【正文】 用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。法官說法：【三大問題致權(quán)益受損】本案辦案法官介紹，對此法官建議，首先小區(qū)內(nèi)是否可以張貼廣告一定要經(jīng)過全體業(yè)主協(xié)商決定，如果同意收益最好由業(yè)委會負責，如果是物業(yè)公司代管，要建立單獨的賬目信息。物業(yè)公司在2011年已經(jīng)不再對小區(qū)提供物業(yè)服務，根據(jù)終止服務時間算起，物業(yè)公司也承認這些錢廣告公司已經(jīng)給付。在服務期間，物業(yè)公司先后與小區(qū)開發(fā)商某置業(yè)有限公司簽訂了前期物業(yè)委托合同，并與業(yè)委會簽訂物業(yè)管理委托合同。不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務費的義務，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務費用在什么地方。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到監(jiān)督的作用。同時也應向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民，用之于民的宗旨，所交的物業(yè)費是為了給業(yè)主提供更舒適的居住環(huán)境，更好的安全保障，更完善的公共設施，如果不交物業(yè)管理費最終損害的將是全體業(yè)主自身的利益。第二篇：物業(yè)收費難六大問題及解決辦法物業(yè)收費難六大問題及解決辦法目前物業(yè)收費難可以說是物業(yè)管理者的一塊心病，但是是病總有辦法醫(yī)治，我在這里介紹一些自己的拙見，希望能為大家解決問題提供一絲思路。問題六法律法規(guī)不完善導致管理問題久拖不決《報告》指出，由于居住小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不決。從具體職責看，物業(yè)處和小區(qū)辦兩者同時負責法規(guī)的起草制定、物管企業(yè)的管理、物業(yè)管理活動的指導與監(jiān)督。2006年3月，第三任物業(yè)昆和景樂進入美然，試用期三個月。2004年8月，小區(qū)業(yè)主委員會決定聘用新物業(yè)，但美晟物業(yè)拒絕撤離。小區(qū)內(nèi)公共設施經(jīng)營的收益，物管企業(yè)不對業(yè)主進行公示，引起業(yè)主不滿。由于物業(yè)管理企業(yè)中有一部分是從原房管部門轉(zhuǎn)制而成或開發(fā)企業(yè)派生出來的，實行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上準備不足，服務觀念沒有從“管理型”向“服務型”轉(zhuǎn)變。首先，服務不規(guī)范、不到位。參與此次事件的業(yè)主大多來自歐陸經(jīng)典的塔樓區(qū)，而業(yè)主們感覺到物業(yè)公司提供的服務明顯質(zhì)價不符。由于業(yè)主委員會本身不是法人實體，也無獨立的財產(chǎn)，從法理上看，業(yè)主委員會無法承擔由于其活動所產(chǎn)生的民事法律責任。問題三九成小區(qū)難設業(yè)主大會據(jù)市政府主管部門提供的資料，我市居住小區(qū)物業(yè)管理3077個項目中，按照《物業(yè)管理條例》成立的業(yè)主大會只有360個，%。另一件是16名業(yè)主因拒交物業(yè)費被拘。而在剛剛過去的2005年，北京有兩件關(guān)于物業(yè)費的事件被炒得沸沸揚揚，至今仍讓人記憶猶新。更值得一提的是，目前業(yè)主消費意識尚未形成。這也是當前物業(yè)費收取率不高的原因之一。由于部分物業(yè)管理企業(yè)管理意識未及時轉(zhuǎn)變，服務不到位，業(yè)主對服務的不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。按照2005年我市新出臺的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》的規(guī)定，物業(yè)收費標準應由業(yè)主大會，即全體業(yè)主決定。如果要用上穩(wěn)定的“市政電”，電路就必須通過三期工程的工地，而三期工程要到2005年9月才能完工，那時市政線路才能鋪設過來。案例：炫特區(qū)家住北京炫特區(qū)小區(qū)的不少住戶都曾有過因為臨時電帶來的苦不堪言的經(jīng)歷，去年的暑期，停電就成了炫特區(qū)的家常便飯。三是建筑權(quán)屬不清。其中的原因既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設單位不按規(guī)劃設計要求增加建筑。問題一大部分物業(yè)糾紛是開發(fā)商遺留問題《報告》指出現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當數(shù)量源于開發(fā)建設遺留問題。第一篇：造成物業(yè)糾紛的六大問題北京市政協(xié)調(diào)查報告：六大問題造成物業(yè)糾紛昨天，市政協(xié)發(fā)布了《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)研報告》（以下簡稱《報告》）。業(yè)主入住后，飽受各種問題困擾，只能與開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交涉，因問題得不到解決，發(fā)生物業(yè)糾紛。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。最多的一次是一天之內(nèi)停電9次，停1小時后來5分鐘電又停，由于天熱，不少住戶經(jīng)常在屋外遛彎兒乘涼到下半夜才能回屋睡覺。但據(jù)記者了解，時至今日還在鋪設電纜，盡管如此，住戶趙先生卻表示，“終于快熬出頭了。但實際上，在首次業(yè)主大會召開之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，對于前期收費，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。另外低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。再有，居民不滿情緒也影響交費。由于在計劃經(jīng)濟體制下，我國一直實施的是福利分房低租金制度，職工只要交了租金，幾乎不用再交其他服務費用。一件是美麗園業(yè)委會訴鴻銘物業(yè)公司物業(yè)費糾紛案。去年10月底，朝陽法院出動98名法警和執(zhí)行法官，分六路來到芍藥居、歐陸經(jīng)典等13個小區(qū)，對57戶拒交物業(yè)費的業(yè)主實施強制執(zhí)行，在強制執(zhí)行過程中，由于部分業(yè)主的不配合，甚至是暴力抗法，使部分法警被抓傷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難有許多客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。