【正文】 結(jié)： 長沙具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。 消費能力空前高漲。 享受著“ 9＋ 2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展：長沙是“泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一， 2020年在全國 265個地級以上城市中，綜合實力由 1998年的19位躍居 12位。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 40 頁 長長 沙沙 五五 一一 路路 項項 目目 策策 劃劃 提提 案案 報報 告告 目錄 第第 一一 部部 分分 ：： 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 查查 分分 析析 第二部分：項目主題定位 第三部分：項目銷售策略與操作 第四部分：項目招商策略 第五部分：項目營銷推廣思路 第六部分：項目風險分析及價值評估 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 40 頁 第第 一一 部部 分分 、 項項 目目 市市 場場 調(diào)調(diào) 查查 分分 析析 一、城市區(qū)位及地位分析 長沙市作為湖南省的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。 核心交通與輻射功能。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升， 2020年，長沙 GDP 總量已突破 1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破 500億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000元大關(guān)、眾多具有標志性意義的“關(guān)口” 在 2020年得以跨越。經(jīng)過三次發(fā)展機遇，長沙已步入工業(yè)化的擴張期。在這一輪洗牌中，長沙的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。在這個龐大的經(jīng)濟圈內(nèi)， 宏觀調(diào)控完成優(yōu)勝劣汰 2020 年開始，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強勁的動力。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經(jīng)在長沙扎下了根基，而其他的國內(nèi)、國際商家也將投資目光描準了消費活躍的中部重要城市 ―― 長沙。其中，五一廣場 .黃興路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了長沙市的高檔商圈；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的東塘商圈為長沙的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了長沙的“平民商圈”。從長沙的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補的共贏局面，需加強各自的優(yōu)勢與特點，而作為城市中心商圈的“五一路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。長沙各個在型商場都采取了專業(yè)化的經(jīng)營管理，確保項目的保值增值。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 40 頁 五一廣場?黃興路商圈（簡稱五一商圈） 位于星城核心地帶的五一商圈，是長沙商業(yè)陣線的制高點，歷來是各路商家必爭之地。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 現(xiàn)已有沃爾瑪、國美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進駐五一商圈。 商圈小結(jié)： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今東塘商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 該區(qū)域目前匯集的商家：泰 陽家電商場、維多利、通程電器超市。 總結(jié)： 長沙商圈以東 西南北中五大區(qū)域為中心進行分布，其特點如下： 從物業(yè)的售價及地段的繁華程度來看，五一商圈居各商圈之首，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商 圈構(gòu)想的提出及芙蓉北路各住宅小區(qū)的開發(fā)，伍家?guī)X商圈目前不很景氣的現(xiàn)狀將得到改變，而其再一次興起將是一個必然的趨勢。對于后入市的本項目來說，市場機會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白和提升項目競爭力。 3． 2平和堂商場 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車場 B2 停車場 B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝 、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場 F6 樹時代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2各樓層品牌 一樓 鞋類品牌： senda森達、 UQUQ、威爾斯丹、無意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、 SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來美登丹、 DISSONA、 FION等 二 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 40 頁 樓 衣裝品牌： G20 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、ID、 FGFED、愛慕、芬怡、普普風、 Theme等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來、浪比時、德國駱駝、郞 .維高、法國都彭、花花公子、圣得西、路易。無論從規(guī)模、包裝還是引進的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在五一路商圈具有無可替代的商業(yè)地位。 在商業(yè)建筑設(shè)計上，平和堂商廈入口較小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢，而內(nèi)部購物環(huán)境也遠遠達不到高檔消費需求。 春天百貨以傳統(tǒng)百貨為主，引進品牌多為二、三線品牌，已無法滿足現(xiàn)代的長沙市民的消費需求。