【正文】 房價。 本案在這一時間進入市場還是有良好的市場前景的。開發(fā) 小區(qū)集中在市中心和 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 6 城西，而城東僅有東城水岸等幾家 ，東城水岸以低價入市 ，價格在 1100— 1550 元 /㎡，比市中心和城西價格低 200300元 /㎡ 。伊山華庭等項目就是針對開發(fā)區(qū)人群開發(fā)的，而汽車站的南遷，也表明灌云縣政府對城 南區(qū)域發(fā)展的期望值很高。 在售 項目分析 東城水岸 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 7 區(qū)域 城 東 地段 向陽橋東側(cè) 樓盤名稱 東城水岸 聯(lián)系電話 88981888 開發(fā)商 宿遷富園 物業(yè)管理公司 南京 建 筑單位 宿遷龍城 代理商 溫州跨世紀(jì) 景觀設(shè)計單位 綠化率 36% 容積率 建筑設(shè)計單位 杭州 工程進度 已全部交房 總戶數(shù) 900 多戶 建筑密度 24% 已售戶數(shù) 900戶左右 銷售率 約 99% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總占地面積 108 畝 建筑面積 110000 ㎡ 開盤時間 2020 年 4 月 規(guī)劃樓層 商鋪 主力戶型 面積范圍 多層 900 多戶 主力戶型 100 ㎡ 面積范圍 93㎡－ 150㎡ 車庫 主力戶型 面積范圍 20 ㎡－ 30 ㎡ 自行車庫 主力戶型 面積范圍 10 ㎡－ 20 ㎡ 各種產(chǎn)品 平均單價 多層：三期 1550 元 /㎡ 車庫： 1200 元 /㎡ 自行車庫： 1000 元 /㎡ 單價 范圍 來客區(qū)域 本地購買群體 建材 內(nèi)容 分析各種產(chǎn)品排價分析 南北，樓層，位置之分，價差約 80 元 — 100 元 左右 價位分析 屬灌云中等價位 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 8 廣告 訴求 灌云首席精品文化社區(qū) 居家河畔首先它躲過城西多家樓盤競爭的局面，在城東開辟自己的銷售市場，而且價位在目前開盤的樓盤當(dāng)中價格只屬于中等價位，再加上后期的廣告宣傳，使得本樓盤一、二、三期銷售很順利，到交房時已基本清盤。 影響樓 盤銷售的缺點 小區(qū)規(guī)模較小，不能作大型社區(qū)的管理。 綜合分析 該樓盤地理位置和以上幾個樓盤相比位置明顯較差 ,周邊基礎(chǔ)道路不夠?qū)挸?,而且小區(qū)位置整體被 “金陵 御花園”項目包圍或擋住。 綜 合 分 析 該樓盤自 2020 年 8 月份就開盤，當(dāng)時灌云市場除了云?；▓@項目之外，這個項目應(yīng)該是第二個項目，地段位置從政府有力的發(fā)展城西到缺少市場競爭，隨著時間的推移此樓盤以被當(dāng)?shù)乩习傩账J(rèn)可。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 13 江山家園 區(qū)域 城西 地段 伊新路與西苑路 樓盤名稱 江山花園 聯(lián)系電話 88882999 開發(fā)商 江山房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 未定 建筑單位 無錫二建 代理商 自銷 景觀設(shè)計單位 無 綠化率 ﹪ 容積率 建筑設(shè)計單位 江蘇鹽業(yè)設(shè)計院 工程進度 即將交房 總戶數(shù) 約 400 戶 建筑密度 23% 已售戶數(shù) 約 400 戶 銷售率 清盤 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總占地面積 30702 ㎡ 建筑面積 27182 ㎡ 開盤時間 2020 年 7 月 規(guī)劃樓層 商鋪 主力戶型 面積范圍 40 ㎡ 170 ㎡ 多層 400 戶 主力戶 型 120 ㎡ 面積范圍 92 ㎡ 148 ㎡ 車庫 主力戶型 30 ㎡ 面積范圍 自行車庫 主力戶型 10 ㎡ 面積范圍 10 ㎡ 20 ㎡ 各種產(chǎn)品 平均單價 多層：均價 1800－ 1900 元 /㎡ 商鋪：均價估 4500 元 /㎡ 汽車車庫： 2000 元 /㎡ 自行車庫： 1050 元 /㎡ 單價 范圍 多層： 1700 元 /㎡－ 1900 元 /㎡ 來客區(qū)域 本地購買群體 建材 內(nèi)容 樓梯間 ： 大理石踏步 ,墻面貼瓷磚 ,不銹鋼扶手 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 14 分 析各種產(chǎn)品排價分析 南北，樓層、位置之分，價差約 60 元左右， 6F 送閣樓 價位分析 處于灌云房地產(chǎn)市場高等價位 廣告 訴求 江山花園 綜 合 分 析 該樓盤位 于灌云城西，總體位置偏遠，離縣中心較遠。目前在灌云城中心就只有該項目，所以銷售較為火暴。而且溫州商貿(mào)城靠近高速公路灌云站，所以地理位置較好。