛交通管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務的意識培 養(yǎng)： （ 1） 超前性是聯(lián)通小區(qū)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標志。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。 （ 2） 培養(yǎng)高標準高素質(zhì)的員工隊伍 人才隊我們來說，是最寶貴的資源，他決定了企業(yè)的興衰。 不合格，掀起整改，直至合格為止。 驗收合格后，由管理處驗收人員在《裝修申請表》上驗收欄內(nèi)簽名，驗收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10， 嚴禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。 7， 管道煤氣設施個燃氣用具（必須符合國家標準）的安裝、裝修、 拆裝必須由持有專業(yè)資質(zhì)證書的 單位施工，未經(jīng)相關(guān)單位批準，用戶不得私自安裝、拆除、改裝等。 3， 小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊，維護裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過程，業(yè)主與裝修施工隊伍應服從裝修糾察隊的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進行嚴格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復。 3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進行審查，審查后方可施工。 裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性化生活方式所必備的一項基礎(chǔ)工作。 （ 3） 裝修材料車輛有序的定時進入，門衛(wèi)進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5） 裝修垃圾清運：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專門堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運。 （ 2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點的施工情況，保安隊長，維修主管每天不少于 4次定時巡邏，了解施工情況以及糾察運行情況。 D， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。 1， 裝修管理組織運行機構(gòu)： （ 1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負責，保安隊長，維修主管協(xié)助工作，共同負責裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。 部門簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。 （ 2） 提前與有關(guān)供電公司，自來水公司，燃氣公司，電信公司，有線電視等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。簽訂合約 —— 代收，代繳費用 —— 發(fā)鑰匙 —— 交驗房屋 —— 開通水電氣，待辦電話電視業(yè)務。 在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實際情況，提前準備物業(yè)管理方案。在裝修管理上，實施裝修“一把手”負責制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對開發(fā)商、業(yè)主委員會以及全體業(yè)主負責。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 14）休閑、娛樂、健身器材的保潔： 每周擦洗 2 次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場，高爾夫球場，娛樂場沒有果皮紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施設備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時修理與排除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 10）花壇： 花卉長勢良好，在花壇開花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高 度，草本花卉生長正常，缺株率在 15%以下；定期防止病蟲害，在發(fā)生病蟲害以及認為損害要及時防治，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在 10%以下。 （ 6）門衛(wèi)： 各出入口 24 小時值班并要求對進出車輛進行管理，訪客登記，對于未經(jīng)業(yè)主委員會同意批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記并經(jīng)過業(yè)主以及管理處領(lǐng)導同意才能放行等工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）電梯以及電梯廳的保潔： 每日清潔 2 次；每周對電梯轎廂內(nèi)全面擦拭清洗 1 次，每月對內(nèi)打蠟上光 1次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根