【正文】 f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； h) 確定客服管理方案和成本指標(biāo)； i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 任命項目部經(jīng)理 /副經(jīng)理 ,項目部各部門主管／副主管。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 記錄 投標(biāo)書及相關(guān)記錄 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 1/3 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)接管工作， ’ 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書的原則和要求。 服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。 對擬接物業(yè)的管理難點、重點應(yīng)有針對性地列出具體的管理措施。 物業(yè)接管后的工作進度安排。 經(jīng)濟效益分析。 為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。 物業(yè)管理投標(biāo)書的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容。 程序要點 投標(biāo)書編制小組的組織。 章節(jié)號： 物業(yè)管理投標(biāo)方案編制作業(yè)規(guī)程 頁碼： 1/2 物業(yè)管理投標(biāo)方案編制作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范公司對外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作，確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量，為通過市場競爭拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。 ，公司董事會應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》兌現(xiàn) 對公司和公司總經(jīng)理的獎罰。 公司各部門經(jīng)理、各項目部經(jīng)理應(yīng)每 月末向總經(jīng)理作工作目標(biāo)小結(jié)匯報；公司總經(jīng)理應(yīng)對各部門、各項目部的工作目標(biāo)的完成情況 (工作狀況 )作出評價和指示。由項目部經(jīng)理同各部門主管進一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書，方法同上。 公司總經(jīng)理在分解完工作 目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開公司經(jīng)理辦公會議，充分討論 目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達成共識?！段飿I(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成： a) 公司總體工作目標(biāo)： —— 管理目標(biāo)； —— 服務(wù)目標(biāo)； —— 經(jīng)營目標(biāo) ot b) 責(zé)任人 (總經(jīng)理 )的權(quán)利、義務(wù)； c) 公司董事會的權(quán)利、義務(wù)； d) 目標(biāo)考評的方法和考評依據(jù)； e) 目標(biāo)完成情況的獎罰措施； f) 其他。 c) 制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時應(yīng)考慮的因素： —— 達到的目的； —— 必要的工作環(huán)境 (人力、物力 )； —— 以往的經(jīng)驗教訓(xùn)； —— 物業(yè)管理公司的實際工作狀況； —— 必要的責(zé)、權(quán)、利狀 況。 每年年底 (或每一任期結(jié)束 )前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會議，結(jié) 合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年 (或第二個任期 )的公司總體物業(yè)管理工作目標(biāo)。 職責(zé) 公司董事會負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，并負(fù)責(zé)總經(jīng)理目 標(biāo)管理 的考評、評價和監(jiān)管工作。 應(yīng)急救援篇 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安員、消防員內(nèi)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 滅火預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 消防疏散、救援、逃生自救標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保潔 濟寧山推富居 物業(yè)管理有限公司文件 編編 號號 ：： JNFJ/012021 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 （ A/O） 20210206 發(fā)布 20210208實施 濟寧山推富居物業(yè)管理有限公司 發(fā)布 章節(jié)號： 0 目 錄 頁碼： 1/2 目 錄 綜合管理篇 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政事務(wù)篇 公司機關(guān)內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 辦公區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 經(jīng)營 綠化 篇 綠化工程驗收接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程； 室外工作區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程； 室內(nèi)工作區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程； 住戶有償保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)同機關(guān)各部門經(jīng)理、各項目部經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書、并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、項目部經(jīng)理目標(biāo)管理的考評、評價和監(jiān)管工作。 a) 制定目標(biāo)的基本要素。 d) 總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。 物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解。 章節(jié)號： 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁碼： 3/3 公司總經(jīng)理同機關(guān)各部門經(jīng)理、各項目部經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》。 目標(biāo)的日常監(jiān)管。 目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗證和獎罰。 、各項目部的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理責(zé)任書兌現(xiàn)對各部門員工、經(jīng)理的獎罰。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對外承接物業(yè)時的投標(biāo)書的編制工作。 (或議標(biāo)書邀請 )后，由公司總經(jīng)理召開 經(jīng)理辦公會議決定是否參加投標(biāo)競爭。 擬接物業(yè)的基本概況。 開展物業(yè)管理一段時間后所力爭達到的管理目標(biāo)。 社會效益預(yù)測。 章節(jié)號： 物業(yè)管理投標(biāo)方案編制作業(yè)規(guī)程 頁碼： 2/2 投標(biāo)書的編制要求。 人力、物力資源要求詳細(xì)列出： ’ a) 擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)； b) 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述； c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； d) 為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。 費用投人和 成本測算要求針對擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。 編制小組開始詳細(xì)依照本規(guī)程 4． 3條的要求逐條完成單項編制工作。確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 程序要點 物業(yè)接管工作流程： 總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同 總經(jīng)理下令籌備物業(yè)項目部 總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗收小組 進行物業(yè)的接管驗收 對接管驗收的問題進行整改 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 項目部進人物業(yè) 發(fā)展商移交商業(yè)用房 發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金 發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》 項目部與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報成立、開通相關(guān)設(shè)施使用 開始進入正式管理 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 2/3 簽訂《物業(yè)管理合同》。 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理合同》 o 《物業(yè)管理合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即 下令籌備接管項目物業(yè)項目部。 向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建 物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細(xì)的驗收 (詳見《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )。 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 3/3 物業(yè)管理公司項目部將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項目部按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)公司自營的商業(yè)用房。 公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令項目部作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 接管驗收的準(zhǔn)備工作。 接管驗收前的準(zhǔn)備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。 d) 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： —— 《房屋本體接管驗收表》； —— 《機電設(shè)備接管驗收表》； —— 《公共配套設(shè)施接管驗收表》 —— 《接管驗收問題整改表》。 綜合竣工驗收資料： a) 竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； b) 建設(shè)工程竣工驗收證書； c) 建設(shè)消防驗收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證。 業(yè)主資料： a) 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法。 主體結(jié)構(gòu)： a) 外墻不得滲水； b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲 漏。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b) 塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致 對縫砂漿飽滿，線條順直。 門、窗： a) 門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置 準(zhǔn)確，無翹曲變形； b) 門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活； c) 玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷； ． d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ： e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡； 。 、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 、開關(guān)靈活、接觸良好。 、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。 、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 室外消防栓： a) 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好； b) 消防設(shè)施配件齊全； c) 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。 、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損。 、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。 機電設(shè)備的接管驗收。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 接管驗收遺留問題的處理。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。 5． 2 《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記 表》。 職責(zé) 各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門員工服務(wù)技能的培訓(xùn)，監(jiān)督、考核員工的服務(wù)工作。 儀容儀表。 b) 上班統(tǒng)一佩戴工作牌，工