以市場細分搶奪市場份額，并取得了初步成效。 ，整個商場只有一個主入口，商場內(nèi)動線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營品牌定位零亂。 五一路商圈作為長沙的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是長沙的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認同，五一路從來就是長沙品牌的象征，但是，隨著長沙消費能力的增強及對品牌更高層次的追求，五一路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊，五一路商圈急需一個“品牌地標”。 四、主要商業(yè)項目租金、售價情況分析 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米/天） 備注 黃興路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬達購物廣場 個人商鋪，（底鋪）出租， 110平方米 五一新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項目沿街商鋪 5 個人商鋪出租，兩層共 300平方米 名稱 售價（元 /平方米） 均價（元 /平方 備注 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 40 頁 米） 黃興路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10年 王府井商業(yè) 廣場 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報，稅前9%，年限 20年 萬達購物廣場 60000 個人出售，沿街商鋪 五一新干線 1F： 38000 2F： 9000 2樓統(tǒng)一出售 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020年一期價格，二期尚未開盤，投資回報 10%，年限 5年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積 140平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價表 區(qū)域 4 月售價 5 月售 價 6 月售價 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 40 頁 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前黃興路商業(yè)步行接的平均售價在 22020元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。開福區(qū)最高售價 3300元 /平方米左右，最底售價為 1500元 /平方米左右。 五、市場消費特點分析 5． 城市消費力分析 2020年上半年長沙市完成ＧＤＰ ，同比增長 ％，ＧＤＰ增速比全國（增長 ％）高 ，增速居全國之前。從某種角度上分析，長沙已部分進入超前消費階段。不斷吸引外資投入并增強本土民營經(jīng)濟，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟體系已成為長沙經(jīng)濟發(fā)展的特點。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。長沙有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200道。私立學校之多，在省會城市里也是少有的。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。在這樣一個消費體系下，品牌消費是城市消費的主軸。 六、項目競爭對手分析 隨著五一路商圈各大型商業(yè)項目和品牌百貨的爭相進駐，作為后起之勢的本項目面臨著嚴峻的市場競爭。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，其經(jīng)營較為成功，是長沙市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 ◇作為長沙較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模 式較為成功。 ◇作為中高檔的商場的代表，平和堂沒有明顯的大堂設(shè)計，其形象與其市場定位不符。分兩期開發(fā)，一期為 10萬平米的商場及其配套設(shè)施，二期為 4萬多平米的商務公寓和住宅。 ◇交通規(guī)劃合 理，設(shè)置有 3個出入口，可以自由地從解放路、黃興路及藥王街出入。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前長沙市的休閑消費經(jīng)濟不符。 在各路商家爭相圈地以求進駐中國最大的消費市場的長 沙的時機下，本案的入市的絕對具有震撼效應。 項目 SWOT分析及解決 ：項目雄踞長沙市最繁華商圈五一路商圈的絕版商業(yè)位置，在近 A 區(qū) 萬平米 五 一 路 廣場 B 區(qū) 6000平米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 40 頁 幾年可謂后無來者，將對五一路商圈的商業(yè)價值提升起到重要作用。 交通優(yōu)勢：項目所臨五一路即為公交車站，數(shù) 10 路公交在此通過，交通極為便利，人流量大。同時，商業(yè)部分以休閑廣場連接 AB兩區(qū)，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在長沙獨一無二。 根據(jù)長沙城市化進程的加快，“城市空心理論”將產(chǎn)生作用。 ，這給項 目的操作帶來一定的挑戰(zhàn)。 ，本項目旁邊即為占據(jù)十字路口且經(jīng)營欠佳的新大新大廈，其冷清的形象將對本項目產(chǎn)生一定的影響，而 相反，只要本案操作得當，威脅將化為機遇。而在項目的具體操作中，應盡量規(guī)避劣勢，擴大其優(yōu)勢。 第二部分：項目主題定位 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 40 頁 一、戰(zhàn)略定位： 通過以上的分析與判斷，我們可以得出：長沙市缺少一個以高端品牌的集結(jié)區(qū)。 綜上所述，本項目的戰(zhàn)略定位為： 華中品牌走廊 二、開發(fā)理念定位 主題明確的高級主題商業(yè)廣場， 萬平方米體量較大的城市核心商業(yè)地標，特色鮮明的現(xiàn)代建筑。這種聚沙成塔的資源共享模式有利于消費者和經(jīng)營者的利益。 “品牌店” 我們的品牌是一線品牌。在這樣的消費環(huán)境下，長沙市的時尚與品牌市場已落后于消費需求。 從品牌的消費內(nèi)涵來分析。經(jīng)過多年的商業(yè)操盤經(jīng)驗，我司積累了豐富的商家資源。這體現(xiàn)的是一種“品牌”意識，越名牌越有市場。 “高級” 從區(qū)位價值上看，本項目承擔著提升整個項目價值與開發(fā)商價值最大化的使命，在同質(zhì)競爭十