【正文】 形成沿海物業(yè)中一個(gè)比較典型的片 區(qū)。 第四節(jié) 項(xiàng)目周邊石老人區(qū)域房地產(chǎn)狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三是青島以外購(gòu)房族帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。從銷售看，商品住宅銷售面積 180 萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng) ％，比竣工面積多出 萬(wàn)㎡，住宅銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) ％；另一方面，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款 億元，比上年增長(zhǎng)％。 位攀升。 市場(chǎng)存在問(wèn)題 ◆信貸資金 增長(zhǎng)過(guò)快 2020 年以來(lái)，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金供應(yīng)充足，但從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款籌資增幅高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。各類房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng) ％，其中：住宅新開(kāi)工 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) ％，占全部新開(kāi)面積的 ％，所占比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。住宅投資主力優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)，說(shuō)明青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方向已按照市場(chǎng)對(duì)住宅消費(fèi)的需求做出了適時(shí)的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。 2020 年青島房產(chǎn)交易市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)， 特別是 二手房交易空前活躍，主要因?yàn)槭袌?chǎng)有旺盛的需求，特別是東西快速路、舊城 改造等項(xiàng)目的啟動(dòng)，使得大量拆遷戶涌入市場(chǎng)，市場(chǎng)需求被有效放大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 推進(jìn)住房改革 ,大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房 ,合理調(diào)整商品房建設(shè)結(jié)構(gòu) ,結(jié)合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè) ,積極引導(dǎo)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的投資和開(kāi)發(fā) ,逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。 ◆從上述用地布局來(lái)看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時(shí)在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。規(guī)劃紅島發(fā)展組團(tuán)作為遠(yuǎn)期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。 (5)在城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以 行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié) 青島城市規(guī)劃及建設(shè) 【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 兩點(diǎn)一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，住宅消費(fèi)隨著政府引導(dǎo)、奧運(yùn)等展會(huì)刺激，整體走勢(shì)繼續(xù)趨高， 房屋銷售和土地交易價(jià)格指數(shù)上漲明顯，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將繼續(xù)保持若干年 。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％左右。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?,2020 年達(dá)到 50％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在 15 個(gè)副省級(jí)城市中居第 5 位 ，較上年前移 1 位。 1981 年 4 月，青島被列為全國(guó) 15 個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一； 1984 年 4 月，被列為全國(guó) 14 個(gè)對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一； 1986年 10 月 15 日，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家計(jì)劃單列市，賦予相當(dāng)省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限； 1994 年 2 月，被列為全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市之一。 第二章 青島市房地產(chǎn)宏觀背景分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 青島概況 青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東勝精攻石油開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 青島石老人片區(qū)王家村房地產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性初步分析報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 本次調(diào)研的項(xiàng)目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗 山區(qū)內(nèi)，具體為香港東路以北，松嶺路以東， 規(guī)劃131 路以西，石老人海水浴場(chǎng)與石老人村之間 的王家村地塊上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全市總面積 10654 平方 公里，其中市區(qū) 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西 5市面積為 9552 平方公里。青島城市發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)建 有特色的 現(xiàn)代化國(guó)際大城市 。 【經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)預(yù)期】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,到 2020 年達(dá)到 2020 億元 ,年均增長(zhǎng) 12％以上。地方財(cái)政收入 ,年均增長(zhǎng) ％。到 2020 年 ,高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 25％以上。 ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成 相對(duì)集中與適度分散 相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆從城市整體布局結(jié)構(gòu)來(lái)看，本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 西部副中心 。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂(lè)為主的城市副中心，同時(shí)作為 輔城中心 。至 2020 年人均居住面積為 12 ㎡，住宅總建筑面積為 萬(wàn)㎡，人均居住用地面積為 ㎡，居住建筑用地面積為 平方公里，約占城市建設(shè)總用地的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。