【正文】 游是一個(gè)持續(xù)回報(bào)的長(zhǎng)效投資產(chǎn)業(yè)。因此，持續(xù)經(jīng)營(yíng)的壓力很大，要求對(duì)產(chǎn)品不斷進(jìn)行更新。第十，可進(jìn)入性門檻與可持續(xù)性要求都越來越高容易開發(fā)的景區(qū)，基本上被開發(fā)了，留下的資源獨(dú)特的項(xiàng)目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進(jìn)入性很差，必需進(jìn)行大規(guī)模的交通道路投資，才能夠達(dá)到觀賞的目標(biāo)，這就是進(jìn)入性的門檻。自助者，喜歡自主決定游憩過程，對(duì)于深度的精細(xì)的服務(wù)，不會(huì)過多的要求，相反，他們會(huì)自己尋找新的游樂，從社會(huì)與自然的豐富形中得到需求的滿足。另一方面，市場(chǎng)的需求，隨時(shí)間的推移，有著非常大的變化。這包括在某一個(gè)產(chǎn)品消費(fèi)的游憩過程內(nèi)部，也包括整個(gè)完整游程區(qū)段。在這個(gè)結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。當(dāng)然，有一部分游客也將當(dāng)場(chǎng)購(gòu)買，當(dāng)場(chǎng)消費(fèi)，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等。游客對(duì)旅游的評(píng)價(jià)，不是僅僅局限于景觀本身，而是對(duì)整個(gè)服務(wù)鏈的評(píng)價(jià)。生產(chǎn)行業(yè)：車船交通工具生產(chǎn)、游樂設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。第四，跨行業(yè)的綜合復(fù)雜性旅游不是一個(gè)單一行業(yè)，我曾經(jīng)將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個(gè)：游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)作的行業(yè)；接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會(huì)議、展覽等。第三，旅游目的地的區(qū)域性與旅游項(xiàng)目的區(qū)域依賴性目的地一般不可能由單一企業(yè)獨(dú)立開發(fā)，而單一項(xiàng)目必需依賴于整個(gè)目的地系統(tǒng)開展?fàn)I銷與經(jīng)營(yíng)。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，稱謂旅游產(chǎn)業(yè)投資的資源限制。第一篇：旅游項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)策劃旅游項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)策劃一、旅游投資的特點(diǎn)與理念旅游項(xiàng)目投資，與其他產(chǎn)業(yè)的投資有較大的產(chǎn)業(yè)差異，這是由旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。第二，資源保護(hù)與旅游開發(fā)的矛盾生態(tài)保護(hù)與文化文物保護(hù)，是對(duì)不可再生資源的保護(hù)，是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。目的地是區(qū)域復(fù)合系統(tǒng)，必需由政府進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；即使開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域旅游整體開發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調(diào)統(tǒng)籌；目的地系統(tǒng)中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動(dòng)，其市場(chǎng)機(jī)理與整體戰(zhàn)略構(gòu)架推進(jìn)，沒有政府的強(qiáng)有力運(yùn)作，是實(shí)現(xiàn)不了的。營(yíng)銷行業(yè)：旅行商務(wù)行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。商業(yè)行業(yè)：旅游購(gòu)物商業(yè)、購(gòu)物休閑商業(yè)等。因此，旅游產(chǎn)品的營(yíng)銷與業(yè)績(jī)，相互依賴非常強(qiáng)，需要服務(wù)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障；對(duì)于旅游項(xiàng)目投資，對(duì)其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴，成為無法自主控制的重要風(fēng)險(xiǎn)。但大多數(shù)游客采用預(yù)購(gòu)模式。很多投資商不明白產(chǎn)品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個(gè)賓館，就可以達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)了。第八，市場(chǎng)需求具有多樣性同時(shí)隨時(shí)代而變化游客對(duì)旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細(xì)分。特別是中國(guó)社會(huì)，處于快速致富的過程之中，生活水平、時(shí)尚趨勢(shì)、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。另外一種趨勢(shì)，就是對(duì)服務(wù)深度化和精細(xì)化的要求。對(duì)于游樂項(xiàng)目也是同樣，大量的游樂、娛樂、休閑項(xiàng)目在各個(gè)大城市的周圍已經(jīng)很多，投資一項(xiàng)休閑游樂項(xiàng)目，如果沒有獨(dú)特性，沒有規(guī)模，沒有完善的配套設(shè)施，就很難大開市場(chǎng)。旅游投資的主要特征投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。這對(duì)于中國(guó)的民營(yíng)資本來說，非常難于接受，因?yàn)樗麄円呀?jīng)適應(yīng)了快速投資，快速回收的短平快投資理念。第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征旅游項(xiàng)目投資，已經(jīng)脫離單一項(xiàng)目投資的時(shí)代，越來越多的投資商，著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。旅游產(chǎn)業(yè)有一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，由旅游景區(qū)很容易形成旅游小城鎮(zhèn)，景區(qū)的發(fā)展為小城鎮(zhèn)的建設(shè)提供了很大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)依托，其間一個(gè)很有價(jià)值的方面就是房地產(chǎn)，旅游與商業(yè)相結(jié)合，包括城市商業(yè)。第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源。市場(chǎng)化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策與法律基礎(chǔ)方面，第一個(gè)問題就是旅游資源資本化的障礙，這也是我們企業(yè)在境外上市的障礙、是旅游企業(yè)與民營(yíng)資金合作的障礙，民營(yíng)資金將成為我們旅游開發(fā)的主流。