【正文】 78萬元人民幣 62萬和 76萬人民幣 主力面積 120平方米 得房率 78% 80% 82% 綠化率 45% 40% 50% 交房時(shí)間 2020年 8月 2020年 12月 2020年 8月 銷售率 80% 90% 98% 開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán) 中偉房地產(chǎn) 泰元置業(yè) 綜合評述 目前開發(fā) 2期，總建面有10萬方，主要銷高層。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。 地段不錯(cuò)，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。主力房型的層高有，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。但房型 面積偏大，造成總價(jià)較高，綠化率偏低。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大 型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。 ? 石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)１７．６４萬平方米，計(jì)劃 5至 7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。靜安區(qū)將堅(jiān)持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。 ? 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。嘉園、三鑫花園、達(dá)安花園以回歸自然、智能化以及市級示范居住區(qū)的面目出現(xiàn)，同時(shí)南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y(jié)，這些樓各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實(shí)上這些個(gè)案都取得了不同程度得成功。南塊樓盤以商辦樓為主，外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū) ,人文 ,居住環(huán)境不錯(cuò) ,交通 便捷 ,生活 ,就業(yè)方便 ； 第三塊是曹家渡附近 。靜安區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的樓盤來滿足市場需求。 ? 經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價(jià)格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務(wù)貿(mào)易洽談活動，靜安區(qū)同時(shí)是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、浦東發(fā)展等 8家銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 60 多處，萬國、申銀等證券 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 17 頁 公司營業(yè)部 40多家；另有中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等設(shè)立的辦事處。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價(jià)亦呈波浪形上升。此外，房價(jià)增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。上半年二手房交易同比增長 31%，其中住宅占 %。但是，上海樓市仍以本地消費(fèi)者為主體。 6月，上海的住宅房價(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢。已售公房上市成交面積為 ，比去年同期增加 萬平方米，增幅達(dá) %，占存量交易面積的比重，由去年同期的 %，上升至 %；平均每套出售價(jià)格為 ，每套平均建筑面積 ，單價(jià)為 2950元 /平方米，比去年同期增加 450元，增 幅達(dá) %，比去年第四季度的 2834元也增加了 116 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 元，增幅達(dá) %。 ? 從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。與此對應(yīng)的已登記的商品房預(yù)售面積為 ，同比增加 平方米，增幅達(dá)到 %，供求比為 1： 。（ 5）土地登記可查詢制度 。 B、 土地市場升溫 ? 2020年第一季度，新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積 ，同比增加 方米，增幅達(dá)到 %。 ? 今年 2月 21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下調(diào) ，貸款利率平均下調(diào) 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 17 頁 靜安茗園 —— 靜安先鋒企劃大綱 一、 市場篇 上海市房地產(chǎn)市場分析 A、 開發(fā)投資持續(xù)上升 ? 2020年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢。盡管此次降息幅度 較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣過渡，因此沒什么可比性。(6)集體決策制度。批準(zhǔn)銷售面積 ，同比增加 %，供求比為 1： 。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過 多，市場風(fēng)險(xiǎn)隨之集聚。 ? 作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報(bào)告〉顯示， 6月份住宅平均單價(jià)達(dá)到 5430元，與 5月相比，提升 %，比去年同期 4640元高出 790元，提升了 17%，從各區(qū)域的房價(jià)變動情況來看，普漲的特點(diǎn)十分明顯。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計(jì)算，屬本市居民購買的占%，外地人士購買比例為 %，境外人士的購買比例為 %。今年的購房者中，除 了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ? 靜安區(qū)區(qū)域面積為 ，人口 。靜安區(qū)的商品住宅，價(jià)格在 6000— 8000元之間。 ? 近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。 ? 靜安區(qū)由于其獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式，進(jìn)入了全新時(shí)期。 ? 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價(jià)地區(qū) ,住宅物業(yè)也以高層居多 ,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪 天下 南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和 ,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的 黃金寶地 。曹家渡位于靜安區(qū)，長寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時(shí)又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢的同時(shí)，也使得整個(gè)靜安區(qū)樓市活躍起來。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯(cuò)的樓盤。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基 礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里２０萬平方米。該項(xiàng)目暫名 “靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。只是房型一般。 位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。 樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。地段好，周邊生活配套齊全。 標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。 天睿分析： 由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。但其實(shí)際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。因此我們在開發(fā)銷售時(shí)，所制定的價(jià)格必須堅(jiān)持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。同時(shí)，前面說的： 投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時(shí)，被國際麗都城和靜安楓景這兩個(gè)代表個(gè)案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時(shí)，被長壽路沿線的個(gè)案再次分流。 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 容積率 7 地塊情況 地塊形狀為扇形。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。所謂 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運(yùn)用 SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。與未來靜安區(qū) “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項(xiàng)目日后帶來眾多的市場關(guān)注。 ? 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整， 從而取得最大限度的市場認(rèn)同，為未來項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。 ? 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。所以，未來業(yè)主將要步行 5分鐘以上的路才能到達(dá)。 Opportunity