【正文】 增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) 。 將傳統(tǒng)的以資源為中心管理模式 和 多級(jí)化批發(fā) 環(huán) 一 6 節(jié)， 向 “消費(fèi)主導(dǎo)階段” 的 物流模式轉(zhuǎn)變。 一 5 五、計(jì)劃投資 項(xiàng)目總投資 億 元人民幣。該公司是 XX 經(jīng)營(yíng)鋼材最大的營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)，年銷(xiāo)售額達(dá) 2 億元以上人民幣。項(xiàng)目 四 至： 東為 重機(jī)廠 ，西靠 擬建 20 萬(wàn)噸冷藏庫(kù) ，南為 金窯鐵路 ，北 與 124 中學(xué) 為鄰 。 三 、 用地 概 況 該項(xiàng)目總用地面積為 萬(wàn)平方米， 其中： 征用 國(guó)有工業(yè)用地 萬(wàn)平方米 ,用于 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū) ； 征用 集體宅基地 萬(wàn)平方米 ,用于生活服務(wù)區(qū)。 該公司有著廣闊的市場(chǎng)和客戶(hù)基礎(chǔ)，始終秉承 “誠(chéng)實(shí)做人，踏實(shí)做事”的 企業(yè)精神，堅(jiān)持“專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的經(jīng)營(yíng)理念 ,贏得了市場(chǎng)的美譽(yù)度 、認(rèn)知度、信譽(yù)度。 其中：基礎(chǔ)工程投資 5 億 元人民幣，配套工程投資 億元元人民幣，建安工程投資 億元人民 幣 , 管理及其他支出 億元人民幣。 ◆ 流通方式創(chuàng)新。 ◆ 業(yè)務(wù) 流程 創(chuàng)新。 七 、 成功要素 ☆政策基礎(chǔ)。 ☆群眾基礎(chǔ)。 ☆ 業(yè)戶(hù) 基礎(chǔ)， 現(xiàn) 有 鋼材市場(chǎng)的動(dòng)遷 改造 、東北鋼材加工企業(yè)和 用鋼消費(fèi)企業(yè)的入住， 為項(xiàng)目招商贏得了 業(yè)戶(hù) 資源 基礎(chǔ)。 一要， 走出國(guó)門(mén) ，參與國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)； 二要， 招商引資 ，把國(guó)外企業(yè)請(qǐng)進(jìn)來(lái) ， 共同 開(kāi)發(fā)建設(shè) 、經(jīng)營(yíng)管理 鋼材交易 中心 。 現(xiàn)代化的鋼材交易 中心 ，具有集散商品、傳遞信息、服務(wù)產(chǎn)銷(xiāo)、優(yōu)化配置的重要作用。 ★ 交通： 毗鄰天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，擁有 5000 噸 級(jí)海河碼頭泊位及鐵路專(zhuān)線，輔以高速公路網(wǎng) ，優(yōu)越的地理區(qū)位、便捷的交通條件為入園企業(yè)奠定了貿(mào)易、物流基礎(chǔ)平 臺(tái)。周邊有鋼鐵基地、造船基地、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地、化工基地環(huán)繞， 金融中心、貿(mào)易中心、航運(yùn)中心強(qiáng)力支持。 ㈡物流分撥中心： 借助 上海、寶山及周邊地區(qū)雄厚的物流配套優(yōu)勢(shì)，通過(guò)物流服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行系統(tǒng)自動(dòng)分析，實(shí)施物流配送的信息化、電子化，有效地提高物流效率，提高社會(huì)資源利用率。 ㈣金融服務(wù)中心 ： 成立專(zhuān)業(yè)的金融擔(dān)保公司，為入駐企業(yè)提供資金支持 ，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。 一 10 二、 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀 況 XX是東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的前沿 陣地 ， XX 面積 為 遼寧省的 2%，人口占全省 5%， GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占遼寧省 20%以上，占東北地區(qū) 10%以上。 