【正文】 側(cè)重于重慶電視 7頻道和〈渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)〉〈重慶晨報(bào)〉等，以本地的地方媒體為主。 四、 “春之聲”服飾廣場(chǎng)各階段傳播及廣告媒體組合 第一階段 該階段是“春之聲”服飾廣場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放前的“伏筆”，利用媒體的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低調(diào)的軟性炒作，達(dá)到“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的潛移默化效果；并以公益活動(dòng)為炒作主題進(jìn)行軟性新聞鋪墊。 短期目標(biāo)：因此本階段是聚集眼球，提升知名度的大好時(shí)機(jī)。這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場(chǎng)的特色定位，極力倡導(dǎo)“購(gòu)物即享受”的全新消費(fèi)理念，通過(guò)推廣活動(dòng)形成“春之聲”服飾廣場(chǎng)的品牌形象，為開(kāi)業(yè)打下良好基礎(chǔ)，并加強(qiáng)系 列宣傳活動(dòng)，以全方位立體的宣傳態(tài)勢(shì)擴(kuò)大“春之聲”服飾廣場(chǎng)的知名度。 l 電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動(dòng)的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢(shì)而獨(dú)占鰲頭。 （ 7） 購(gòu)物有獎(jiǎng)刺激活動(dòng)：適度地開(kāi)展以物質(zhì)刺激為手段的有獎(jiǎng)購(gòu)物活動(dòng)。在活動(dòng)的營(yíng)造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作 —— 只有活動(dòng)才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對(duì)“春之聲”品牌的忠誠(chéng)度。 （ 3） 20xx 年 2月 20日 —— 20xx年 4月 5日，持續(xù)的推廣活動(dòng)，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。 二、 “春之聲”服飾廣場(chǎng)整體推廣策略 通過(guò)一系列的營(yíng)銷推廣手段，展示“春之聲”服飾廣場(chǎng)的特色和獨(dú)特的定位，以喚起社會(huì)公眾的關(guān)注和目標(biāo)消費(fèi)者的青睞，激發(fā)出大家的購(gòu)物熱情，提高“春之聲”服飾廣場(chǎng)在本地區(qū)的影 響力。 目標(biāo)： （ 1） 開(kāi)業(yè)前達(dá)到 50%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度。山景別墅策劃報(bào)告 成都華陽(yáng)濱河花園項(xiàng)目整體策劃 北戴河聆濤園企劃說(shuō)明書『別墅案例』 尚城豫園 124 畝塊地項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 北京華杰大廈推廣策劃 “在水一方”全程 策劃 城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷策劃案 酒吧一條街廣告文案 萍鄉(xiāng)市國(guó)際汽車交易展示中心銷售方案 (預(yù)熱期 ) [原創(chuàng) ]德意大廈 1 200余個(gè)房產(chǎn)營(yíng)銷策劃案例 目 錄 東方銀座案例分析 陽(yáng)光精品多功能樓盤形象策劃 碧桂園的“泛市場(chǎng)定位” 北京富力城 20xx營(yíng)銷攻略 某項(xiàng)目一期推廣總結(jié)和二期工作建議『案例』 一份完整的廣告策劃案 嵊州時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)銷售計(jì)劃建議案 珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案 綠茵閣的成功經(jīng)營(yíng)策略 陽(yáng)光 100樓書 上城旅游宣傳冊(cè)設(shè)計(jì)制作方案 龍架生態(tài)辦公（旅游）別墅策劃方案 長(zhǎng)安園 （ 2） 第二階段達(dá)到 70%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度。并在此基礎(chǔ)上，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)戶的信心，推動(dòng)“春之聲”服飾廣場(chǎng)的市場(chǎng)建設(shè)，以此影響目標(biāo)消費(fèi)群體，形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，從而推動(dòng)“春之聲”服飾廣場(chǎng)的健康發(fā)展。 營(yíng)銷推廣戰(zhàn)術(shù)手段 （ 1） 廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽(yù)度，將它打造成重慶一流的購(gòu)物廣場(chǎng)。 （ 4） 主題推廣活動(dòng)：利用“春之聲”的各個(gè)主題進(jìn)行一系列的活動(dòng)。 （ 8） 商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產(chǎn)商， 在獎(jiǎng)勵(lì)性銷售活動(dòng)中聯(lián)合推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展?？梢岳秒娨?的特點(diǎn) （ 3） 以“春之聲”服飾廣場(chǎng)的特色定位傳播內(nèi)容，輔以品牌宣傳的策略。 短期目標(biāo)：針對(duì)“春之聲”幾近于零的知名度，在開(kāi)業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標(biāo)消費(fèi)者的關(guān)注。 （ 3） 持續(xù)期： 20xx 年 2月 20日 —— 20xx年 4月 5日，持續(xù)的推廣活動(dòng)，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。 l 購(gòu)買欄目的方式（標(biāo)題 +副標(biāo)題 +信息內(nèi)容 +圖片）。 l 一定的公關(guān)活動(dòng)。 l 以硬性廣告為主。利用春節(jié)的余溫，在真正運(yùn)動(dòng)休閑服飾的使用消費(fèi)旺季，利用活動(dòng)造勢(shì)，再次形成公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起又一個(gè)運(yùn)動(dòng)、休 閑服飾的消費(fèi)熱點(diǎn)。 以報(bào)版的軟性訴求為主， 其他的宣傳載體，諸如：車內(nèi)彩旗、印刷品、“春之聲”品 牌的形象代言人（吉祥物）。 《重慶晨報(bào)》 —— 是比較受市民喜愛(ài)的地方生活類日?qǐng)?bào)，市民對(duì)其保持很高的認(rèn)同感。 