上?！o安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位——市場(chǎng)篇1-wenkub
2023-04-22 22:39:31 本頁(yè)面
【正文】 程建設(shè)擬每年新開(kāi)工100萬(wàn)平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面積70平方米左右為主導(dǎo)房型，價(jià)格控制在每平方米3000至3500元左右。其中包括預(yù)售商品房交付使用時(shí)，對(duì)共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)結(jié)果與合同面積的差異處理辦法。整個(gè)中環(huán)線（浦西段）可望2005年完成。3. 上海高層建筑限“身高”，嚴(yán)控高度和容積率上海市政府強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制高度和容積率，特別是超高層。靜安動(dòng)力國(guó)際企劃提案市場(chǎng)篇壹、上海市總體市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最新經(jīng)濟(jì)政策1. 藍(lán)印戶(hù)口、住房信貸政策取消從2002年4月1日開(kāi)始上海市出臺(tái)的藍(lán)印戶(hù)口政策正式停止實(shí)施。做好日照環(huán)境可行性分析和環(huán)境容量、城市景觀評(píng)價(jià)，并適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實(shí)現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機(jī)動(dòng)車(chē)專(zhuān)用道，將非機(jī)動(dòng)車(chē)道改建為公交專(zhuān)用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設(shè)的市域高速公路相銜接。8. 市房地產(chǎn)頒布《關(guān)于推行上海市商品房預(yù)訂協(xié)議示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行商品房預(yù)訂的，均應(yīng)采用預(yù)訂協(xié)議示范文本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應(yīng)報(bào)工商部門(mén)備案后方可使用 。10. 第一個(gè)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出上海國(guó)際信托產(chǎn)品在滬推出《新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃》。在未來(lái)幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬(wàn)平方米，從而使蘇州河沿岸綠化面積達(dá)到102萬(wàn)平方米。3． 2002年一季度，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，%。l 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，%，%，%。l 2002年1—9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、%、%、%、%。l 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開(kāi)始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以來(lái)首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準(zhǔn)預(yù)售面積的情況。從2000年開(kāi)始，上海高檔物業(yè)的推盤(pán)速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住宅的進(jìn)程，拉開(kāi)了浦江沿線高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的序幕。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)一季度新盤(pán)均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，由此可見(jiàn)高檔樓盤(pán)發(fā)展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。下圖顯示的是今年高檔樓盤(pán)的區(qū)域分布情況以及市場(chǎng)占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤(pán)占據(jù)了上海高檔住宅市場(chǎng)60%的份額，這主要因?yàn)椋阂环矫嫔鲜龅貐^(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無(wú)論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個(gè)原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動(dòng)了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場(chǎng)份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)的客戶(hù)也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房?jī)r(jià)約為土地成本的3倍比較合理。目前浦東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。l 靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時(shí)尚的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及與之密切相關(guān)的完善的配套生活設(shè)施都為高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢(shì)。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤(pán)地段看，一個(gè)是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個(gè)就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。因其新盤(pán)總量有限，所以高檔盤(pán)占市場(chǎng)份額高達(dá)33%。從新盤(pán)總量為24個(gè)的市場(chǎng)總量看，高檔物業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的13%。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤(pán)集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成
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