一 12 遼寧 鋼鐵工業(yè)在中國(guó) 鋼鐵工業(yè)占有舉足輕 重 的 地位，已 形成了從采選到冶煉加工，從普鋼、特鋼到精密合金等 功能的延伸。 ■ XX鋼鐵工業(yè) 發(fā)展 狀 況 XX十一五規(guī)劃指出，依托 XX 金牛、浦金鋼板、金華特鋼、鞍鋼新軋 蒂森克虜伯等重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展不銹鋼及軸承鋼線材、合金彈簧鋼小型材、優(yōu)質(zhì)鋼深加工、板材深加工、汽車(chē)用氣閥門(mén)鋼系列等資源消耗低、經(jīng)濟(jì)附加值高的高新產(chǎn)品。隨著東北老工業(yè)基地的振興，東北地區(qū)的鋼鐵消費(fèi)將不斷增 加 。機(jī)械、造船是遼 一 14 寧的支柱產(chǎn)業(yè)。 據(jù)測(cè)算， 2020年遼寧省的鋼鐵消費(fèi)量在 1,900萬(wàn)噸左右，占東北地區(qū)的 50%左右，低于鋼鐵產(chǎn)量，為鋼材的凈輸出區(qū)。 一 15 國(guó)家實(shí)施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略，布局了煙大鐵路輪渡、哈大鐵路客運(yùn)專(zhuān)線、東北東部邊境鐵路、紅沿河核電站、莊河電廠、 LNG(液 化天然氣 )上岸、原油戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備庫(kù)以及港口、機(jī)場(chǎng)等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和能源建設(shè)項(xiàng)目。 一 16 據(jù)測(cè)算， 2020年 XX的鋼鐵消費(fèi)量在 500萬(wàn)噸左右，占遼寧省的 25%左 右。 ▲ 收費(fèi)： 鋼材進(jìn)出收費(fèi) 16元 /噸 。 ▲ 運(yùn)輸： 以陸路運(yùn)輸為主，運(yùn)輸成本較高， 如卡車(chē)市內(nèi)配送 20公里的運(yùn)輸費(fèi)用在 20元 /噸。 ▲ 人員： 從業(yè)人員市場(chǎng) 觀念 不強(qiáng) ，營(yíng)銷(xiāo)水平不高 。鋼材產(chǎn)品從生產(chǎn)到終端用戶(hù)的流通 環(huán)節(jié)多 、 重復(fù) 搬運(yùn)， 加大社會(huì)物流成本 。表現(xiàn)在 “四難” 難以形成營(yíng) 銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)， 難以集聚行業(yè)優(yōu)勢(shì)；難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，難以降低物流成本。 六 、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 擬建的鋼材交易中心實(shí) 行 “一站式” 經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，因此，對(duì)市場(chǎng)不同層面展 開(kāi) 了 調(diào)查 ?！耙徽臼健本邆? “一站購(gòu)齊”、“價(jià)格更低”、“服務(wù)更好”是 傳統(tǒng)行業(yè) 所不具備的 優(yōu)勢(shì) 。這表明：對(duì)“一站式”鋼材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，由于市場(chǎng)還不成熟 ，有待進(jìn)一步 引導(dǎo)。 ◆ 對(duì)鋼材市場(chǎng)的選址調(diào)查 已經(jīng)更趨于理性，考慮到交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等鋼材行業(yè)發(fā)展所必備的基礎(chǔ)條件。 因此， 要將傳統(tǒng)的以資源為中心的管理模式，向以 “消費(fèi)主導(dǎo)階段”物流模式轉(zhuǎn)變。 ?輻射能力 XX是中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)和遼東半島沿岸港口城市通往國(guó)外的最近點(diǎn)，是東北亞區(qū)域進(jìn)入太平洋、 走 向世界的最便捷的海上門(mén)戶(hù)。截止 2020年， XX市連續(xù) 五年榮獲全國(guó)暢通工程評(píng)比第一名。 ☆ 煤炭 ： 鋼材、木材、散礦 (全國(guó)最大最先進(jìn)，全國(guó)裝卸效率最高， 一 22 30萬(wàn)噸級(jí) )。 ◆ 煙大鐵路輪渡與華東相連。 ?