活動(dòng)地點(diǎn)：沙區(qū)商業(yè)步行街 活動(dòng)對(duì)象：廣大市民 活動(dòng)時(shí)間：待定 活動(dòng)目的：增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)“春之聲”的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對(duì)“春之聲”的了解程度，吸引更大范圍的目標(biāo)客戶，保證在春節(jié)期間及以后有充足的客戶源，并提升“春之聲”的品牌形象。 l “酷”裝展示 —— 分為兩個(gè)部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”。 l 周周動(dòng)感大獎(jiǎng) —— 以手提電腦、時(shí)尚手機(jī)、 MD、數(shù)碼相機(jī)、隨身 CD機(jī)等對(duì)年輕人有吸引力東西為獎(jiǎng)品。 （ 2） 以時(shí)尚服飾和運(yùn)動(dòng)為主題的攝影、繪畫大賽及展示活動(dòng)。 各階段預(yù)算分配： 根據(jù)各個(gè)階段不同的營(yíng)銷目標(biāo)，三個(gè)階段的預(yù)算比例為： 20%+50%+30%。 然而，如果我們?cè)僖岳砟钚蜗髽?shù)立與創(chuàng)意策略的角度來(lái)分析，弄海園的宣傳則存有一定的不足。 在各類信息相互排斥干擾的形勢(shì)下；在目標(biāo)對(duì)象擁有充分選擇余地的前提下；在單純?cè)V求設(shè)施、位置已很難奏效的情況下，對(duì)一個(gè)集地產(chǎn)與娛樂(lè)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來(lái)講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象比任何時(shí)候更為重要。 三、表現(xiàn)策略 如前所述，弄海園 93年的宣傳以“移情別戀”到“限 制入關(guān)”；從“十萬(wàn)大軍登陸”到“新八大關(guān)”，盡管有著文辭超乎大陸民眾欣賞習(xí)慣、立意易于誤解以及創(chuàng)意犯忌（以同類其他名稱樹(shù)立自己理念）等不足，但其所形成的強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)不能否認(rèn)，如果九四宣傳既能延續(xù)往年攻勢(shì)、盡量保持以往宣傳特色，而在創(chuàng)意構(gòu)思上則又能立足于清晰準(zhǔn)確理念的建立、業(yè)內(nèi)應(yīng)有定位的占領(lǐng)以及社會(huì)公眾導(dǎo)向的順應(yīng)等方面，則定會(huì)給人以棋高一著，更為求實(shí)之感。） ⒋《青島經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)》《青島人民廣播電臺(tái)》的聽(tīng)眾，（白天能乘專車進(jìn)行郊游的高消費(fèi)家庭。） ⒎青島經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、青島人民廣播電臺(tái)。 備注： ⒈防雨廳修改費(fèi)不在此列； ⒉本公司人為如果 增加系列報(bào)紙廣告的數(shù)量和電視廣告的次數(shù)，活動(dòng)效果將更為理想，發(fā)布費(fèi)用亦應(yīng)由貴公司另行追加。仿效此案進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，可以起到揚(yáng)長(zhǎng)避短、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力的作用。作者獨(dú)辟蹊徑，從年齡角度切入，鎖定 老年消費(fèi)群體 ，開(kāi)發(fā)出老年公寓特色樓盤，獲得巨大成功。 4：從先出產(chǎn)品后找市場(chǎng)上升到先找市場(chǎng)后出產(chǎn)品。經(jīng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢(shì)有：樓盤地處東門，土地價(jià)格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在附近，生活方便。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常多，而且對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)勁，打價(jià)格戰(zhàn)，港都花苑實(shí)業(yè)公司不僅沒(méi)把握取勝，說(shuō)不定連本錢都收不回來(lái)。必須從新的角度尋求市場(chǎng)空白。全國(guó) 60 歲以上人口超過(guò) ，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計(jì)今后還將長(zhǎng)期居于世界首位，這將對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生 深遠(yuǎn)影響。針對(duì)這 萬(wàn)戶基數(shù)，開(kāi)發(fā)全成都有絕無(wú)僅有的百余套老年住宅，完全具備成功的條件。 年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn)，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大，生活無(wú)規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。 老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。 三、 公寓特色設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目確定后，我們立即著手，針對(duì)老年人的心理和生理特點(diǎn)，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開(kāi)展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。巧妙聯(lián)系社會(huì)對(duì) 老年公寓 、 老年社區(qū) 的輿論期盼呼吁 ，利用新聞擴(kuò)大本樓盤的知名度和美譽(yù)度，既提高效率，又降低成本； 制定相對(duì)較低的價(jià)格，采用分期付款，銀行按揭等靈活的收費(fèi)方式； 從下崗職工中招聘一批中年婦女擔(dān)任售樓代表，既能提高與老年人的親和力，又相對(duì)降低了用工成本； 創(chuàng)造 拉家常 售樓方式，讓中年婦女售樓代表充分 傾聽(tīng) 老人們的 嘮叨 ，與老人們推心置腹，陪老人們貨比三家。 解釋： 本方案運(yùn)作方式與傳統(tǒng)方式相比較，其精髓在于： 應(yīng)市場(chǎng)（了解市場(chǎng)）、上升到培育市場(chǎng)、再上升到創(chuàng)造市場(chǎng)。 經(jīng)驗(yàn)是寶貴和必不可少的，經(jīng)驗(yàn)是科學(xué)的基石。我們把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，與全國(guó)各地、古往今來(lái)、國(guó)內(nèi)國(guó)外、各行各業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)相結(jié)合，用辯證唯物主義的觀點(diǎn)加以綜合分析，從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，最后作出科學(xué)決策，經(jīng)實(shí)踐證明這個(gè)決策是正確的。