【正文】 新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。設(shè)備磨損是設(shè)備使用 (或閑置 )過程中發(fā)生 7 的損耗。 （多項選擇題） 三、單利計 息與復(fù)利計息 (一 )單利計息 單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。 6．凈運營收益 從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益即： 凈運營收益＝有效毛收入 運營費用。 第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 第一節(jié) 投資分析的基本概念 一、 現(xiàn)金流量 （ 單 項選擇題） 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實 6 際發(fā)生的資金流出或流人叫做 現(xiàn)金流量 。 （多項選擇題） 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是“ 區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位 ”。 (3)投資回收期較長。 (4)能抵消通貨膨脹的影響。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式， 這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。 3.在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合 ，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以 運行管理 為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以 策略性管理 為主 。 4． 建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同 。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3萬 平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10— 30 萬 人，年營業(yè)額在 1～ 5 億元 人民幣之間。 （ A） 2 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特 點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。 3． 丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限 較長 ，建筑物在某些方面 不能 滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收 入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。 國外通常將寫字樓分為 甲、乙、丙 三個等級。 1 物業(yè)經(jīng)營管理 第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 （必考，多項選擇題） 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)， 綜合利用物業(yè)管理(Property Management)、設(shè)施管理 (Facilities Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理 (Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益 性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 （單項選擇題） 1．甲級寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況 優(yōu)良 ，建筑質(zhì)量 達 到或超過 有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。 寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。 零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： （多項選擇題） 1．區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為“摩爾” )是指 規(guī)模巨大 ，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5 萬人 ，年營業(yè)額在 3000～ 10000 萬元 人民幣之間。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： （多項選擇題） 1．服務(wù)對象不同 。 3 三、 物業(yè) 經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) （ 單 項選擇題） 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從 業(yè)主 的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期 凈收益最大化 的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 三、 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 （多項選擇題） (一 ) 確定戰(zhàn)略 (二 )確定標(biāo)準(zhǔn) (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) (四 )決策分析 投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 (三 )日常維修和維護 （多項選擇題 ，如下列描述正確的是 ） 日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 ，很多機構(gòu)投資者會拒絕參與投資。 房地產(chǎn)間接投資的具體形 式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。 自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命 長得多 （ 單 項選擇題） (三 )適應(yīng)性 :一般較差 (四 )各異性 (五 )政策影響性 (六 )專業(yè)管理依賴性 (七 )相互影響性 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1．房地產(chǎn)投資之利 （多項選擇題） 5 (1)相對較高的收益水平。 (5)提高投資者的資信等級。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。 （ 單 項選擇題） 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括： （多項選擇題） 1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 其中， 流出系 統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。 凈運營收益的最大化是業(yè)主 最關(guān)心 的問題 （單項選擇題） 。單利計息時的利息計算公式為： In=P*n*I n 個計息周期后的本利和為 Fn=P（ 1+i*n） 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。磨損分為 有形磨損和無形磨損 。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值 (原值減折舊累計 )減去其當(dāng)前市場價值 (殘值 )后的差值。（ 單 項選擇題） 三、盈利指標(biāo)計算方法 (二 )靜態(tài)指標(biāo) 2．現(xiàn)金回報率 現(xiàn)金回報率 是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 （ 單項選擇題） 當(dāng)指標(biāo)小于 1． 2 時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。 第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征 一、物業(yè)價格的概念和形成條件 （ 單 項選擇 題） 物業(yè)價格是 和平地 獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價 —— 貨幣額、商品或其他有價物 。 （ 多 項選擇題） 物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。 (四 )物業(yè)價格形成的時間較長。 ，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。 三、成交價格、市場價格和理論價格 (二 )市場價格 市場價格 是指某種物業(yè)在市場上的一 般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果 。 （單項選擇題） 一、市場法 (一 )市場法概述 市場法 又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法 。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。 （單項 選擇題） (五 )建筑物的折舊 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。但 對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用 。 (四 )按交易形式細(xì)分 （多項選擇題） 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括 房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析 二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 (二 )市場供求分析 （多項選擇題） 1．供給分析 12 2．需求分析 3．競爭分析 4．市場占有率分析 第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃 一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念 (三 )物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式