【正文】 預(yù)測及價格分析 ⊙ 房地產(chǎn)供求預(yù)測 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⊙ 價格走勢分析 土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 需求仍保持旺盛勢頭： 從各樓盤累積客戶資源來看，客戶資源較為充足，且隨著居民 收入增加，商品房購買需求將保持旺盛勢頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目定位 篇 第一部分 項目概述 一、項目基本情況概述 本項目位于零陵區(qū)河西工農(nóng)路，總建筑面積約 6 萬平米， 約 400 套 左右 ，戶型以三房為主（包括小量兩 房、復(fù)式）， 建議 面積在60— 140 平方米 。 ◎ 市政配套：零陵區(qū)河西屬于次核心城區(qū)，項目周邊主要配套有：工商銀行、常德卷煙廠、河西農(nóng)貿(mào)市場、朝陽派出所、市人民醫(yī) 院（地區(qū)醫(yī)院）、大拇指幼兒園、博雅實驗學(xué)校、永州市七中、七小、湖南科技學(xué)院、朝陽巖公園、西山公園、獅子嶺森林公園，完善的市政配套為項目營造了完善的生活居家氛圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 就目前情況而言，項目所在地位于次生城市地緣，區(qū)位交通在一定程度上不能突顯絕對優(yōu)勢。 四、機會 ◎ 項目緊臨常德卷煙廠（零陵分廠），其 在職員工多達 1500 余名，絕大部分具有購房支付能力，具有相當(dāng)大的可塑潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 根據(jù)調(diào)研，項目同片區(qū)有幾個同類似的住宅項目，可能會分流客戶，同時 在價格、優(yōu)惠政策上呈現(xiàn)出激烈的競爭態(tài)勢。 二、項目形象定位 將項目的形象定位為零陵區(qū) 首席以奧運為主題的花園式 住宅小區(qū)，突顯“將奧運進行到底”的人文理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外出務(wù)工人員： 此類客戶大都在沿海地區(qū)打工，受沿海地區(qū)高房價影響，比較能接受目前永州房價，但大多在過年時間段回家購房。 項目 推廣 篇 第一部分 項目形象 一 、案名設(shè)計 案名設(shè)計原則 案名設(shè)計相當(dāng)重要，它反映了一個項目或產(chǎn)品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場的產(chǎn)物。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。春天 奧林靜源居 硅谷先鋒 當(dāng)代城市家園 清潤嘉園 名仕花園 英倫十八 大自然新城 南國花城 未來假日花園 塞納維拉 紫荊豪庭 （以居住環(huán)境為主題） 二、產(chǎn)品包裝（具體方案可參見平面設(shè)計方案） （一）內(nèi)部包裝 工地現(xiàn)場包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對小區(qū)綠化及園境設(shè)計的建議 C、對小區(qū)燈光設(shè)計及布局的建議 D、案旗 E、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細展示區(qū)域） A、 主題背景墻 B、 展板的形式及設(shè)計內(nèi)容 C、 洽談區(qū)的家私及布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 D、 其它裝飾性物品 E、 燈光的布置 F、 銷售工具的放置 G、 售樓人員的著裝 H、 售樓處裝修方案建議 I、 售樓處外立面的效果設(shè)計方案意見 J、 售樓處頂部的燈箱（或看板） K、 售樓處隔板墻的整體設(shè)計 （二）外部（形象）包裝 戶外路牌 戶外燈箱 （或公交車站牌燈箱） 直投 DM 報紙廣告 銷售工具準(zhǔn)備 A、折頁設(shè)計 B、海報設(shè)計 C、展板設(shè)計 D、戶型單頁 /封套 E、手提袋 /名片 F、樓書設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 產(chǎn)品策略 ◎ 建筑： 小區(qū)建筑以現(xiàn)代建筑為主，每一角度都是一道風(fēng)景，每一戶型都力求盡尚盡美，以創(chuàng)造一種新的城市生活。