商品住宅價格影響因素-wenkub
2023-03-09 05:20:25 本頁面
【正文】 投過多進入的同時，也對國內(nèi)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資造成巨大影響，加劇了開發(fā)商資金壓力，是造成資造成巨大影響，加劇了開發(fā)商資金壓力，是造成 07年底以來上年底以來上海眾多房產(chǎn)項目為快速回籠資金，不斷調(diào)整價格、刺激成交的重海眾多房產(chǎn)項目為快速回籠資金，不斷調(diào)整價格、刺激成交的重要原因。房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅增加房產(chǎn)商開發(fā)成本07年 2月 1日轉(zhuǎn)讓個人住房時，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的 %征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。未來預期項目最終售價未來市場預期供應量 開發(fā)成本 成交量 心理預期通過對區(qū)域未來供應量、成交量、項目開發(fā)成本以及市場主體的心理預期，也可以影響項目最終售價保利地塊佳程地塊顧村西城區(qū)位置 地塊面積（公頃）容積率 用地性質(zhì)樓板價 開發(fā)商劉行鎮(zhèn) 住宅 6291 保利劉行鎮(zhèn) 住宅 5187 保利劉行鎮(zhèn) 住宅 6244 保利楊行鎮(zhèn) 住宅 5287 北京佳程 從 07年寶山地區(qū)掛牌出讓的幾幅地塊來看，顧村保利 3幅地樓板價已突破 6200元，接近區(qū)域銷售均價， 預計開盤均價至少在 1萬 /平米以上 ，該案將重新樹立板塊價格水平。 不過這里也根據(jù)項目不同會產(chǎn)生較大的差異 ， 如環(huán)外用地土地成本較低，而低層住宅產(chǎn)品建安成本也較低。商品房價格影響因素易居中國市場部成本因素 市場因素 社會因素 本體因素建安成本土地成本稅費成本融資成本供應成交未來預期政策因素經(jīng)濟因素規(guī)劃因素人口及產(chǎn)業(yè)外部因素產(chǎn)品因素其他A類 B類 C類 D類注：按照決定商品房最終價格的權(quán)重大小順序，我們歸納了 ABCD四類因素成本因素建安成本土地成本配套成本稅費成本成本是影響商品房價格的第一要素， “ 價格 =成本 +利潤 ” 永遠是開發(fā)商定價的重要法則。市場因素供應成交未來預期成本決定商品房的價格底線，而市場則是影響商品房價位段和某一階段價格走勢的關(guān)鍵因素，是一支 “看不見的手 ” ，它暗中調(diào)節(jié)著商品房成交量的升降和價格的漲落。例證：開發(fā)成本預期對未來售價的影響社會因素政策因素經(jīng)濟因素規(guī)劃因素人口及產(chǎn)業(yè)社會層面中，政策、經(jīng)濟、規(guī)劃等因素對商品房價格可以起到全盤性的影響，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導力量，它決定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮與否，土地成本以及供需結(jié)構(gòu)。土地增值稅實施暫行條例增加個人轉(zhuǎn)讓成本自 2023納稅年度 (1月 1日起至 12月 31日 )起，上海開始按照新的標準對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。要原因。無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當?shù)仄骄健?7年以來市場政策不斷，但 最關(guān)鍵的政策其實在于中央的緊縮型財政政策 ，多次提高利息和儲備金率，加強了市場主體的觀望情緒，更導致開發(fā)商資金鏈緊張，是 08年以來市場供求比持續(xù)偏低，成交萎靡，多個項目價格調(diào)整的重要原因。? 沒有通貨膨脹下的居民收入增加和消費水平提高，使客戶改善現(xiàn)有居住條件能力得以提高，刺激成交，從而提高房地產(chǎn)價格；? 尤其是高收入階層收入增加后，將利用剩余收入從事房地產(chǎn)投資或投機，購買高檔住宅當作保值增值手段，導致市場需求增加，刺激商品房價格上漲。經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 ← 房地產(chǎn)價格? 物價上漲，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的材料和人工成本上升，房地產(chǎn)價格上漲；? 物價普遍上升，日常支出增加，即使房地產(chǎn)價格不變，也會削弱對房產(chǎn)的購買能力。城市規(guī)劃 土地使用功能 各項配套 房價趙巷板塊34萬 /平米朱家角板塊25萬 /平米徐涇板塊 /平米蘆墟板塊青浦鎮(zhèn)23萬 /平米朱家角 青浦鎮(zhèn) 趙巷 徐涇距人民廣場起步時間板塊均價45公里 35公里 22公里 16公里2023年 2023年 2023年 1998年25萬 23萬 34萬 例證：特色規(guī)劃使趙巷板塊成為后起之秀規(guī)劃定位 一城九鎮(zhèn) 青浦重鎮(zhèn) 國際特色別墅區(qū) ——趙巷板塊位于徐涇和青浦鎮(zhèn)之間，距人民廣場距離約 22公里，位置并不占優(yōu)，基礎設施及普通商業(yè)配套也不及青浦鎮(zhèn)。我國現(xiàn)狀 我國共經(jīng)歷過 4次嬰
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