【正文】 知”；（4）業(yè)主需要及時(shí)溝通——真城面對(duì)、坦誠(chéng)直言；（5）業(yè)主需要小區(qū)安全——安全才是美夢(mèng)的港灣；（6）業(yè)主需要優(yōu)美環(huán)境——好環(huán)境才有好心情；（7）業(yè)主需要服務(wù)的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；（8）業(yè)主需要看到員工的微笑——員工生機(jī)勃勃，滿面春風(fēng)；（9）業(yè)主需要家的感覺——?jiǎng)偎朴H人一家人；（10）業(yè)主需要超值享受——“這點(diǎn)費(fèi)用交得很值”知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業(yè)主。（六）進(jìn)一步理順關(guān)系，加大工作力度，把物業(yè)管理機(jī)制引入未實(shí)行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會(huì)管物業(yè)，努力做好城市經(jīng)營(yíng)這篇文章，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。（五）進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場(chǎng)。（四）要根據(jù)即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理辦法。在小區(qū)建設(shè)之前，城市規(guī)劃部門要對(duì)小區(qū)的修建性規(guī)劃進(jìn)行控制，進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其要注意的是要規(guī)劃好辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房，并要明確指出此辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的最終產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有（辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)成本分?jǐn)傇跇I(yè)主所購(gòu)房屋的成本中）。由于物業(yè)管理工作以前沒有法律法規(guī)來規(guī)范，因此，各地的物業(yè)管理主管部門也不盡相同。物業(yè)管理工作社會(huì)性強(qiáng)、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業(yè)管理工作對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、為廣大人民群眾和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境、加快城市化步伐具有重要的作用。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)管理主管部門應(yīng)統(tǒng)一起來?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，該經(jīng)營(yíng)性用房的收入用于該小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，這是減少收費(fèi)和減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)的主要途徑。要充分考慮各小區(qū)的不同情況，有針對(duì)性地采取不同的物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、能力、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理。怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)才會(huì)贏得市場(chǎng)一、服務(wù)是物管企業(yè)拓展市場(chǎng)的重要法寶二、物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)屬性是服務(wù)三、樹立服務(wù)意識(shí)，打造優(yōu)秀物管企業(yè)服務(wù)品牌怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？（一）物業(yè)管理服務(wù)要做到“五知”：知人——知道我們服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)。愛博大精深，愛像陽(yáng)光雨露，滋潤(rùn)萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規(guī)范。要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性、擴(kuò)展性。抓好服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)戶滿意率。應(yīng)該說，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在十個(gè)方面：服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”這個(gè)基本原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時(shí)進(jìn)行處置，保證業(yè)主、客戶人身安全和物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。服務(wù)制度——健全物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。整理思路的方法（MM法）服務(wù)至上、物業(yè)管理的前期介入早在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度。五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè)。（一）知識(shí)對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。一、保安部中控值機(jī)人員在日常值機(jī)工作中，應(yīng)注意發(fā)現(xiàn)違反大 廈管理規(guī)定、破壞大廈正常辦公秩序的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng) 及時(shí)上報(bào)保安部相關(guān)人員到場(chǎng)進(jìn)行處置，以確保大廈正常的 辦公環(huán)境和秩序。四、保安部人員應(yīng)積極學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范以及其他相關(guān)法律法規(guī)，并應(yīng)用到實(shí)際管理工作當(dāng)中，對(duì)大廈實(shí)施有效管理，確保大廈環(huán)境質(zhì)量符合物業(yè)管理規(guī)范，為業(yè)主/租戶創(chuàng)造持續(xù)良好的辦公、生活環(huán)境，確保大廈各項(xiàng)管理符合“國(guó)優(yōu)示范大廈”管理標(biāo)準(zhǔn)。