在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)上，我們可以細(xì)分為四項(xiàng)權(quán)益：管理權(quán)：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力；門票收益權(quán)：經(jīng)營(yíng)收益的核心利益；開發(fā)權(quán)與招商權(quán)：即按照規(guī)劃進(jìn)行自主開發(fā)或招商開發(fā)的權(quán)力；、旅游投資理念1）四先定律理念先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點(diǎn)和運(yùn)作方式狠下功夫；2）杠桿運(yùn)作理念我們?cè)诼糜螤I(yíng)運(yùn)策劃中，提出了“五重杠桿運(yùn)作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報(bào)之間的矛盾。政績(jī)模式：綠色ＧDP指導(dǎo)下城市經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的創(chuàng)新思路－－重新定位旅游開發(fā)在地方發(fā)展中的地位與作用－－三農(nóng)問題解決途徑－－生態(tài)城、后花園、旅游生長(zhǎng)極、小城鎮(zhèn)建設(shè)新試點(diǎn)、廢舊利用的新模式等等。泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購(gòu)物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。在項(xiàng)目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購(gòu)物等進(jìn)行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項(xiàng)目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。以前很多人只要一有錢就存在銀行里，而不是花出去。鄉(xiāng)村旅游，以農(nóng)民為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，以農(nóng)民所擁有土地、庭院、經(jīng)濟(jì)作物和地方資源為特色、以為游客服務(wù)為經(jīng)營(yíng)手段的農(nóng)村家庭經(jīng)營(yíng)方式。森林覆蓋率95%，河水流徑10余公里，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)生態(tài)林和太行獼猴保護(hù)區(qū)。一、項(xiàng)目背景分析旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須依賴于一定的旅游資源。而西溝生態(tài)村卻隱藏著與世隔絕的自然資源。眾多旅游專家一致認(rèn)為，生態(tài)、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業(yè)的主題。（四）景區(qū)旅游資源優(yōu)劣勢(shì)分析1．優(yōu)勢(shì)（1）景區(qū)有豐富的水資源，適合開展一些水上項(xiàng)目；（2）峽谷內(nèi)有多處適合速降和攀巖運(yùn)動(dòng)的天然石壁；（3）具備良好的植被覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好；（4）景區(qū)內(nèi)有林果種植特色農(nóng)業(yè)。堅(jiān)持突出特色的原則。三、景區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)建設(shè)成為“河南著名、全國(guó)知名”的生態(tài)休閑避暑度假區(qū) ；1．發(fā)展特色運(yùn)動(dòng)，如短矩離剌激漂流、拓展等，使自然景區(qū)成為河南知名的野外拓展訓(xùn)練基地；2．成為河南省乃至全國(guó)知名的青少年生態(tài)環(huán)保教育基地。2．在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館。因此，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)尤為重要，應(yīng)視為取得發(fā)展的根本要求和基本保證。在我們國(guó)家，有很多的有特色的鄉(xiāng)村遺留下來，特別是像安徽宏村、湖南鳳凰村這樣的鄉(xiāng)村，在全國(guó)旅游中都是很重要的、很有名氣的鄉(xiāng)村。武漢在古時(shí)，也常常為歷代文人提及，唐朝詩(shī)人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。二、市場(chǎng)調(diào)查人口地理環(huán)境：武漢地理環(huán)境優(yōu)越，交通方便，河流眾多，商業(yè)繁榮，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理圈內(nèi)，武漢處于優(yōu)越的中心位置，被譽(yù)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”。近幾年來，高收入人群和高校旅游以及外地游客成為了旅游的主力軍，拉動(dòng)了武漢旅游市場(chǎng)的整體發(fā)展。而且對(duì)景區(qū)發(fā)展沒有長(zhǎng)期規(guī)劃，缺少吸引游客的特色，相關(guān)保護(hù)措施不到位，急功近利。武漢地區(qū)的旅游需求有很大的市場(chǎng)，一方面是因?yàn)槲錆h人口眾多，再加上大量的流動(dòng)人口和學(xué)生群體，本地需求潛力巨大，另一方，武漢是中部最大的城市，也是國(guó)家歷史文化名城，高校云集，因而知名度高，吸引了大量的外地游客。四、推廣策略當(dāng)前，武漢的旅游市場(chǎng)的開發(fā)過程，需要繞著完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量，改善旅游消費(fèi)環(huán)境；整合旅游景點(diǎn)，打造旅游品牌，增加體驗(yàn)性旅游項(xiàng)目；打破壁壘，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)；進(jìn)一步加大宣傳力度，增強(qiáng)武漢旅游景點(diǎn)的知名度加強(qiáng)旅游專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高旅游業(yè)工作者的整體素質(zhì)；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，合理開發(fā)武漢旅游資源等相關(guān)工作展開。2)、旅游廣告宣傳策略：這是一個(gè)比較常見的宣傳推廣策略，但是個(gè)人覺得武漢做的還有有些不夠，而且很多景區(qū)宣傳步調(diào)不一致，比較分散，應(yīng)該多利用一些新媒體，比如在戶外媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、電視媒體上播放旅游宣傳視頻，制作旅游微電影等等。4)、體驗(yàn)式活動(dòng)推廣：景區(qū)可以通過舉辦一些免費(fèi)的競(jìng)技活動(dòng)，邀請(qǐng)游客參與，比如景區(qū)登山活動(dòng)、劃船比賽等等，最后再給一些獎(jiǎng)勵(lì)，這樣，游客不僅能體驗(yàn)到歡樂，而且能為景區(qū)樹立良好的形象，對(duì)其他游客的吸引力自然會(huì)大大增加。8)、合理規(guī)劃旅游路線：旅游路線是游客在考慮出行時(shí)的一個(gè)很重要方面，比如相關(guān)景點(diǎn)的距離、景區(qū)內(nèi)容、游玩時(shí)間，所以我們要根據(jù)游客出行時(shí)間的不同，來合理的規(guī)劃旅游路線，讓游客在有限的時(shí)間里，玩的好，