【正文】 將其交通區(qū)位、市場配套與居家環(huán)境高度融合， 加之今年為我國的首個奧運年，把握奧運契機， 擬建為零陵區(qū)首席以 運動和健康為 特色的 奧運主題樓盤 。 受未來市場變化影響大，不易把握，具有一定的風(fēng)險。 三、劣勢 ◎ 零陵區(qū)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高，居民收入水平一般，對于中高檔住宅消費需求有限，這對于項目銷售造成了一定的難度。在建的火車南站及規(guī)劃中的萍洲大橋、沿江西路都在很大程度上拓展了項目周邊的交通路網(wǎng)。此外開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持商品房價格的穩(wěn)定 ； 因此總體上商品房的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定 。 需求總量仍將保持增長。 從新開發(fā)樓盤情況來看，部分樓盤系有外地開發(fā)商投資開發(fā)，更加劇了零陵區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的競爭，同時也為本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引入新的發(fā)展因子，只有在競爭中謀發(fā)展，通過策略擬定、創(chuàng)新手法才能夠在競爭態(tài)勢日益明顯的地產(chǎn)行業(yè)中謀得一席之地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國際經(jīng)驗認(rèn)為，房價增長速度超過 GDP 增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。 勢必增加商品房銷售放量，提升購房投資百分比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過對項目的市場調(diào)研及項目定位，可以明確 本項目在地理位置、周邊環(huán)境及配套、交通等方面有所欠缺，但可以通過對本項目的規(guī)劃、自身素質(zhì)方面加大優(yōu)勢，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項目成為零陵 區(qū)河西板塊內(nèi)的樓市領(lǐng)跑者，成為一大焦點，熱點。 朝陽 本方案主要是針對住宅的 策劃 營銷 方案，最終目的是為了 下一階段的 住宅銷售，爭取開發(fā)商利潤的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 需求決定消費， 從零陵區(qū)各樓盤放量上看， 各大小住宅樓盤商品房銷售在近一年的時間內(nèi)放量達(dá)到 80%— 90%以上，這表明零陵區(qū)住宅項目開發(fā)正處于迅速發(fā)展時期，良好的銷售情況為本項目樓盤的推出提供了有利條件。目前 零陵區(qū) 房價遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、零陵區(qū)住宅地產(chǎn) 市場 發(fā)展趨勢預(yù)測 （一） 目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 政府 重視 房地產(chǎn)行 業(yè)發(fā)展 ； 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 ；城區(qū)、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 ；零陵區(qū) 房地產(chǎn)市場供求環(huán)境的發(fā)展 ； 宏觀政策影響 （ 二） 市場 供求預(yù)測及價格分析 ⊙ 房地產(chǎn)供求預(yù)測 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。 ⊙ 價格走勢分析 土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 市政配套：零陵區(qū)河西屬于次核心城區(qū)，項目周邊主要配套有：工商銀行、常德卷煙廠、河西農(nóng)貿(mào)市場、朝陽派出所、市人民醫(yī) 院（地區(qū)醫(yī)院）、大拇指幼兒園、博雅實驗學(xué)校、永州市七中、七小、湖南科技學(xué)院、朝陽巖公園、西山公園、獅子嶺森林公園，完善的市政配套為項目營造了完善的生活居家氛圍。 ◎ 就目前情況而言，項目所在地位于次生城市地緣，區(qū)位交通在一定程度上不能突顯絕對優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、項目形象定位 將項目的形象定位為零陵區(qū) 首席以奧運為主題的花園式 住宅小區(qū)，突顯“將奧運進(jìn)行到底”的人文理念。 外出務(wù)工人員： 此類客戶大都在沿海地區(qū)打工，受沿海地區(qū)高房價影響，比較能接受目前永州房價，但大多在過年時間段回家購房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。靜源居 硅谷先鋒 當(dāng)代城市家園 清潤嘉園 名仕花園 英倫十八 大自然新城 南國花城 未來假日花園 塞納維拉 紫荊豪庭 （以居住環(huán)境為主題） 二、產(chǎn)品包裝（具體方案可參見平面設(shè)計方案） （一）內(nèi)部包裝 工地現(xiàn)場包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對小區(qū)綠化及園境設(shè)計的建議 C、對小區(qū)燈光設(shè)計及布局的建議 D、案旗 E、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細(xì)展示區(qū)域） A、 主題背景墻 B、 展板的形式及設(shè)計內(nèi)容 C、 洽談區(qū)的家私及布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 產(chǎn)品策略 ◎ 建筑： 小區(qū)建筑以現(xiàn)代建筑為主，每一角度都是一道風(fēng)景，每一戶型都力求盡尚盡美，以創(chuàng)造一種新的城市生活。 ◎ 物業(yè)管理： 聘 請專業(yè)物業(yè)管理公司，讓您真正享受尊貴品質(zhì)生活。 傾力打造 運動型、健康型樓盤，注重從生活 與運動、家居與環(huán)境等方面來改善居家生活質(zhì)量，引導(dǎo)對健康生活理念的追求。奧林新城 ”獨特的奧運品牌形象，圍繞項目的核心 —— “ 運動就在家門口，將奧運 進(jìn)行到底 ” 主打廣告語 —— “ 將奧運進(jìn)行到底 將運動進(jìn)行到底 運動就在家門口” 。奧林新城 ”獨特的生活居家理念，挖掘項目本身的內(nèi)涵和細(xì)節(jié)，向購房者述說一種 “人與自然，人與運動、建筑與景觀” 完美和諧的新生活方式。 開盤一般有以下三種方式： 認(rèn)購方式 優(yōu)點 缺點 排隊 市場影響大，轟動 易形成氛圍，促進(jìn)購買 利于物業(yè)短時間銷售 可能引起市場爭議 易發(fā)生不愉快事件 抽簽 操作上正規(guī)、公平 宣傳上易成正面報到 市場氣氛較弱 較難形成轟動效應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 如：第一 位 一萬，第二 位 八千，第三 位六 千，第四 位四 千，按此遞減，到第 五 六 位 為止。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 奧林新 推出的總價八萬買經(jīng)典三房（面積為 110— 130 ㎡）的抽獎活動。 所以建議以低價入市，在得到客戶價值認(rèn)同與肯定后，再采取“小幅快跑”的 價格策略調(diào)整銷售價格，制造項目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、推廣活動，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。 結(jié)束語 ： 本方案是我們經(jīng)過多方研討，從項目本身以及開發(fā)商利益角度出發(fā)得出的一份 營銷方案，具體實施根據(jù)各階段銷售情況出具細(xì)步實施方案，希望公司領(lǐng)導(dǎo)能夠詳細(xì)了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這種方案可以在開盤當(dāng)日造成轟動氣氛，吸引廣大客戶前來爭取名額，炒作樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三階段：品牌續(xù)銷期（具體實施方案將根 據(jù)前兩個階段銷售情況制定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。奧林新城 ”知名度的提升。 根據(jù)我部已有客戶資源進(jìn)行深度關(guān)系推廣，有利于實現(xiàn)項目順利上市及后期營銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 景觀設(shè)計： 景觀設(shè)計遵循 “內(nèi)庭外徑，徑綠雙景”的規(guī)劃理念，合理綠化、大面積集中綠地，精雕社區(qū)庭院空間，人與自然相契相生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●奧林這類客源主要選擇小戶型 做為投資 ，但比例有限。 政府官員： 此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 項目周邊轄區(qū)人口總數(shù)有限，總?cè)藬?shù)為 萬，項目所在地片區(qū)受眾人群有限。 ◎ 戶型設(shè)計：面積適宜、二房、三房、四房布局比例合理，動靜分