七、保安部全體員工應(yīng)積極參與到對(duì)大廈的物業(yè)管理當(dāng)中，有效實(shí)施各項(xiàng)管理，充分展現(xiàn)主人翁精神，發(fā)揮積極的管理職能，關(guān)注管理細(xì)節(jié)，從業(yè)主/租戶角度出發(fā)，全面提高物業(yè)管理水平和質(zhì)量，做好服務(wù)工作?！眹?guó)宏大廈保安部第四篇：如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作后勤管理與后勤服務(wù)是機(jī)關(guān)工作的基石。為了延緩這個(gè)過程，就需要經(jīng)常對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的工作內(nèi)容之一。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、活動(dòng)室的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。五是治安保衛(wèi)及消防管理。辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)：一是技術(shù)密集。三是涉密性強(qiáng)。根據(jù)以上的任務(wù)與特點(diǎn)，搞好物業(yè)管理一定要堅(jiān)持服務(wù)宗旨，著眼機(jī)關(guān)特點(diǎn)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，發(fā)揚(yáng)敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時(shí)工相結(jié)合的用工制度。二是思想教育關(guān)。對(duì)招聘的所有工作人員，對(duì)其工作、思想要跟蹤考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也高。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有：(一)參加短期培訓(xùn)。(三)借助廠家的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動(dòng)監(jiān)控、消防報(bào)警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。為此應(yīng)加強(qiáng)工作人員通訊聯(lián)系，要求維護(hù)人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時(shí)機(jī)。如因經(jīng)費(fèi)上的原因，也要主動(dòng)向領(lǐng)導(dǎo)說明爭(zhēng)取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價(jià)值。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動(dòng)性。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95％以上。三是服務(wù)滿意率。對(duì)此，必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保機(jī)關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項(xiàng)政務(wù)活動(dòng)有條不紊地進(jìn)行。物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)劣，直接關(guān)系到物業(yè)的使用功能和使用效能，關(guān)系到業(yè)主和使用人的生活、工作、學(xué)習(xí)等質(zhì)量，因此，物業(yè)管理越來越被整個(gè)社會(huì)所關(guān)注和重視。一、當(dāng)前我市物業(yè)管理的基本情況1996年3月，我市第一家國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)正式注冊(cè)成立，開創(chuàng)了我市物業(yè)管理的先河。管理服務(wù)的類型有多層住宅區(qū)、高層住宅、辦公大廈、廠區(qū)、醫(yī)院、學(xué)生公寓、商貿(mào)廣場(chǎng)等，管理面積近2000萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)60%，從業(yè)人員20000余人。在那個(gè)年代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是無可奈何、莫名其妙地在糊里糊涂的狀態(tài)下作出了許多自我利益的犧牲，從而為他人、為社會(huì)作出了很大的貢獻(xiàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院及省物業(yè)條例和市政府1“三定”方案已明確規(guī)定：將物業(yè)日常管理權(quán)下放到各區(qū)人民政府，區(qū)人民政府要負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的組建工作。與此相適應(yīng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人才和管理也必須是高知型的物業(yè)。如，有的物業(yè)公司在住宅區(qū)管理上還在依賴開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部管理欠缺，管理力量薄弱，人員服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量不高，對(duì)服務(wù)的重視程度不夠，服務(wù)態(tài)度不好，在工作中不注重細(xì)節(jié)，甚至有一些不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象存在。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在業(yè)主的投訴中，因工程質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施不到位的投訴仍占主導(dǎo)，開發(fā)商和水、電、氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等企業(yè)沒有做或者沒有做完善的許多工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不去承擔(dān)部分、甚至全部，而且還沒有單位出來為此“埋單”，這些是開發(fā)建設(shè)階段遺留的問題影響到后期的物業(yè)管理。全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中約有不低于20％－30％的業(yè)主、使用人長(zhǎng)期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻束手無策，依然忍辱負(fù)重的長(zhǎng)期為這部分人提供與其他業(yè)主、使用人同樣的服務(wù)。目前，對(duì)物業(yè)管理適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。行業(yè)本質(zhì)是行業(yè)本身所固有的，決定行業(yè)狀態(tài)、性質(zhì)和發(fā)展的根本屬性。從生活資料到生產(chǎn)資料進(jìn)而到投資產(chǎn)品，物業(yè)功能的多元化和物業(yè)價(jià)值的高端化，為物業(yè)管理的多層次、全方位發(fā)展注入了豐富的內(nèi)涵，同樣也為我們重構(gòu)物業(yè)管理的商業(yè)模式提供了深遠(yuǎn)