【正文】 房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同是預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人訂立本合同商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同〕的預(yù)約屬于債權(quán)合同應(yīng)適用合同法的一般規(guī)那么。而商品房預(yù)售合同成立并生效后雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)那么是直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)因?yàn)楹炗喩唐贩款A(yù)售合同的行為是一次性的在商品房預(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方房屋的位置、面積、價(jià)款的交付方式與限、房屋的交付限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定 而且都采用房地產(chǎn)主統(tǒng)一制訂的合同示范文本訂立并登記備案雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)從而到達(dá)雙方交易的目的。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的締約過(guò)程是一個(gè)準(zhǔn)備行為而商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同那么是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行的結(jié)果。商品房預(yù)售合同在簽訂時(shí)由于房屋并不存在或尚未建成所以帶有“預(yù)售〞字樣但其并不是預(yù)約交易行為。預(yù)約合同的標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立本合同而積極老實(shí)地協(xié)商、會(huì)談的義務(wù)。從民法理上講合同從其功能上可分為預(yù)約合同和本合同預(yù)約合同或稱(chēng)“預(yù)約〞〕是指為將來(lái)要訂立某合同而訂立的合同俗稱(chēng)“合同的合同〞；本合同或稱(chēng)“本約〞〕是與預(yù)約合同相對(duì)而言的預(yù)約合同中約定的將來(lái)要訂立確實(shí)定性合同即為本合同或本約。此種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同都是預(yù)備合同即叫預(yù)約。而商品房預(yù)售合同那么是以正在建造中的房屋為標(biāo)的物的簽訂的目的也是為了直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而且不需要再繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同因此它屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種。雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的身份及相應(yīng)的條款規(guī)定有的甚至還約定了房屋的詳細(xì)情況但我們首先應(yīng)明確商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身就是一個(gè)合同當(dāng)然應(yīng)具備合同所要具備的根本條款。商品房預(yù)售合同的訂立一般采取合同形式詳細(xì)條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況預(yù)售商品房的根本情況如商品房的坐落、土地使用權(quán)證、建立工程規(guī)劃容許證、商品房預(yù)售容許證、房屋建筑面積、房屋構(gòu)造等〕預(yù)售商品房的價(jià)格及支付方式和限交付房屋的日違約責(zé)任及免責(zé)條款糾紛解決的等。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署正式的商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的書(shū)面協(xié)議是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。而與此同時(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也逐年遞增在此類(lèi)案件中由商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析 ——魏大忠內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的急劇升溫涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的案件也逐年遞增而在此類(lèi)案件中商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭(zhēng)議高居首位。但在實(shí)務(wù)中商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同由于外觀(guān)上非常相似很容易被混淆從而給審訊帶來(lái)了一定的難度因此筆者將兩者的關(guān)系在此作一比較分析以有助于人們對(duì)二者的區(qū)分判斷。一般來(lái)說(shuō)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容包括當(dāng)事人的根本情況、房屋的根本情況房屋方位、面積等〕、價(jià)款計(jì)算、簽署正式合同的時(shí)限規(guī)定等。由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同存在以上相似之處因此理界對(duì)二者的關(guān)系存在以下幾種觀(guān)點(diǎn)：第一種觀(guān)點(diǎn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)合同商品房預(yù)售合同是對(duì)其的補(bǔ)充和完善。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并不要求所要買(mǎi)賣(mài)的房屋是處于正在建立中還是已經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收合格還是尚不存在而且也沒(méi)有規(guī)定合同雙方承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的債權(quán)債務(wù)等實(shí)體權(quán)利義務(wù)因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)或預(yù)售合同之前簽訂的它是預(yù)購(gòu)人初步選定了自己將來(lái)要購(gòu)置的房屋而一時(shí)又無(wú)法就該房屋的詳細(xì)事宜進(jìn)展協(xié)商同時(shí)又不想喪失這一交易時(shí)機(jī)而同預(yù)售方簽訂的協(xié)議。另外雖然商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有強(qiáng)迫使用文本但在?商品房銷(xiāo)售理?、?城商品房預(yù)售理?等法規(guī)中對(duì)其的簽訂及合同內(nèi)容都有詳細(xì)的規(guī)定。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是為最終簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約而商品房預(yù)售是預(yù)約交易行為商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。在訂立預(yù)約合同時(shí)本合同尚未成立預(yù)約合同的成立和生效使當(dāng)事人負(fù)有在一定時(shí)內(nèi)訂立本合同的義務(wù)。預(yù)約是一種訂約程序是本約成立過(guò)程中的一個(gè)先契約準(zhǔn)備階段。因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方房屋的一切情況都有詳細(xì)明確的約定雙方無(wú)須將來(lái)再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同就可以按照商品房預(yù)售合同的約定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)從而獲得該房屋到達(dá)交易的最終目的。因此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約而商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同那么是本約。二、從商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的生效要件對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)展比較分析。因此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立且生效的條件就是符合?合同法?合同生效的有關(guān)規(guī)定即可。因此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議只要是在老實(shí)信譽(yù)、確保公平的根底上通過(guò)友好協(xié)商達(dá)成的內(nèi)容不違犯我國(guó)法律、法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定其就成立并生效。根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：①預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但是假設(shè)不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)在?城房地產(chǎn)理法?施行之前與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格那么可以認(rèn)定合同有效；人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件假設(shè)干問(wèn)題的解答?以下稱(chēng)?解答?〕第2條〕 ②預(yù)售方必須通過(guò)出讓的方式獲得土地使用權(quán)并交付了全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書(shū)。建立工程規(guī)劃容許證是進(jìn)展工程建立的必備是商品房建立的前提條件。商品房預(yù)售容許制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)展理的必要措施。但是在起訴前獲得商品房預(yù)售容許證明的那么可以認(rèn)定合同有效。意思表示是指行為人在未受外力強(qiáng)迫或惑的情況下根據(jù)自己的權(quán)利義務(wù)和內(nèi)心判斷自主地作出意思表示。商品房預(yù)售合同的內(nèi)容合法是指預(yù)售合同的內(nèi)容不得違犯相關(guān)的法律、法規(guī)任何人不得利用預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)展活動(dòng)。理中商品房預(yù)售合同一般采取合同的形式詳細(xì)條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的根本情況；預(yù)售商品房的根本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付、限；交付房屋的日；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。〞不過(guò)應(yīng)明確的是該登記備案程序只是房地產(chǎn)理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)施行行政理的一種手段而不是合同生效的要件。但這兩種合同中定金的法律性質(zhì)存在著以下幾種觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同中的定金的性質(zhì)都是違約定金性質(zhì)；另一種觀(guān)點(diǎn)是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是解約定金商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金；第三種觀(guān)點(diǎn)是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金。成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件不交付定金合同那么不成立。解約定金：是指以定金作為保存合同解除權(quán)的條件即交付定金的人可以?huà)仐壎ń饋?lái)解除合同收受定金的人亦可雙倍返還定金來(lái)解除合同。〞因此商品房預(yù)購(gòu)人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)權(quán)要求返還定金；預(yù)售人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買(mǎi)賣(mài)合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。四、對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)展比較分析。它具有以下主要特征：①締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于合同