案例：歐陸經(jīng)典2003年6月6日，朝陽法院大屯法庭開庭審理200余名歐陸經(jīng)典業(yè)主狀告中海物業(yè)案，此事件中有 203個原告同時起訴可以說是創(chuàng)了紀錄。像大多數(shù)小區(qū)一樣，歐陸經(jīng)典小區(qū)的業(yè)主委員會也遲遲未能成立，而沒有業(yè)主委員會的業(yè)主們在與中海物業(yè)的交涉中遇到很多困難。有的物業(yè)管理企業(yè)服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業(yè)主的服務，收費與服務不相符。對業(yè)主提出的意見，不是主動溝通、積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強硬，造成物業(yè)糾紛。個別物管企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。2005年3月，業(yè)主委員會提起訴訟，一審、二審全部勝訴，可美晟物業(yè)仍拒不撤出。6月底，小區(qū)召開業(yè)主大會開始選聘正式物業(yè)。而市區(qū)兩級政府主管部門行政管理人員不過百人，編制少，事務集中，往往這里的糾紛還沒有解決，那里又告急了，結(jié)果是事倍功半。我國物業(yè)管理的立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架尚未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性的問題。很多業(yè)主交費思想存在偏差，對物業(yè)管理服務的消費意識不強，覺得自己理所應當?shù)南硎墁F(xiàn)有環(huán)境，或者覺得自己很少在小區(qū)居住，水電公攤、清潔衛(wèi)生什么的自己沒有享受或者感覺自己用不到所以不需要繳納。這是手工入賬存在的缺陷之一，物業(yè)管理戶數(shù)多，項目雜，很難保證百分之百準確，造就了一些存在僥幸心理的業(yè)主。解決辦法：為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關(guān)，分清責任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設單位的責任，由開發(fā)單位負責解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業(yè)管理公司進行修復），為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎。解決辦法：物業(yè)管理企業(yè)有義務按照《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。解決方法：首先使用物業(yè)收費軟件可以避免一切手工入賬漏記、算錯等問題，在軟件的統(tǒng)計分析模塊，通過報表查詢，交費欠費情況一目了然有效避免了業(yè)主的僥幸心理，智能化的短信催費功能，系統(tǒng)根據(jù)繳費情況，可自動匯總催費單，物業(yè)人員打印出來，發(fā)放即可。2011年1月12日，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份聯(lián)合公告，確定了物業(yè)公司服務收費的截止日期為2010年12月31日，2011年物業(yè)公司撤出小區(qū)，但需要將相關(guān)電梯維修費節(jié)余款、小區(qū)圖紙等轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會。但對于這些錢的用途，物業(yè)公司稱“用于全體業(yè)主了”，但當法院要求其提交相關(guān)證據(jù)時，物業(yè)公司卻無法證明?！安还苁悄姆焦芾恚ㄆ谝蛉w業(yè)主公示所有的花費，要把屬于全體業(yè)主的錢用在業(yè)主身上，使得大家都能獲益。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。應注意的問題一、物業(yè)服務企業(yè)應注意的問題——合法，約定明確 物業(yè)公司利用共用部分的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意，并且應辦理相關(guān)手續(xù)。沒有業(yè)主大會的決議，對收益的其他使用方法（如分給全體業(yè)主）都是不合法的。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。據(jù)2010年相關(guān)部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導致丟失管理權(quán)。深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務上。（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：獨家經(jīng)營權(quán)保障條款在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。（2）明確違約責任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權(quán)利提前解除合同。對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結(jié)束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務費用、免除中央空調(diào)費的待遇。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。（1）裝修范圍。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。（4）租賃終止后的裝修處理。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補償。優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設定一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。此外，應區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。即使在物業(yè)服務合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設施設備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。否則就只是車位使用服務關(guān)系。因此，提請注意以下方面：（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質(zhì)、停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。對移交的材料