【正文】 ,參與其中的各方應該有一個較為明確的行為規(guī)范。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。 ③物業(yè)管理有效供給較低 物業(yè)管理覆蓋面低 ,市場容量小 ,制度環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因 ,但實際上有效供給能力不足也是一個重要方面。而且這種必需品作為一種準公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益 ,提高全社會的福利水平。 推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制 ,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟體制下的商業(yè)行為。 ②經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平較低 經(jīng)濟發(fā)展水平較低 ,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低 _附屬設備標準低、數(shù)量少、房屋使用維護技術含量 低 ,這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機較弱。雖然近 年來住房制度改革已取得很大成效 ,但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當大的差距。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時右移來使有效需求水平逼近社物業(yè)論文集 共 69頁 第 5頁 21125 會福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點所決定的水平。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點 ,只能達到一個低于的 W2 的社會福利水平 W1。 W1W2W3 這組曲線代表社會福利曲線。因此 ,物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟學分析 物 業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè) ,提供的是一種特殊服務。歸內(nèi)起來大致分為三個方面：一是目前物業(yè)管理的社會化程度不高 ,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實問題 ,三是當?shù)卣袨榈钠睢? 一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高 物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。這種服務不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費中 ,享受到更多的便利和效用 。這個問題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來進行綜合分析（圖略） : 作為提供一種特殊服務的行業(yè) ,物業(yè)管理不但可以使消費者獲取效用 ,更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻以及其作為一種準公共用品而帶來的外部經(jīng)濟 效益使得社會的總效益 (總福利水平 )上升。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項特征， W1W2W3 按其距原點的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平 ,即 W1〈 Wi〈 W3。 而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關系來決定的 ,這里我們用圖 1 中的圖 B 來顯示這一供求狀況。 目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因 ①制度環(huán)境 由于歷史原因 ,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素 :一是住房商品化比率低 ,二是傳統(tǒng)的福利 39。因此 ,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實際上是相輔相成、互相促進的。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實障礙。因此 ,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。任何一個行業(yè) ,包括物業(yè)管理 ,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟性質(zhì) ,即隨著市場容量的擴大 ,在管物業(yè)規(guī)模的增加 ,單位管理費用有降低趨勢 ,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。供給能力不足有三個方面的原因 :物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構偏差、 現(xiàn)有價格水平較低。 總之 ,擴大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系 統(tǒng)工程 ,供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果。而現(xiàn)實中的情況往往不是這樣 ,主要表現(xiàn)在三個方面 : 1)角色錯位 。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織 ,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為 ,嚴重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權利行使和責任劃分。不正當競爭當前有蔓延的趨勢。 。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律 ,阻礙了正常的市場競爭 ,導致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在 ,形成低水平的重復建設 ,浪費社會資源。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn) ,這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費的來源應該落實、有保證 ,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低 ,正常管理支出沒有著落 ,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運作是由于利用了多種 .經(jīng)營 (咨詢、中介、建材、商業(yè) )等收入來彌 ..補管理費的不足。這些關系主要有三個層次 : ①物業(yè)管理企業(yè)與街道、居委會、派出所的關系 。工作范圍不明確 ,關系不協(xié)調(diào) ,這已經(jīng)成為物業(yè)管理 ,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。有些物業(yè)公用設施配套跟不上等。所謂的 權宜之計 ,主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺 ,已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下 ,當?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔。我國現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律 ,主要還是靠政府文件的政策管理 ,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象 ,增加 了物業(yè)管理認識上的偏差。因此 ,一方面應該在立法上加強 ,使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依 。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗收做前期準備 ,在深度和廣度上都存在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。 同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔 ,建筑、設施的技術 進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。在此基礎上 ,從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議 ,并對項目進行補充和完善。在建設施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設備安裝、管線布置錯綜復雜 ,對工程質(zhì)量的控制要求高。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤 ,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作 ,從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭得了良好的 .硬件條件。 三、提前熟悉所安裝的設備設施 ,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作 ,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中 ,對給排水、電照、通訊、暖通、 氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。如果在發(fā)展商的授權下 ,在竣工驗收合同中 ,發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業(yè)主提供可靠的服務。如果從法律的高度 ,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入 ,那么 ,這將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用 ,其意義將是深遠的。 當前 ,很多物業(yè) (特別是老舊物業(yè) )的管理服務質(zhì)量不能令人滿意 ,其關鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高 ,其設計開發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求 ,也是影響物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要因素。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關 ,另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng) ,是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。 。網(wǎng)絡完善、布局合理、服務良好的服務系統(tǒng) 。 、立體化的綠化 系統(tǒng)。具有較高的人口素質(zhì) ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫(yī)療條 .件與祥和的社區(qū)環(huán)境。 物業(yè)論文集 共 69頁 第 12頁 21125 二、生態(tài)住宅小區(qū)建設 生態(tài)住宅小區(qū)建設是按照生態(tài)學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關系 ,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構與外部環(huán)境關系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應 ,為人類創(chuàng)造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。其一是人口導致對資源的過度利用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題 。具體來說 ,小區(qū)生態(tài)建設的內(nèi)容主要有 : 確定人口適宜容量。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關的社會效益和環(huán)境效益 ,要分析環(huán)境條件對土地利用方式所產(chǎn)生的制約。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策有 :①構筑結(jié)構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產(chǎn)品 ,減少污染的排放量。小 區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。 住宅環(huán)境污染的類型。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。 住宅環(huán)境污染的空間分布。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的 ,故可以認為大多數(shù)情況 下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。 住宅環(huán)境污染的可 控性。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設計及物業(yè)管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。在物業(yè)管理階段 ,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機電設施噪聲等。 ,建立科學的生態(tài)建設與管理指標體系。二是以適應市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容 。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。 現(xiàn)實中 ,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。深圳已有 成功的經(jīng)驗 ,如對深圳市住宅局一個 20 萬平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個開發(fā)商建設和 12 家管理單位管理的小區(qū)實行了整合 ,通過公開招投標在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務質(zhì)量和管理標準 ,理順收費標準和行為 ,受到了業(yè)主的好評 ,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報。而且當一個項目的管理費總額 (由于是政府訂價和政府指導價標準 )尚不足以完成運作成本所需時 ,這個傭金實際上是空頭的。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合 ,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時 ,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮 ,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。 總之 ,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看 ,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。當然 ,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。問題是 :很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn) ,我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇 ,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地 ,可以從以下途徑進行思考和實踐。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶墓芾?,也可使管理效果大大提升 ,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下 ,效益應該是明顯的。其實 ,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分 ,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻 (圍墻 )之隔 ,一線 (紅線 )相連 ,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護 ,市政綠化的管理等 ,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域 ,而從市政管理的角度看 ,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才 。 三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ,是適應市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題 ,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革 ,黨的十五屆四中全會決議指出 當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構調(diào)整進入攻堅階段 ,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來 。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務行業(yè) ,除保留部分員工或管理者持股外 ,大部分國有資產(chǎn)都應逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中物業(yè)論文集 共 69頁 第 18頁 21125 退出去 ,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組 ,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。 試論以營銷為主導的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說 ,它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展 ,并不斷壯大的新興行業(yè)。二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對