力求通過地形的起伏，坡地的綠化的有機作用，增加小區(qū)的空間層次。 ◎ 物業(yè)管理： 聘 請專業(yè)物業(yè)管理公司，讓您真正享受尊貴品質(zhì)生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 傾力打造 運動型、健康型樓盤，注重從生活 與運動、家居與環(huán)境等方面來改善居家生活質(zhì)量，引導(dǎo)對健康生活理念的追求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。奧林新城 ”獨特的奧運品牌形象，圍繞項目的核心 —— “ 運動就在家門口，將奧運 進行到底 ” 主打廣告語 —— “ 將奧運進行到底 將運動進行到底 運動就在家門口” 。 戶外路牌：沿項目主街道兩側(cè)（例如：東風(fēng)大橋或浮橋）主打項目形象廣告牌。奧林新城 ”獨特的生活居家理念，挖掘項目本身的內(nèi)涵和細節(jié)，向購房者述說一種 “人與自然，人與運動、建筑與景觀” 完美和諧的新生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開盤一般有以下三種方式： 認購方式 優(yōu)點 缺點 排隊 市場影響大，轟動 易形成氛圍，促進購買 利于物業(yè)短時間銷售 可能引起市場爭議 易發(fā)生不愉快事件 抽簽 操作上正規(guī)、公平 宣傳上易成正面報到 市場氣氛較弱 較難形成轟動效應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 VIP 客戶認購 市場效果大，轟動 促進購買 利于穩(wěn)定客戶 操作方便正規(guī) 房地產(chǎn)樓盤的促銷手段多種多樣，我們根據(jù)多年來操盤的經(jīng)驗，提供幾種認為較好的方案供發(fā)展商參考并商議。 如：第一 位 一萬，第二 位 八千，第三 位六 千，第四 位四 千，按此遞減，到第 五 六 位 為止。此法可與 VIP 卡辦理相結(jié)合，如辦理 VIP 卡即享受買房送裝修，亦可做為一個主題概念推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 奧林新城 ”為主題的宣傳活動。 奧林新 推出的總價八萬買經(jīng)典三房（面積為 110— 130 ㎡）的抽獎活動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所以建議以低價入市，在得到客戶價值認同與肯定后，再采取“小幅快跑”的 價格策略調(diào)整銷售價格，制造項目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、推廣活動，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進行推廣銷售。也希望開發(fā)商公司領(lǐng)導(dǎo)多多配合我們工作的開展 ，只有雙方的強強聯(lián)合，才能使項目順利銷售，并達到利潤的最大化，以及雙方的共贏。 結(jié)束語 ： 本方案是我們經(jīng)過多方研討，從項目本身以及開發(fā)商利益角度出發(fā)得出的一份 營銷方案，具體實施根據(jù)各階段銷售情況出具細步實施方案，希望公司領(lǐng)導(dǎo)能夠詳細了解。 “低開高走策略”指根據(jù)項目的施工進度和銷售進展情況，每一個調(diào)價時點，就按預(yù)遷確定的幅度有計劃的調(diào)高一次售價的策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆舉辦“國球?qū)官悺? ◆ 舉辦 “我 心中的奧運”少兒涂鴉活動 二、認籌階段 ◆ 認籌活動：通過認籌活動對上市宣傳效果進行檢驗，同時積累有效客戶資源為順利實現(xiàn)銷售提供條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ????????? 說明：各種優(yōu)惠折扣可疊加使用，調(diào)動客戶積極性。 這種方案可以在開盤當(dāng)日造成轟動氣氛，吸引廣大客戶前來爭取名額，炒作樓盤。 排號銷售回款 通過前期的客戶積累，在開盤日進行排隊認籌，交納訂金取得號碼，根據(jù)號碼優(yōu)先選房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目銷售篇 第一部分 銷售手法 一、 項目的銷售形式 現(xiàn)場銷售＋多個售樓部聯(lián)動銷售 ①售樓處的設(shè)立：本項目主要以住宅為主