【正文】 3． 試述房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查的主要程序 答：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查的主要程序分為： 包括確定調(diào)查目標(biāo)，初步情況分析 包括確定資料來源，確定調(diào)查方法，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，抽樣設(shè)計(jì)，實(shí)地調(diào)查 包括資料整理與分析，調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 4． 試說明定性預(yù)測(cè)與定量預(yù)測(cè)的區(qū)別 答：定性預(yù)測(cè)又稱判斷預(yù)測(cè)，是指主要用理論分析和 人們的直覺經(jīng)驗(yàn)，主觀判斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展前景做出估計(jì)。 C. 招標(biāo) D. 公開拍賣 3. 對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究，主要集中于（ ABCD）幾個(gè)方面進(jìn)行。 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)是指為期（ B）的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 A. 稅率 B. 價(jià)格 C. 成本 5 恩格爾定律表明：在一定條件下，當(dāng)家庭個(gè)人收入增加時(shí)，收入中用于食物開支部分的增長(zhǎng)速度與用于教育、住房、醫(yī)療等方面的開支的增長(zhǎng)速度相比，（ C）。 二、單項(xiàng)選擇題 （ B）。他將人的需要分為五個(gè)層次，即 生理需要 、社交需要 、 安全需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)需要。 7市場(chǎng)預(yù)測(cè)可分為 宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 和 微觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 。 3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析、研究和了解社會(huì)文化環(huán)境，可以從 教育狀況 、 宗教信仰、 價(jià)值觀念 、消費(fèi)習(xí)俗 、審美觀念等方面入手。丙 =60/30Ⅹ 100%=200% 按此分別填入象限。丙是金牛類產(chǎn)品，對(duì)于這一象限中的大多數(shù)產(chǎn)品，市場(chǎng)占有率的下跌已成不可限擋之勢(shì)，因此，收獲戰(zhàn)略，即所投入資 源以達(dá)到短期收益最大化為限。 b. 企業(yè)站略規(guī)劃有利于增強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變能力 c. 企業(yè)站略規(guī)劃有利于發(fā)揮企業(yè)的相對(duì)優(yōu)勢(shì) d. 企業(yè)站略規(guī)劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力 e．企業(yè)站略規(guī)劃有利于增加企業(yè)利潤(rùn) 請(qǐng)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的主要步驟 答： 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的主要步驟有： b確定企業(yè)目標(biāo) 試簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷過程的主要程序 答 ：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷過程的主要程序有： 五 、 應(yīng)用題 某房地產(chǎn)開發(fā)公司有三個(gè)業(yè)務(wù)單位，三個(gè)單位的有關(guān)資料如下。 A. 營(yíng)銷計(jì)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通消費(fèi)品市場(chǎng)比較有以下一些特征（ ABCD）。又稱厚利產(chǎn)品，它是指處于低增長(zhǎng)率、高市場(chǎng)占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。它采用的是（ D）企業(yè)戰(zhàn)略方案。 A. 前向一體化 B. 后向一體化 C. 橫向一體化 D. 縱向一體化 某建筑公司兼并了某房地產(chǎn)代理公司，這屬于（ A）。 房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念應(yīng)該以（ B）為出發(fā)點(diǎn)。 二、單項(xiàng)選擇題 （ B）認(rèn)為企業(yè)只要致力于提高產(chǎn)品質(zhì)量，就一定能暢銷和獲利。 密集性成長(zhǎng)戰(zhàn)略是指企業(yè)通過當(dāng)前產(chǎn)品的 市場(chǎng)滲透 市場(chǎng)開發(fā) 以及 產(chǎn)品開發(fā) 三種策略方式求得成長(zhǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)營(yíng)銷管理是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)所進(jìn)行的 分析 、 計(jì)劃 、 實(shí)施與控制過程 。 房地產(chǎn)營(yíng)銷管理】形考作業(yè)一答案： （第一章～第二章） 一、填空題 在市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)里， “ 市場(chǎng) ” 只是需求一方，指某種商品的 現(xiàn)實(shí)購買者 和 潛在購買者需求的總和。其核心是在企業(yè) 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 指導(dǎo)下，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念和制定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷職能戰(zhàn)略。 依據(jù)在行業(yè)價(jià)值鏈體系中企業(yè)的業(yè)務(wù)跨越階段和在價(jià)值鏈體系的同一環(huán)節(jié)上產(chǎn)生的多個(gè)企業(yè)聯(lián)合，可以把一體化戰(zhàn)略分為垂直 一體化和 水平一優(yōu)化 ，垂直一體化又分為 后向一體化 和 前身一體化 。 A. 生產(chǎn)觀念 從市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的角度來理解，市場(chǎng)是指（ C）。 B. 顧客滿意度 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理過程的控制強(qiáng)調(diào)（ C）。 A. 前向一體化 B. 