公路 XX已形成由新改擴(kuò)建的沈大高速公路和丹大高速公路為主的對(duì)外公路大動(dòng)脈和以國(guó)省干線公路為主骨架的市域公路網(wǎng)。 （二） 其他設(shè)施 XX 通訊便利，金融 機(jī)構(gòu)齊全 ，高校等智力資源豐富，涉外服務(wù)體系完善，投資環(huán)境 十分優(yōu)越 。 項(xiàng)目 距 XX港 33 公里 ， 距大窯灣港 25 公里 ， （ 已成為中國(guó)北方最大的集裝箱樞紐港 ） 。 項(xiàng)目在金州區(qū)規(guī)劃建設(shè)的物流園 內(nèi) ，與開(kāi)發(fā)區(qū)相連，在招商中 ， 可整合 開(kāi)發(fā) 區(qū) 、 市區(qū) 、金州區(qū) 業(yè)戶(hù) 資源。 水、電、氣在項(xiàng)目城市管網(wǎng) 就近 接入，商業(yè)、酒店、銀行、學(xué)校、郵電 等 配套功能 應(yīng)有盡有 。 一 、航運(yùn)中心配套需要 黨中央國(guó)務(wù)院提出把 XX 建成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心 。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)兩地鋼材市場(chǎng)調(diào)查， 現(xiàn)有的鋼材市場(chǎng)： 經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大、經(jīng)營(yíng) 設(shè)施陳舊 、經(jīng)營(yíng)品種不全、經(jīng)營(yíng)渠道不暢。所帶來(lái)的結(jié)果是：有的在觀望，有的要轉(zhuǎn)產(chǎn)，有的難以為續(xù)，有的破產(chǎn)倒閉。 統(tǒng)一打造市場(chǎng)品牌 ,把市場(chǎng)做大做強(qiáng)。 據(jù)調(diào)查有 60%以上業(yè)戶(hù)期待早日整合。 四、 提高社會(huì)效益需要 鋼 材交易中心的建設(shè)，具有良好的社會(huì)效益。 據(jù) 測(cè) 算 ， 市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng) 初期可實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售額 100 億元 人民幣 左右 ,年應(yīng)交地方稅金在 億元 人民幣 左右， 隨著倉(cāng)儲(chǔ)、配送、加工、網(wǎng)上交易 、服務(wù)配套 功能的延伸 、 拓展 ， 將 達(dá)到 銷(xiāo)售額 200 億元 人民幣 左右 , 年應(yīng)交地方稅金 億元 人民幣 左右， 為 地方經(jīng)濟(jì) 快速 發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn) 。 現(xiàn)代化的市場(chǎng) 業(yè) 戶(hù)不僅享受到舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，將得到信息共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互惠共贏特有優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)業(yè)戶(hù)經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)意識(shí)， 促進(jìn) 經(jīng)營(yíng)管理水平 不斷提升 。本著立足當(dāng)前、著眼未來(lái)的原則，促進(jìn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展 ,用理性和智慧打造“鋼材 交易 中心” 獨(dú)特 品牌。交通條件十分優(yōu)越，地勢(shì)規(guī)則， 各種配套設(shè)施齊全 ,具備開(kāi)發(fā)建設(shè)鋼材 交易中心 的優(yōu)越條件。其中： 企業(yè)動(dòng)遷面積 ，居民動(dòng)遷面積 方米（ 包括： 有證 動(dòng)遷面積 ，無(wú)證 動(dòng)遷 方米 。 二、定位依據(jù) ▲以 XX 統(tǒng)一規(guī)劃為基礎(chǔ) 一 30 ▲ 以市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)果 為 依據(jù) 。 ◆ 規(guī)模定位： 用地 為 萬(wàn)平方米 ,市場(chǎng)業(yè)戶(hù)在 1600 戶(hù)左右，交易量在 600 萬(wàn)噸左右。