【正文】 將其交通區(qū)位、市場(chǎng)配套與居家環(huán)境高度融合， 加之今年為我國(guó)的首個(gè)奧運(yùn)年，把握奧運(yùn)契機(jī)， 擬建為零陵區(qū)首席以 運(yùn)動(dòng)和健康為 特色的 奧運(yùn)主題樓盤 。 受未來(lái)市場(chǎng)變化影響大，不易把握，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 三、劣勢(shì) ◎ 零陵區(qū)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高，居民收入水平一般，對(duì)于中高檔住宅消費(fèi)需求有限，這對(duì)于項(xiàng)目銷售造成了一定的難度。在建的火車南站及規(guī)劃中的萍洲大橋、沿江西路都在很大程度上拓展了項(xiàng)目周邊的交通路網(wǎng)。此外開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定 ； 因此總體上商品房的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定 。 需求總量仍將保持增長(zhǎng)。 從新開發(fā)樓盤情況來(lái)看，部分樓盤系有外地開發(fā)商投資開發(fā)，更加劇了零陵區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也為本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引入新的發(fā)展因子，只有在競(jìng)爭(zhēng)中謀發(fā)展，通過策略擬定、創(chuàng)新手法才能夠在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)日益明顯的地產(chǎn)行業(yè)中謀得一席之地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過 GDP 增長(zhǎng)速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。 勢(shì)必增加商品房銷售放量，提升購(gòu)房投資百分比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通過對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位，可以明確 本項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及配套、交通等方面有所欠缺，但可以通過對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃、自身素質(zhì)方面加大優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目成為零陵 區(qū)河西板塊內(nèi)的樓市領(lǐng)跑者，成為一大焦點(diǎn)，熱點(diǎn)。 朝陽(yáng) 本方案主要是針對(duì)住宅的 策劃 營(yíng)銷 方案，最終目的是為了 下一階段的 住宅銷售，爭(zhēng)取開發(fā)商利潤(rùn)的最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 需求決定消費(fèi)， 從零陵區(qū)各樓盤放量上看， 各大小住宅樓盤商品房銷售在近一年的時(shí)間內(nèi)放量達(dá)到 80%— 90%以上，這表明零陵區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)正處于迅速發(fā)展時(shí)期，良好的銷售情況為本項(xiàng)目樓盤的推出提供了有利條件。目前 零陵區(qū) 房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、零陵區(qū)住宅地產(chǎn) 市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一） 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素 政府 重視 房地產(chǎn)行 業(yè)發(fā)展 ； 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 ；城區(qū)、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 ；零陵區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境的發(fā)展 ； 宏觀政策影響 （ 二） 市場(chǎng) 供求預(yù)測(cè)及價(jià)格分析 ⊙ 房地產(chǎn)供求預(yù)測(cè) 目前，居民住房消費(fèi)的升級(jí)換代需求、外來(lái)人員購(gòu)房總體上呈加速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 ⊙ 價(jià)格走勢(shì)分析 土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房?jī)r(jià)格的上升；鋼筋等建材價(jià)格的上漲，也使得商品房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 市政配套：零陵區(qū)河西屬于次核心城區(qū)，項(xiàng)目周邊主要配套有：工商銀行、常德卷煙廠、河西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、朝陽(yáng)派出所、市人民醫(yī) 院（地區(qū)醫(yī)院）、大拇指幼兒園、博雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校、永州市七中、七小、湖南科技學(xué)院、朝陽(yáng)巖公園、西山公園、獅子嶺森林公園，完善的市政配套為項(xiàng)目營(yíng)造了完善的生活居家氛圍。 ◎ 就目前情況而言，項(xiàng)目所在地位于次生城市地緣，區(qū)位交通在一定程度上不能突顯絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目形象定位 將項(xiàng)目的形象定位為零陵區(qū) 首席以?shī)W運(yùn)為主題的花園式 住宅小區(qū)，突顯“將奧運(yùn)進(jìn)行到底”的人文理念。 