后向一體化 C. 橫向一體化 D. 縱向一體化 某開發(fā)商利用公司原有的技術(shù)、特長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)來發(fā)展新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以增加公司產(chǎn)品的品種和種類。 1某戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位的銷售增長(zhǎng)率和市場(chǎng)占有率均為低水平，為 “ 雙低 ” 的產(chǎn)品群?？刹捎茫ǎ?zhàn)略。 密集性成長(zhǎng)戰(zhàn)略是指企業(yè)通過當(dāng)前產(chǎn)品的（ BCD）三種策略方式求得成長(zhǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略。試根據(jù)資料，用波士敦矩陣法對(duì)甲、乙、丙三個(gè)單位進(jìn)行評(píng)價(jià)，并分別提出對(duì)三個(gè)單位的戰(zhàn)略方案． 20% ① 單位 銷售增長(zhǎng)律 銷售額（萬元） 同行業(yè)最大競(jìng)爭(zhēng)者的銷售額 (萬元 ) 甲 22 160 320 乙 12 30 10 丙 8 60 30 甲 2 0 丙 10x 1x 相對(duì)的市場(chǎng)占有率 由圖可知：甲是問題類產(chǎn)品，對(duì)問題產(chǎn)品應(yīng)采取選擇性投資戰(zhàn)略。 根據(jù)矩陣圖設(shè)立原則，現(xiàn)已知銷售增長(zhǎng)率，甲，乙，丙分別是 22%， 12%， 8%。得知甲是問題產(chǎn)品，乙是明星產(chǎn)品，丙是金牛產(chǎn)品。 4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的顧客劃分為 消費(fèi)者市場(chǎng) 、 投資者市場(chǎng) 、 生產(chǎn)者市場(chǎng)以及政府市場(chǎng) 四類。 8房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法可歸納為 定性預(yù)測(cè) 與 定量預(yù)測(cè) 兩大類。 13 根據(jù)消費(fèi)者購買行為的不同態(tài)度劃分，可以有以下幾種類型： 習(xí)慣型 、 理智型 、 經(jīng)濟(jì)型 、 沖動(dòng)型 和疑慮型。 A. 機(jī)會(huì) B. 威脅 C. 破產(chǎn) D. 打擊 2科技環(huán)境是指科學(xué)技術(shù)對(duì)企業(yè)（ C）活動(dòng)帶來的或可能帶來的影響。 A. 后者小于前者 B. 兩者成正比 D. 兩者成反比 6（ B）是指企業(yè)的管理人員與職工共同擁有的一系列思想觀念和企業(yè)的管理風(fēng)貌，包括價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)、管理制度、思想教育、行為準(zhǔn)則、 典禮儀式以及企業(yè)形象等。 中期預(yù)測(cè)是指預(yù)測(cè)期在（ B）的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。 A. 判定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo) B. 識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略 C. 評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) D. 評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式 E、判斷市場(chǎng)需求及結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì) （ ACDE）。定性 預(yù)測(cè)大多采用 調(diào)查研究，主觀 判斷等方式來進(jìn)行。由于廣州軸線的移，此舉必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來影響。現(xiàn)時(shí)天河區(qū)有兩大商業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域，其儀是集購物、娛樂、飲食于一體全方位的大型商場(chǎng)，簡(jiǎn)稱 MALL，這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以天河城，正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)為核心的體育東商業(yè)圈；而另一種是自發(fā)形成的，但類型齊全的街鋪形成商業(yè)結(jié)構(gòu)，這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)集中在崗頂、石牌東等地段，專 業(yè)市場(chǎng)類型的商場(chǎng)備受追棒。 4）、大商家?guī)?dòng)商業(yè)發(fā)展，商業(yè)環(huán)境成熟。 2）從年齡特征分析本項(xiàng)目買家的年齡從中青年為主，年齡估計(jì)約在 2030 歲范圍內(nèi)， 30歲的買家為主，他們工作時(shí)間約在 815 年左右，手頭的積儲(chǔ)不算十分豐厚，但每月乃至每年的收入多。 6）獲知層次：隨著項(xiàng)目社會(huì)知名的提高，形象的建立，口碑的傳播，客戶從以往慣常大眾傳播體上認(rèn)識(shí)，了解，購買本項(xiàng)目外，通過親朋好友介紹，業(yè)主推薦而認(rèn)識(shí)，購買客戶比例將大幅上升。 2）名雅花園是南海市黃峙占地面積最大，總建筑面積最大樓盤，花園地處南海市中心地段，小區(qū)內(nèi)配套齊全，擁有的“私家游艇會(huì)”“私家碼頭”“私家花園” “私家江堤”“私家巴士”“私家會(huì)所”其他樓盤不能相比的硬件設(shè)施，根據(jù)市場(chǎng)分析客戶分析項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，名雅花園的市場(chǎng)形象鎖定“廣州西線名盤 — 名雅花園”“南海 — 花園 — 名雅花園” 三、 通過此案例分析，該樓盤的主要消費(fèi)者為南海市原居民，廣州市西線客戶且買家還以中心為主，所以開發(fā)商利用了市場(chǎng)密集型策略，選擇以小戶為目標(biāo)，通過對(duì)該項(xiàng)目的購買家及市場(chǎng)分析研究，該項(xiàng)目代理商以為本樓盤宜走中檔精品路線，中小戶型是該區(qū)的適銷戶，該項(xiàng)目在代理商的策劃下取得較好的銷售成績(jī)，未來應(yīng)抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，各求直接消費(fèi)者心理，在銷售策略，廣 資策略方面應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，吸引更多消費(fèi)者購買物業(yè)，并根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性配護(hù)型特點(diǎn)。 答：案例一：所使用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)是按地租細(xì)