【正文】 的賠償即通過損害賠償使合同當(dāng)事人到達(dá)合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。另外預(yù)約合同違約一方的違約行為已說明了其不愿再繼續(xù)簽訂本合同的意思因?yàn)轭A(yù)約合同簽訂的目的就是為了簽訂本合同假設(shè)一方當(dāng)事人已經(jīng)違犯了預(yù)約合同就證明其已無意再簽訂本合同這時(shí)即使通過強(qiáng)迫履行預(yù)約合同也不能實(shí)現(xiàn)簽訂本合同的目的。而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為預(yù)約合同其標(biāo)的極為特殊是合同雙方當(dāng)事人應(yīng)于將來約定的時(shí)間內(nèi)為簽訂本合同商品房預(yù)售或買賣合同〕而進(jìn)展積極、真誠(chéng)地協(xié)商的行為至于最終能否成功簽訂本合同在所不問。對(duì)于一般的合同假設(shè)它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種非違約方便可懇求判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。違約責(zé)任的適用當(dāng)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后其中一方違犯協(xié)議約定的義務(wù)時(shí)要向非違約一方承擔(dān)違約責(zé)任。然而商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議又不同于一般合同如前所述它是預(yù)約合同預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點(diǎn)。信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人到達(dá)合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。根據(jù)合同法第42條的規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中給對(duì)方造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。而違約責(zé)任那么重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益所謂履行利益是指合同當(dāng)事人合同的生效實(shí)際履行后所獲得的利益。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：1〕產(chǎn)生的根據(jù)不同。違約責(zé)任即違犯合同的民事責(zé)任是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所承擔(dān)的法律后果。③締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違犯了老實(shí)信譽(yù)原那么而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。由于闡述的需要在此將先對(duì)這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)展簡(jiǎn)單介紹。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的都適用定金罰那么。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同是為簽訂本合同所作的預(yù)約其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的具有明顯的立約定金性質(zhì)。證約定金：指以定金證明合同的成立具有證據(jù)的作用通常用于口頭合同。為了進(jìn)一步理解定金的性質(zhì)這里有必要介紹一下定金的分類。三、從定金的法律性質(zhì)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)展比較分析。?城商品房預(yù)售理?亦規(guī)定：“商品房預(yù)售開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權(quán)益。因此商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)購(gòu)方主體資格的限制我國(guó)現(xiàn)有法律中沒有特別規(guī)定原那么上一切具有完全民事行為才能的自然人、法人和其他社會(huì)組織均可。這是商品房預(yù)售的法定憑證。否那么就是建筑就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。假設(shè)預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合?城房地產(chǎn)理法?所要求的條件。由此商品房預(yù)售合同的生效條件需具備以下幾點(diǎn)：商品房預(yù)售合同的主體必須合格。其次根據(jù)我國(guó)?合同法?第44條規(guī)定：依法成立的合同自成立時(shí)生效。在此只就合同有效要件進(jìn)展比較分析。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立并生效后雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)是在一定時(shí)間內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)展積極、老實(shí)地協(xié)商、會(huì)談以便最終簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同因?yàn)楹炗喩唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為不是一次性的購(gòu)房者購(gòu)置商品房?jī)H簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是不夠的還要簽訂商品房買賣合同才能最終獲得所購(gòu)房屋。綜上所述商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房買賣合同有著本質(zhì)的區(qū)別詳細(xì)區(qū)別如下：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同而商品房預(yù)售合同是買賣合同屬于本合同。對(duì)照以上預(yù)約合同的概念及其特征可知商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在其性質(zhì)上符合預(yù)約合同的全部法律特征因此屬于預(yù)約合同；而商品房預(yù)售合同那么不符合預(yù)約合同的法律特征因此不是預(yù)約合同。但相對(duì)于本合同而言預(yù)約合同有著自己鮮明的法律特征：預(yù)約合同是諾成合同即締約當(dāng)事人意思表示一致即告成立而不受其它要式行為的約束。為了便于分析此種觀點(diǎn)在這里要首先明確一下預(yù)約合同的概念及其特征。第二種觀點(diǎn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同同屬預(yù)約合同。由此可以看出商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的目的是保證雙方最終可以簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是買賣雙方初步會(huì)談的一個(gè)意向性成果又是為正式簽約所做的準(zhǔn)備。對(duì)此筆者不敢茍同。房銷售即商品房預(yù)售它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先給買受人并在將來約定的時(shí)間內(nèi)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人而由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款并按承受該房屋的行為。在商品房買賣過程中當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤與開發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后開發(fā)商通常都要求與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議 商品房預(yù)售合同 買賣合同 預(yù)約合同 本合同 合同生效要件 定金 締約過失責(zé)任 違約責(zé)任 近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)的建立和快速開展在商品房交易過程中不斷地出現(xiàn)新的交易方式商品房預(yù)售作為新型的房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。筆者在此試著從合同的性質(zhì)、生效要件、定金的性質(zhì)、訂立和履行中的民事責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同進(jìn)展了比較分析并在此根底上針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)這兩種合同的規(guī)制和審訊實(shí)務(wù)中對(duì)這兩種合同處理時(shí)存在的問題提出了自己的一些看法。一、從法律性質(zhì)上對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)展討。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽署只是商品房銷售的一個(gè)序曲而商品房銷售包括現(xiàn)房銷售和房銷售現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將開工驗(yàn)收合格的商品房給買受人并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。此種觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確了買賣雙方的身份、買賣的標(biāo)的物、價(jià)錢、付款方式及日雖然商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議都會(huì)約定在某一詳細(xì)時(shí)間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強(qiáng)迫使用文本因此簽訂正式的房屋買賣合同或預(yù)售合同完全是對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。所以協(xié)議雙方要履行的義務(wù)即是在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同。由此可知商品房預(yù)售合同并不是商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的補(bǔ)充或完善兩者是法律性質(zhì)完全不一樣的兩個(gè)的合同。對(duì)此筆者亦不敢茍同。由于預(yù)約合同與所有的合同一樣產(chǎn)生于締約當(dāng)事人意思合意一致的有效行為因此其同樣歸屬于合同的范疇。預(yù)約合同對(duì)本合同的標(biāo)的不需詳細(xì)約定。因此當(dāng)事人根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的商品房預(yù)售或買賣合同應(yīng)屬于本合同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂是為了最終簽訂商品房買賣合同而商品房預(yù)售合同的簽訂那么是為了買賣商品房?jī)烧呗男辛x務(wù)的內(nèi)容不同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律效力是指兩者在我國(guó)法律上的認(rèn)可效力它包括合同有效、無效、可撤銷和效力待定。首先由預(yù)約合同的特征可知商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是諾成性合同只要合同雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即告成立。而對(duì)于商品房預(yù)售合同由于其標(biāo)的是我國(guó)嚴(yán)格理的房地產(chǎn)為了嚴(yán)格理和我國(guó)的房地產(chǎn)公權(quán)利因素便介入了本來屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同故其生效條件除了要滿足?合同法?的有關(guān)規(guī)定外還要滿足?城房地產(chǎn)理法?、?