【正文】 購置申請，由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱。（設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈，維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門；未納 入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。 維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù)，建立設(shè)備臺帳。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定 1 目的 從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。 2 適用范圍 適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。 5 程序要求 設(shè)施設(shè)備管理流程圖（附后 ) 設(shè)施設(shè)備的交接驗收 公司在接管新物業(yè)時，主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收。 ) 設(shè)施設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點，并分別在《設(shè)施 /設(shè)備臺帳》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松偨?jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。 設(shè)備采購的審批 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進(jìn)行審批。 在驗收中，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠，如設(shè)備驗收不合格，由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進(jìn)行安裝驗收，驗收合格后，必須填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。 業(yè)主所有設(shè)備（所有權(quán)屬于業(yè)主 ） 的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。 設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修 各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。 維修中心、各小區(qū)維修組負(fù) 責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃，報工程技術(shù)部審核后實施，具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》 設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞，則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進(jìn)行維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)計劃，并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。 維修零備件管理 維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理，各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。如果屬于改造范疇，則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施，具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》；如果屬于更新范疇，則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 意外事件處理預(yù)案 電梯緊急援救預(yù)案 維修組接到報告后，立即派人前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電源并對曳引機(jī)進(jìn)行手動操作，使電梯轎廂移至最近層平層處，打開廳門、轎門放人或 卸貨。沒有異常情況就試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》 6 相關(guān)文件 《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》 《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》 《維修零部件管理制度》 《維修工具管理制度》 《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》 《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》 《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》 《日常報修規(guī)程》 《設(shè)備事故處理規(guī)程》 《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》 《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3 引用文件 《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》 4 術(shù)語和定義 應(yīng)急維修：設(shè)備在使用過程中發(fā)生故障或損壞，為盡快恢復(fù)其功能而采取即時 的非計劃預(yù)定的修理活動。 維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修與管理。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對小區(qū)“年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃”進(jìn)行審核，并在此基礎(chǔ)上編制公司“年度設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃”。 設(shè)備應(yīng)加強日常維護(hù)保養(yǎng) 維修保養(yǎng)內(nèi)容包括： a) 擦拭、清潔機(jī)器外表； b) 緊固外表易松動部位； c) 檢查外部零件及電氣部分的完整性。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a) 徹底清洗、擦拭機(jī)器內(nèi)外； b) 檢查、調(diào)整各部件配合間隙，緊固擺動部位，更換個別易損件； c) 清掃、檢查、調(diào)整電器線路及裝置； d) 疏通油路，添加潤滑劑。 重要設(shè)備應(yīng)由工程技術(shù)部制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。 設(shè)施設(shè)備維修工作的實施 日常報修 設(shè)施、設(shè)備發(fā)生故障，小區(qū)管理處應(yīng)及時填寫報修單向維修組、維修中心進(jìn)行報修。 巡查維修 維修組應(yīng)安排人員對公共區(qū)域的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查檢修。 設(shè)備的大修 設(shè)備大修應(yīng)該認(rèn)真考慮，并列入年度維修計劃。 委托 維修 對于委托維修的實施，小區(qū)的責(zé)任維修部門應(yīng)派技術(shù)人員進(jìn)行監(jiān)督、檢查。 設(shè)備的事故管理 凡各種設(shè)備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造 成不能使用，以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴(yán)重者，均稱為設(shè)備事故。由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行處理并修復(fù)。 公司發(fā)生的各種事故，應(yīng)由工程技術(shù)部在“設(shè)備事故登記表”內(nèi)予以 登記。 2 引用文件 《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》 3 職責(zé) 管理處主任和維修組主管負(fù)責(zé)制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備巡檢計劃和巡檢路線。 維修組維修工負(fù)責(zé)對電梯、鍋爐、冷機(jī)、生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門、園區(qū)燈具、地下車庫燈具、鍋爐等進(jìn)行巡查，并負(fù)責(zé)對水、電、煤氣總表進(jìn)行抄錄。 樓道：墻面、樓梯、電梯前室無明顯破損或污漬；各管壟井門正常關(guān)閉。 游泳池設(shè)備、設(shè)施 游泳池設(shè) 備、設(shè)施的要求： a) 管道、閥門沒有滲漏水（檢查方法：觀察）； b) 泵房集水坑潛水泵能正常啟動（檢查方法：同集水坑潛水泵）； c) 游泳池的拉手、爬梯沒有松動（檢查方法：用手拉拽）。 地下車庫燈具：照明正常，燈罩無破損；配電箱門緊閉（檢查方法：逐一啟動、觀察）。 維修工巡查工作 維修工巡查工作可參照如下安排，巡檢次數(shù)不得少于 以下要求： a) 上午 9 時～ 12 時，維修工一人，對生活水泵、消防水泵、游泳池設(shè)備、設(shè)施、集水坑潛水泵、給排水主要管道閥門做一次巡查； b) 下午 4 時～ 5 時，維修工一人，對生活水泵、消防水泵做一次巡查；并于 5 時左右對總水表、總電表、鍋爐煤氣表進(jìn)行抄錄； c) 晚 8 時～ 10 時夜班維修工對園區(qū)燈具、生活水泵、消防水泵做一次巡檢。 配電房的日常巡檢見《配電房管理制度》。 空調(diào)系統(tǒng)的日常巡檢見《空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》。 維修工應(yīng)遵照本規(guī)范作好安全操作工作。 電氣設(shè)備嚴(yán)禁帶故障運行，游泳池開放期間，吸污泵每半月使用 500V 搖表測試一次絕緣電阻，測絕緣電阻時將吸污泵和導(dǎo)線放在游泳池內(nèi)，阻值應(yīng)大于 2MΩ。 熔斷器的規(guī)格應(yīng)滿足保護(hù)線路和設(shè)備的要求，嚴(yán)禁用金屬代替熔斷絲，熔體熔斷后，必須查明原因并排除故障后方可更換，并裝好保護(hù)零線及防護(hù)罩方可送電。 使用手提式電動工具應(yīng)戴絕緣手套或站在絕緣臺上。 明火作業(yè) 在配電房、電梯機(jī)房、水泵房、鍋爐房等設(shè)備機(jī)房需要進(jìn)行電焊等明火作業(yè)時，必須先到保安部辦理“動火許可證”，配備消防滅火器材后方可進(jìn)行操作。 3 職責(zé) 維修組主管負(fù)責(zé)維修工具的管理并負(fù)責(zé)工具的申購。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 采購計劃應(yīng)包括：所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；預(yù)計費用；購買時間；用途。維修中心倉管員將領(lǐng)出工具記錄在《維修工具臺帳》內(nèi)。 注意事項 個人使用工具應(yīng)注意以下幾點：