東北地區(qū)鋼廠、用戶(hù)及國(guó)外商家入駐。 ◆ 鋼材交易區(qū)： 該區(qū) 占地約 ，建筑面積約 。 ◆ 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)： 占地約 24萬(wàn)平方米，擬建新型頂蓋可開(kāi)啟式固定庫(kù)房，露天貨場(chǎng) 15萬(wàn)平方米。 一 32 二 、生活服務(wù)區(qū) 總占地約 ，總建筑面積約 25萬(wàn)平方米。 生活配套服務(wù)區(qū)是鋼材交易市場(chǎng)的重要組成部分，用以解決項(xiàng)目動(dòng)遷居民、經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)、從業(yè) 人員 的生活居住問(wèn)題 。 ◆金融平臺(tái)： 聯(lián)網(wǎng)國(guó)內(nèi)外商業(yè)銀行，提供優(yōu)質(zhì)高效的金融服務(wù)。 ◆鋼材加工 ：向精深加工要效益。力爭(zhēng)做 到： 投入一塊 ，見(jiàn)效一塊。 一 35 第 九 章 組織 結(jié)構(gòu) 為 了 構(gòu)建高效流暢的組織、明確職責(zé)分工，保證組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和適用性 ,確保 XX 鋼材交易中心 項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 ◆ 策劃部 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定各項(xiàng)推廣策劃方案；負(fù)責(zé)廣告的制作及實(shí)際操作；負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工 作；協(xié)同銷(xiāo)售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。 ◆ 預(yù)算部 負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算書(shū)的編制工作；參與工程施工合同的編寫(xiě)工作；協(xié)助財(cái)務(wù)部審議工程付款情況；參與工程驗(yàn)收，并對(duì)工程適時(shí)進(jìn)行預(yù)決算工作。 4 人員配備 按照“人職匹配”的原則，把有用的人放在有用 的位。項(xiàng)目建設(shè)將體現(xiàn)“以人為本”，提升城市 功能 ，美化城市環(huán)境。 ◆ 本項(xiàng)目將 向社會(huì)提供 6000 人以上 就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。初步評(píng)價(jià) 的結(jié)論為該項(xiàng)目 是可行的。對(duì)此 ,政府 在 核定 地價(jià) 時(shí)應(yīng) 給予 充分考慮 。 ◆ 營(yíng)銷(xiāo)理念差 ，業(yè)戶(hù)待引導(dǎo)。搶前抓早，按期完工 ，早日回饋社會(huì) 。利于市場(chǎng)做大做強(qiáng)。 影 響資金周轉(zhuǎn)和再 投資 能力。 但也存在著一些實(shí)際問(wèn)題，集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ◆ 基礎(chǔ) 投入大， 工程 成本高 。 三、綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) ,符合國(guó)家 產(chǎn)業(yè)政策，符合 節(jié)能、降耗、減排政策和區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃要求，對(duì)美化城市環(huán)境 。 ◆ 項(xiàng)目 為 業(yè) 戶(hù)帶來(lái)更多的客流，使客流量更為集中，增加銷(xiāo)售額。 第 十 章 項(xiàng)目結(jié)論 與評(píng)價(jià) 建設(shè)“ XX 鋼材交易中心”無(wú)論是稅收 、 就業(yè)、形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、降低物流總成本、改善投資環(huán)境 、 吸引外商投資、振 興 東北老工業(yè)基地、加強(qiáng)鋼 材 產(chǎn)業(yè)集群 ,提升鋼鐵產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈等都具有重要意義 ,將形成政府、