本項(xiàng)目 由于地塊的原因，規(guī)模化程度嚴(yán)重受限，于是我們改為著眼于縱向一體化，實(shí)際上是把普通客戶群部分相同需求的規(guī)?；兂闪颂囟蛻羧喝肯鄬?duì)需求的規(guī)?；?。然而產(chǎn)品上市后根本得不到消費(fèi)者認(rèn)可。而本項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)套路則很難占上風(fēng)。 最后，不足的是，該樓盤四周已無(wú)可開(kāi)發(fā)的面積，不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)第二、三期，不能形成規(guī)模開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)，不能形成規(guī)模效益。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出 “湘藝苑”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“湘藝苑”的原定銷售計(jì)劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。到 20xx 年為止 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到 82118 萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到 43628 萬(wàn)元。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁 ,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去?，F(xiàn)將株洲市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下： 河西地帶。 濱江一村： 11 小區(qū)面積大； 鄰近湘江； 周邊環(huán)境好； 河?xùn)|地帶。 映荷園： 核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū) 屬未來(lái)商業(yè)地帶 周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大 房屋設(shè)計(jì)理念突出 銀座大廈： 近臨中心廣場(chǎng)，一醫(yī)院； 只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒(méi)有自身小區(qū)； 周邊自然環(huán)境不是很好； 但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來(lái)，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋牌室等； 67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。 2 地段：位于株洲市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開(kāi)發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?名度。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。 6 小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等?？梢钥紤]與市政府合作開(kāi)通幾路專線。 3 物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都緊盯天元開(kāi)發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯不如天元區(qū)。 （ 4）交通便利。 （ 3）低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。 3）株洲市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià) 有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。 3）競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。 3 確定“高開(kāi)”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。打品位牌，人文概念具體化。 4 “家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。 2 年齡：年齡大約在 35到 55 歲， 3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。 （ 2） 自然入室，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹(shù)林綠地。 13 （ 2） 談藝術(shù)不要出門，會(huì)所定期藝術(shù)展覽。 三 要樹(shù)立的形象 藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感； 不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè) 主的尊重。形成對(duì)“湘藝苑”的期待心理。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。 （ 4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。 第五節(jié) 營(yíng)銷活動(dòng)建議 一 營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè) 1， 營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。 2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售 樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開(kāi)放的、務(wù)實(shí)的 ，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。 二 營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)建議 14 一、“湘藝苑”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng) 策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注 。 活動(dòng)內(nèi)容 （ 1） 典禮，發(fā)布會(huì)。（ 5）新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。通過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系 ，以客戶的自我品質(zhì)有由外到