【正文】 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。風(fēng)險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng)。”也就是說，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費(fèi)，這是一個強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。當(dāng)時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標(biāo)識牌），后來老人因搶救無效死亡。（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會的法定要求。另外關(guān)于收益，理論上是歸全體業(yè)主所有的，但物業(yè)公司可以與業(yè)主協(xié)商收益的一部分歸自己所有。由于多方協(xié)調(diào)無果，雙方對簿公堂。解決辦法：由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。時至今日，美然的物業(yè)將由誰負(fù)責(zé)依然是個疑問。有的企業(yè)缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不及時、不到位，使業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。有16人被判司法拘留15天。不少購房者還屬于中低收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷，住進(jìn)了樓房，改善了居住條件，但超過他們支付能力的物業(yè)費(fèi)，使他們對物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒；或是經(jīng)濟(jì)承受能力有限，盡管同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，一旦拿到了鑰匙就拖著不愿交物業(yè)費(fèi)。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明?！秷蟾妗饭仓赋隽宋飿I(yè)管理中存在的六大問題，其中大部分物業(yè)糾紛源于開發(fā)商的遺留問題。到了夏季用電高峰，如果用電超過容量就會自動落閘斷電。因而，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)用時，有的業(yè)主即使有能力也不交納費(fèi)用。在當(dāng)前社會基礎(chǔ)相對薄弱的情況下，行政管理體制和社會管理體制都不甚完善，業(yè)主自治組織與街道辦事處的綜合管理、社區(qū)民主自治的關(guān)系還沒有明確和理順。我市的物業(yè)管理收費(fèi)大多采取包干制的形式，物管企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。按照判決。第四篇：商業(yè)物業(yè)糾紛商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物、辦公的場所。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準(zhǔn)備。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進(jìn)行對比分析。（3）裝修保證金。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場和撤場俗語常說“有始有終”。這類交接相對于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。（8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費(fèi)的交納爭議糾紛 典型案例：2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。曹女士對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報稅。（3）對物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。因此，提請注意以下方面：（1）建立車位進(jìn)場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上。事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險，而忽視了自身的保險。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。據(jù)2010年相關(guān)部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。解決方法：首先使用物業(yè)收費(fèi)軟件可以避免一切手工入賬漏記、算錯等問題，在軟件的統(tǒng)計分析模塊，通過報表查詢，交費(fèi)欠費(fèi)情況一目了然有效避免了業(yè)主的僥幸心理，智能化的短信催費(fèi)功能，系統(tǒng)根據(jù)繳費(fèi)情況，可自動匯總催費(fèi)單，物業(yè)人員打印出來，發(fā)放即可。很多業(yè)主交費(fèi)思想存在偏差，對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識不強(qiáng)，覺得自己理所應(yīng)當(dāng)?shù)南硎墁F(xiàn)有環(huán)境，或者覺得自己很少在小區(qū)居住，水電公攤、清潔衛(wèi)生什么的自己沒有享受或者感覺自己用不到所以不需要繳納。2005年3月，業(yè)主委員會提起訴訟，一審、二審全部勝訴，可美晟物業(yè)仍拒不撤出。像大多數(shù)小區(qū)一樣，歐陸經(jīng)典小區(qū)的業(yè)主委員會也遲遲未能成立，而沒有業(yè)主委員會的業(yè)主們在與中海物業(yè)的交涉中遇到很多困難。一件是美麗園業(yè)委會訴鴻銘物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)糾紛案。但實(shí)際上，在首次業(yè)主大會召開之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費(fèi)也由其單方制定，對于前期收費(fèi)，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。其中的原因既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求增加建筑。按照2005年我市新出臺的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》的規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會，即全體業(yè)主決定。而在剛剛過去的2005年，北京有兩件關(guān)于物業(yè)費(fèi)的事件被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，至今仍讓人記憶猶新。參與此次事件的業(yè)主大多來自歐陸經(jīng)典的塔樓區(qū)，而業(yè)主們感覺到物業(yè)公司提供的服務(wù)明顯質(zhì)價不符。2004年8月，小區(qū)業(yè)主委員會決定聘用新物業(yè)，但美晟物業(yè)拒絕撤離。第二篇：物業(yè)收費(fèi)難六大問題及解決辦法物業(yè)收費(fèi)難六大問題及解決辦法目前物業(yè)收費(fèi)難可以說是物業(yè)管理者的一塊心病，但是是病總有辦法醫(yī)治，我在這里介紹一些自己的拙見，希望能為大家解決問題提供一絲思路。不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法?！段锕堋返谖迨鍡l 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，