外出務(wù)工人員： 此類客戶大都在沿海地區(qū)打工，受沿海地區(qū)高房?jī)r(jià)影響，比較能接受目前永州房?jī)r(jià)，但大多在過年時(shí)間段回家購(gòu)房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。靜源居 硅谷先鋒 當(dāng)代城市家園 清潤(rùn)嘉園 名仕花園 英倫十八 大自然新城 南國(guó)花城 未來(lái)假日花園 塞納維拉 紫荊豪庭 （以居住環(huán)境為主題） 二、產(chǎn)品包裝（具體方案可參見平面設(shè)計(jì)方案） （一）內(nèi)部包裝 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 A、工地圍墻及需遮擋處的包裝 B、對(duì)小區(qū)綠化及園境設(shè)計(jì)的建議 C、對(duì)小區(qū)燈光設(shè)計(jì)及布局的建議 D、案旗 E、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng) 售樓處包裝（新形象的詳細(xì)展示區(qū)域） A、 主題背景墻 B、 展板的形式及設(shè)計(jì)內(nèi)容 C、 洽談區(qū)的家私及布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 產(chǎn)品策略 ◎ 建筑： 小區(qū)建筑以現(xiàn)代建筑為主，每一角度都是一道風(fēng)景，每一戶型都力求盡尚盡美，以創(chuàng)造一種新的城市生活。 ◎ 物業(yè)管理： 聘 請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司，讓您真正享受尊貴品質(zhì)生活。 傾力打造 運(yùn)動(dòng)型、健康型樓盤，注重從生活 與運(yùn)動(dòng)、家居與環(huán)境等方面來(lái)改善居家生活質(zhì)量，引導(dǎo)對(duì)健康生活理念的追求。奧林新城 ”獨(dú)特的奧運(yùn)品牌形象，圍繞項(xiàng)目的核心 —— “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口，將奧運(yùn) 進(jìn)行到底 ” 主打廣告語(yǔ) —— “ 將奧運(yùn)進(jìn)行到底 將運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底 運(yùn)動(dòng)就在家門口” 。奧林新城 ”獨(dú)特的生活居家理念，挖掘項(xiàng)目本身的內(nèi)涵和細(xì)節(jié)，向購(gòu)房者述說一種 “人與自然，人與運(yùn)動(dòng)、建筑與景觀” 完美和諧的新生活方式。 開盤一般有以下三種方式： 認(rèn)購(gòu)方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 排隊(duì) 市場(chǎng)影響大，轟動(dòng) 易形成氛圍，促進(jìn)購(gòu)買 利于物業(yè)短時(shí)間銷售 可能引起市場(chǎng)爭(zhēng)議 易發(fā)生不愉快事件 抽簽 操作上正規(guī)、公平 宣傳上易成正面報(bào)到 市場(chǎng)氣氛較弱 較難形成轟動(dòng)效應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 如：第一 位 一萬(wàn)，第二 位 八千，第三 位六 千，第四 位四 千，按此遞減，到第 五 六 位 為止。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 奧林新 推出的總價(jià)八萬(wàn)買經(jīng)典三房（面積為 110— 130 ㎡）的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 所以建議以低價(jià)入市，在得到客戶價(jià)值認(rèn)同與肯定后，再采取“小幅快跑”的 價(jià)格策略調(diào)整銷售價(jià)格，制造項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比，營(yíng)造銷售氣勢(shì)和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳、推廣活動(dòng)，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。 結(jié)束語(yǔ) ： 本方案是我們經(jīng)過多方研討，從項(xiàng)目本身以及開發(fā)商利益角度出發(fā)得出的一份 營(yíng)銷方案，具體實(shí)施根據(jù)各階段銷售情況出具細(xì)步實(shí)施方案，希望公司領(lǐng)導(dǎo)能夠詳細(xì)了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這種方案可以在開盤當(dāng)日造成轟動(dòng)氣氛，吸引廣大客戶前來(lái)爭(zhēng)取名額，炒作樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三階段：品牌續(xù)銷期（具體實(shí)施方案將根 據(jù)前兩個(gè)階段銷售情況制定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。奧林新城 ”知名度的提升。 根據(jù)我部已有客戶資源進(jìn)行深度關(guān)系推廣，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利上市及后期營(yíng)銷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 景觀設(shè)計(jì)： 景觀設(shè)計(jì)遵循 “內(nèi)庭外徑，徑綠雙景”的規(guī)劃理念，合理綠化、大面積集中綠地，精雕社區(qū)庭院空間，人與自然相契相生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ●奧林這類客源主要選擇小戶型 做為投資 ，但比例有限。 政府官員： 此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 項(xiàng)目周邊轄區(qū)人口總數(shù)有限，總?cè)藬?shù)為 萬(wàn)，項(xiàng)目所在地片區(qū)受眾人群有限。 ◎ 戶型設(shè)計(jì)：面積適宜、二房、三房、四房布局比例合理，動(dòng)靜分