【正文】 該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細(xì)核查證明文件。不能達成一致的，則應(yīng)約定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任（包括合同的解除）。合同內(nèi)容不得違反國家的禁止性規(guī)定。（3）協(xié)議出讓（4）掛牌交易方式國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)的劃撥集體土地的征用，辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù) 國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國有土地使用權(quán)競標(biāo)文件 征地協(xié)議（二）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)獲得立項批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。辦理工商登記（取得資質(zhì)）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門備案。應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率—扣除項目金額速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同三通一平是房地產(chǎn)專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。應(yīng)納稅額=合同金額%注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。（1）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標(biāo)管理流程房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅額7%教育費附加=營業(yè)稅額3%（3）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費用）22%備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。（二）、應(yīng)納稅額的計算計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額計算增值率 增值率＝增值額247。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同前期考察報告委托協(xié)議包括對市場、工程建設(shè)營利性等分析的考察報告土地使用權(quán)的取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》※ 《房屋拆遷補償協(xié)議》※根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）（二）具體合同：合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議項目建議書（說明以下內(nèi)容：開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的，下發(fā)給批準(zhǔn)文件。）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓模式：（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或并購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益（合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢修改公司章程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記 項目轉(zhuǎn)讓合作合同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 股東大會決議（三）涉及法律 城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實施細(xì)則、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關(guān)于進一步推進招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)問題的通知、招標(biāo)投標(biāo)法四、拆遷安置 房屋拆遷補償協(xié)議法律：城市房屋拆遷管理條例五、工程施工（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作（領(lǐng)施工許可證）（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工施工合同建設(shè)工程施工合同建筑裝飾工程施工合同建筑安裝工程施工合同監(jiān)理合同采購合同保險合同（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收單項工程驗收綜合驗收（六）、法律建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項目招標(biāo)代理機構(gòu)資格認(rèn)定辦法第二部分：商品房銷售一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認(rèn)購書）房地產(chǎn)代理銷售合同商品房買賣合同法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋第三部分：物業(yè)管理一、物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議法律：物業(yè)管理條例*********************************************** 房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項仔細(xì)研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；建筑工程承包合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；房屋拆遷安置補償合同；房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；建設(shè)工程物資采購合同；房地產(chǎn)銷售代理合同；商品房（預(yù)）銷售合同。這就要求法務(wù)人員對國家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細(xì)的了解。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責(zé)任；對對方條款的審查，則恰恰相反。明確合同簽訂地。簽章應(yīng)包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。合同落款處應(yīng)有簽訂的具體時間。1合同附件應(yīng)與主合同相一致。如果出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明應(yīng)注意出讓土地的價格不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。審查承包方的資質(zhì)。下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法應(yīng)對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。（四）房屋拆遷安置補償合同前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；前期工作如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作１）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ２）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風(fēng)險留給供貨方。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。在合同條款中應(yīng)注意以下方面。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。3）《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究》 a土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對轉(zhuǎn)讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞有關(guān)工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設(shè)計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案——糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)算的規(guī)定不一致；b、關(guān)于是否進行過招標(biāo)有爭議；c、關(guān)于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地使用權(quán)性質(zhì)審查不明。房屋拆遷安置補償合同；1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學(xué)土地補償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。違約責(zé)任。但是如果被拆除的房屋，當(dāng)時城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥?）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：簽訂合同時未考察簽約人是否為項目的權(quán)利人，也未深入了解出讓項目的具體情況。a 要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。適當(dāng)?shù)慕灰恍┒ń?，等到貨送到家后，驗收無誤后再付全款。2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計尚未通過政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告。商品房預(yù)（銷）售合同；1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對于預(yù)（銷）售合同撤銷前已入住的購房者在何種情況下應(yīng)繳納房屋使用費的規(guī)定不明確、具體。5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責(zé)任的免責(zé)條款。9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設(shè)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，即開工建設(shè)，并對外預(yù)（銷）售房屋，違反了有關(guān)法律規(guī)定。16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn) 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種（1）契稅： 取得土地使用權(quán)時繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納（3）營業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時繳納；（4）城市維護建設(shè)稅：根據(jù)營業(yè)稅額繳納（5）教育費附加： 根據(jù)營業(yè)稅額繳納；