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 21 馨福嘉緣 區(qū)域 城 西 地段 伊山南 樓盤名稱 馨福嘉緣 聯(lián)系電話 開發(fā)商 如皋廣廈 物業(yè)管理 公司 建筑單位 代理商 景觀設(shè)計單位 綠化率 32% 容積率 建筑設(shè)計單位 工程進度 剛剛動工 總戶數(shù) 550多戶 建筑密度 25% 已售戶數(shù) 470 銷售率 85% 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總占地面積 50000 ㎡ 建筑面積 110000 ㎡ 開盤時間 多層 全部 主力戶型 三室 面積范圍 90— 141 各種產(chǎn)品 平均單價 1600元 /㎡ 單價 范圍 來客區(qū)域 該樓盤主要客群是本地人，多層一期 :公務(wù)人員70%、私營業(yè)主 20%、拆遷戶：10% 建材 內(nèi) 容 廣告 訴求 灌云新區(qū)第一盤、首席全景園林社區(qū) 主要 媒體 市中心戶外看板、報紙稿、工地圍墻售樓處銷海等 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 22 項 目 劣 勢 5— 6F也是該樓盤難以客服的現(xiàn)實問題。 綜 合 分 析 該樓盤地段優(yōu)勢與“江山花園”所處位置基本相同。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 23 四 消費者分析 1. 小區(qū)及周圍的配套設(shè)施基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院等。 4. 消費者對物業(yè)管理的要求 較高 。 三房二廳一衛(wèi) 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 25 ? 視野開闊 ? 動靜分區(qū)合理； ? 一梯二戶，通風(fēng)、采光良好； ? 空間布局合理?？們r基本控制 10 萬 — 20 萬。 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 27 4. 開發(fā)商實力較強，開發(fā)經(jīng)驗豐富。（灌云市場多數(shù)為 50 年） 劣勢 (weakness) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，公交線路 有 白硯線、楊集鎮(zhèn)、伍圖河農(nóng)場、燕尾港等 公交線， 但以上線路班次少時間不固定， 隨著城市發(fā)展會逐步改善。 5. 振興 路的車流量較大，大型卡、客車較多，噪音影響小區(qū)環(huán)境。 3. 周邊整體規(guī)劃的優(yōu)越性，容易在當(dāng)?shù)貥淞⒘己玫目诒? 7. 新一任縣長的上任將會加快灌云打造蘇北開放型城市的步伐， 2020 年將會進入實質(zhì)性的建設(shè)發(fā)展的一年。這需要我們提前做好準(zhǔn)備。 5. 灌云明年會在政府的支持下推出大量的經(jīng)濟適用房，沖擊整個灌云的房產(chǎn)價格。建 筑 ? 現(xiàn)代建筑 ? 外立面顏色輕松、愉快 ? 坡屋頂； ? 落地窗 ? 景觀陽臺 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 31 3. 智能化產(chǎn)品： 屋苑范圍及周邊紅外線監(jiān)控，包括內(nèi)線電話及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、單位直撥中央保安通訊系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、日夜守更巡邏、訪客登記中心、住戶私人智能卡，功能包括自由出入屋苑范圍及進出停車場。這樣不僅有利于完善項目的規(guī)劃設(shè)計，而且能夠避免由于選材不當(dāng)，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。 提前介入，為實施物業(yè)管理奠定基礎(chǔ) 建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一?？梢匀媪私庑^(qū)建造的概況，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè) 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F501— 503 電話： 051257566022 傳真： 051257566448 34 計與論證，為將來管理打好基礎(chǔ)。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業(yè)管理的意義，使政府部門、建設(shè)部門以及即將進住的業(yè)主 (使用人 )能給予理解與支持；然后制訂好小區(qū)管理契約，凡是入住小區(qū)的居民必須嚴(yán)格遵守小區(qū)綜合管理辦法，并自覺履行其規(guī)定的義務(wù)，與物業(yè)管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業(yè)隊伍，一旦業(yè)主 (使用人 )簽定入住契約進住小區(qū)內(nèi)，就必須有人管理、有人服務(wù)，讓小區(qū)的居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒適。 （如加上自行車庫客戶應(yīng)有 6— 8 萬的自備款） 3．年齡構(gòu)成 本案的目標(biāo)客戶年齡主要集中在 25～ 45歲。 價格建議 點石成金 瑞行天下 昆山市環(huán)北路 135 號華海大廈 5F5