【正文】 參與社會活動，高揚理想的價值，追求遠遠超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位……,非理性精神需求,追逐時尚潮流元素,占有稀缺并炫耀,渴望尊貴至尚的地位,時尚感,稀缺感,身份感,?,城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅使。,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,豪宅成功營銷方向,陌生區(qū)域，認知度低,區(qū)域“嬰兒”期,區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值,區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可,區(qū)域“少年”期,區(qū)域“成年”期,“告訴別人她會長得很美 ”,重新定義區(qū)域價值，提升形象,“告訴別人她美得與眾不同 ”,基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品,“告訴別人她是完美的 ”,利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大,?,豪宅成功營銷方向,豪宅成功營銷動作,重新定義區(qū)域價值，提升形象,基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品,利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大,營造時尚感,營造稀缺感,營造身份感,?,世聯(lián)豪宅營銷模型,營銷方向,營銷動作,時尚感,身份感,稀缺感,定義區(qū)域,定義產(chǎn)品,細節(jié)放大,豪宅成功營銷：在區(qū)域質素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。,世聯(lián)操作效果,世聯(lián)介入時間：２００１年 世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理,世聯(lián)介入背景與操作結果,?,項目營銷方向確定與執(zhí)行,朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,成功營銷方向,區(qū)域“嬰兒”期,重新定義區(qū)域價值，提升形象,重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值； 區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度； 項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。,聘請曾經(jīng)設計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設計。,稀 缺 感,身 份 感,社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差； 社區(qū)圍墻及主入口處設計顯示出尊貴的氣勢； 設計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。,世聯(lián)操作效果,世聯(lián)介入時間：２００３年４月 世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理,?,項目營銷方向確定與執(zhí)行,紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā),區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,成功營銷方向,區(qū)域“嬰兒”期,重新定義區(qū)域價值，提升形象,重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確區(qū)域價值個盤價值； 尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。,首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設計公司梁志天進行設計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質。,完成項目營銷動作,?,案例營銷總結,營銷方向,營銷動作,時尚感,身份感,稀缺感,定義區(qū)域,定義產(chǎn)品,細節(jié)放大,紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā),酒會、活動,梁志天設計樣 板間,注冊“灣區(qū)物業(yè)”,10米超高大門,體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務,玻璃盒子售樓處,組織自駕游,提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念,?,豪宅成功營銷案例3,?,項目概況,位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路； 規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米； 物業(yè)用途：住宅； 社區(qū)構成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓； 發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。,項目背景,北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調暖氣時代”家喻戶曉； 京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡； 世聯(lián)策劃代理前實現(xiàn)價格7000元/平米，策劃代理后實現(xiàn)價格10500元/平米。,修改 新的賦予項目新鮮的概念，帶有強烈的時尚沖擊力。,稀 缺 感,身 份 感,完成項目營銷動作,采用世界頂級品牌廚具進行裝修，讓客戶感受到項目高端品質所帶來的身份感。,項目背景,得到客戶高度認可，成為深圳豪宅標桿項目； 項目擁有較高美譽度與良好客戶口碑； 項目項目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實現(xiàn)均價40000元/平米，雙拼實現(xiàn)均價70000元/平米。,迎合高端客戶的品位，舉辦香蜜湖1號鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象。,稀 缺 感,身 份 感,會所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感； 主要交通節(jié)點與公共空間處設置門童，為客戶提供高品質禮儀服務，讓客戶體驗尊貴感受； 售樓處入口前規(guī)劃設計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層。,?,本項目營銷動作分析,犀地項目榮登《世界建筑》雜志； 2005年9月10日，“火星文大揭秘”主題活動； 2005年11月26日，犀地首映典禮售樓處開放認購活動； 2005年12月24日，圣誕法國之夜新年活動； 2006年5月27日，犀地體驗中心神秘揭幕活動； 2006年5月28日，犀地魔山狂歡日；客戶會成立活動； 2006年6月18日，犀地二期開盤，商業(yè)認購，舉辦B＆O家庭視聽系統(tǒng)體驗活動。御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河住宅的價值被多重定義。國際公館”在深圳豪宅市場的知名度。香蜜山 鴻翔香蜜山 鴻翔 城市中央26萬平米水景園林社區(qū) 項目位置：羅湖區(qū)紅嶺路與松園路交匯處 項目規(guī)模：總建筑面積約26萬平米 銷售均價：11000元/平米,中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 湖、山、原林、高爾夫四者的結合，深圳僅此一處。御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河香蜜山 鴻翔香蜜山 鴻翔香蜜山 鴻翔西銀湖，靜靜安享于都市邊緣，蘊藏在城市與自然之間，以繁華與寧靜間的便捷切換，釋放與生俱來的自如。丹堤 香蜜湖1號 萬科17英里 ……,深圳代理豪宅項目,?,深圳代理豪宅項目概覽,強化香蜜湖生態(tài)的美麗湖景和尊享深圳中心區(qū)的城市中心資源城市核心地段資源，打造符合真正意義上的主流豪宅。御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 西二環(huán)稀缺純版社區(qū)，內(nèi)城藏品豪宅。奠定區(qū)域豪宅形象地位。 在一方蘊藏文化根源的土地上，一座傳統(tǒng)、經(jīng)典的別墅名宅，是可以用來傳世的…… 百年佘山 ? 傳世大宅。 月湖山莊，佘山之巔。 泊心 ? 泊岸 ? 泊墅 項目位置：上海市寶山區(qū)大華居住區(qū) 項目規(guī)模：總建筑面積約25.5萬平米 銷售均價：12840元/平米,?,廣州代理豪宅項目概覽,廣州代理豪