擴(kuò)大住房信貸 ,活躍房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ◆ 青島房地產(chǎn)持續(xù)升溫 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年開(kāi)始不斷升溫， 經(jīng)過(guò) 去年一年的市場(chǎng)調(diào)整后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)更為火爆，而市場(chǎng)也逐步接受青島市場(chǎng)的發(fā)展。 ◆ 非國(guó)有投資拉動(dòng)作用強(qiáng)勁 從投資主體看，各類非國(guó)有企業(yè)投資成為推動(dòng) 今年 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。最大程度的搜集了?shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 存量市場(chǎng)：占據(jù)半壁江山 2020 年上半年存量房成交 10039 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元；其中住宅成交9773 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。前 9 月，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì) 億元，比上年增長(zhǎng) ％，從結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款 億元，占 ％，比上年增長(zhǎng) ％，高于本年到位資金增幅 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金 億元，占 ％，增長(zhǎng) 20％，其中企業(yè)自有資金 億元，在全部資金來(lái)源中僅占 ％，增幅 ％，遠(yuǎn)低于全部到位資金和國(guó)內(nèi)貸款增幅 ,說(shuō)明青島市房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中對(duì)信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。 ◆ 房?jī)r(jià)持續(xù)高位 面對(duì)房?jī)r(jià)與居民家庭年收入 ： 1 的懸殊比值，青島房?jī)r(jià)高已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)測(cè)算，前 9月全市商品住宅平均售價(jià) 2424 元 /㎡，比上年上浮 292 元 /㎡，其中：市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價(jià) 4524 元 /㎡， 比上年上浮 1124 元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 市區(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活 在目前市區(qū)房?jī)r(jià)高位、地價(jià)走高而有效房源不足的情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來(lái)，青島市已開(kāi)工建設(shè) 180 多萬(wàn)㎡的經(jīng)濟(jì)適用房，未來(lái)兩年隨著這些房屋的竣工開(kāi)盤，無(wú)疑會(huì)對(duì)供求緊張的狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購(gòu)房和雖有購(gòu)房意愿但收入不高的本市居民 踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊的活躍。 □ 近郊房因其低廉的價(jià)格和良好的發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該地塊所處區(qū)域?yàn)閸魃绞先寺糜味燃倨瑓^(qū)， 自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬青島重 點(diǎn)旅游區(qū)域， 北側(cè)有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬闊平緩的沙灘和狹長(zhǎng)的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個(gè)區(qū)域的主干線。 浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它 與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開(kāi) 發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣勢(shì)、有靈 性，成為真正的高檔物業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加強(qiáng)居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用金家?guī)X山和午山等周圍遠(yuǎn)山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。 從目前的情況看，該片區(qū)的開(kāi)發(fā)方向有兩個(gè)：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場(chǎng)向北。 位于項(xiàng)目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤， 除了有一個(gè)良好的樓盤銷售業(yè)績(jī)，還把一個(gè)純 Townhouse 社區(qū)介紹給了青島房地產(chǎn)市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)格區(qū)間： 8000— 25000 元 /㎡ 代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風(fēng)花園 □ 王家村區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：比較典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺(jué)，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速發(fā)展的階段，是近期熱點(diǎn)地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（二手房） 金地公寓 香港路南 山東頭路 150 ㎡ 平層 7800 元 /㎡ 毛坯房 全海景高層二手房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 匯海山莊 東海路 76 號(hào) 337 ㎡、 634 ㎡ 聯(lián)體別墅 獨(dú)棟別墅 300 萬(wàn) 毛坯房 2020 年入伙，全海景，帶中央空調(diào)，一至五層帶閣樓，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北 178— 190 ㎡（ 3*2） 183— 194 ㎡（ 3*2） 189— 202 ㎡（ 4*2） 143— 146 ㎡（ 2*2） 220— 233 ㎡（ 4*3） 復(fù)式雙層 8000— 11000元 /㎡ 精裝修（ 1500元 /㎡） 占地面積 22020 ㎡，容積率 ，共 80 戶，三層加閣樓， 2020 年 5月交房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。開(kāi)發(fā)樓盤的主要特征如下： □ 海景是其最主要的賣點(diǎn)，既能享受到稀缺的海景資源，又能充分享受遠(yuǎn)離城市喧囂、繁華的靜謐生活。 □ 香港東路一帶可開(kāi)發(fā)土地資源逐漸減少，因此開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐漸向石老人風(fēng)景區(qū)以東一帶發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本次調(diào)查對(duì)象為：市場(chǎng)上同類項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)從業(yè)人員及相關(guān)政府機(jī)關(guān)人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從產(chǎn)品方面看，一線海景且位置較好、售價(jià)較高的住房多為外地置業(yè)者所購(gòu)，產(chǎn)品形式多為別墅、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線海景房，本地人士認(rèn)購(gòu)較多，產(chǎn)品形式多為多層平層住宅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。走中檔普及路線。 青島素有 72 國(guó)別墅之城的稱號(hào)，又獨(dú)享“ 東方瑞士”的美譽(yù)，本項(xiàng)目建筑定位為北歐風(fēng)格，能比較自然的與城市的原有建筑風(fēng)格進(jìn)行溝通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有一種說(shuō)法 ： 如果你還沒(méi)住上或買不起 中檔 普及型別墅，說(shuō)明你