【正文】 主自主選擇，這種按質(zhì)論價、菜單式服務(wù)將成為時尚。創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。人才優(yōu)勢是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場當(dāng)中。四、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢企業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了品牌時代。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。走智能化發(fā)展之路。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。走法制化發(fā)展之路。三、解決物業(yè)管理所存在問題的對策走專業(yè)化發(fā)展之路。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/，2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理作出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費(fèi)、少服務(wù)問題，引發(fā)住戶的不滿。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。?配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。在經(jīng)濟(jì)效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補(bǔ)貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強(qiáng),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重單一的管理,而服務(wù)意識、經(jīng)營意識十分淡薄。沒有準(zhǔn)確把握物業(yè)自身定位,服務(wù)意識亟待提高物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。第一篇：我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對策我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其對策物業(yè)管理在我國是一個新興的服務(wù)行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾,本人這次調(diào)查是對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題進(jìn)行了分析研究,并提出了相應(yīng)的發(fā)展對策。但相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準(zhǔn)確把握服務(wù)業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系,互相推諉責(zé)任,管理與服務(wù)的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展物業(yè)管理是風(fēng)險小、利潤低的行業(yè)。如何對物業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的管理,既提高服務(wù)質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不花氣力研究的課題。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。?物業(yè)管理法制不健全。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。?物業(yè)管理不到位。但是很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)經(jīng)營管理者隊伍，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常急迫。又因為普遍物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，缺乏市場競爭力，據(jù)資料顯示，1997 年底我國約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬余家，增長速度極快。物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。走品牌化發(fā)展之路。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。企業(yè)文化建設(shè)備受青睞。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。隨著社會進(jìn)步、生活水平的提高，人們對物業(yè)管理和服務(wù)需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實行。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)行民營改革。第二篇：我國LED行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國LED行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀LED產(chǎn)業(yè)鏈：上游磊晶及芯片制作約占LED產(chǎn)品制造成本7成，其發(fā)光顏色與亮度由磊晶材料決定；下游則封裝晶粒，制成各式LED器件與應(yīng)用產(chǎn)品。從中國市場看，建筑裝飾照明、室內(nèi)外顯示屏、交通指示是主要應(yīng)用市場，隨著國內(nèi)技術(shù)水平提高與規(guī)模擴(kuò)大，國內(nèi)企業(yè)在手機(jī)背光、NB背光、特種白光照明(包括路燈)、車用LED光源市場的滲透率將持續(xù)提高。因此，國內(nèi)部分企業(yè)藍(lán)綠芯片的量產(chǎn)意味著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個新的階段，上中游產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程會加快。目前全球初步形成以亞洲、北美、歐洲三大區(qū)域為中心的LED產(chǎn)業(yè)格局，以日本日亞、豐田合成、美國Cree、Lumileds和歐洲Osram為專利核心的技術(shù)競爭格局，這五大企業(yè)之間通過交互授權(quán)避免專利糾紛，其它企業(yè)則通過獲得這些企業(yè)的單邊授權(quán)避免專利糾紛，五大企業(yè)各具優(yōu)勢，但都專注于各自領(lǐng)域的高端市場，其它企業(yè)則角逐中高端、中低端乃至低端市場，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)的中心—外圍格局。五大企業(yè)在產(chǎn)品與市場方面各具特色，日亞化學(xué)和豐田合成在LED發(fā)展中占有重要地位，都形成了LED完整的產(chǎn)業(yè)鏈，其中日亞化學(xué)1994年第一個生產(chǎn)出藍(lán)光芯片，并在專利技術(shù)方面具有壟斷優(yōu)勢；Cree、GelCore等都有自己成熟的技術(shù)體系，但其在產(chǎn)業(yè)鏈上只集中在外延和芯片的制備上；Lumileds則關(guān)注于大功率LED的研發(fā)，在白光照明領(lǐng)域?qū)嵙π酆?。所以就產(chǎn)品產(chǎn)出能力與質(zhì)量技術(shù)而言，已經(jīng)不遜色于傳統(tǒng)LED大廠。值得關(guān)注清華同方旗下“清芯光電”，該公司可自行研制LED生產(chǎn)線的核心設(shè)備MOCVD機(jī)臺，這樣其采購成本、維護(hù)成本大大低于原裝進(jìn)口設(shè)備，并且有助于公司提高產(chǎn)品研發(fā)能力(日本日亞就全部用自己改裝的機(jī)臺，由于熟悉設(shè)備性能，在外延制備上靈活性增強(qiáng))。目前清芯光電有兩臺MOCVD設(shè)備，月產(chǎn)1000萬 粒芯片。它以藍(lán)色LED的開發(fā)而聞名于全球，與此同時，它又是以熒光粉為主要產(chǎn)品的規(guī)模最大的精細(xì)化工廠商。在該公司LED的生產(chǎn)當(dāng)中，70%是白色LED，主要有單色芯片型和RGB三色型兩大類型。以藍(lán)色、白色LED市場的擴(kuò)大為起爆劑，日亞化工的總銷售額也呈現(xiàn)出逐年上升的勢頭，由1996年的290億日元增長到2006年的2000億日元。1986年，受名譽(yù)教授赤崎先生的委托，豐田合成利用自身在汽車零部件薄膜技術(shù)方面的積累，開始展開LED方面的研發(fā)工作。1998年，其銷售額為63億日元，但到2006年，已增長至276億日元。豐田化合的生產(chǎn)據(jù)點(diǎn)除了愛知縣平和町的工廠以外，還在佐賀縣武雄市建立了生產(chǎn)藍(lán)色LED等GaN LED的第二個生產(chǎn)據(jù)點(diǎn)，其設(shè)備投資總額達(dá)156億日元，其目標(biāo)是2008年LED的銷售額達(dá)到1200億日元。公司的產(chǎn)品包括綠光、藍(lán)光和紫外光LEDs，近紫外激光、射頻和微波半導(dǎo)體設(shè)備，電源轉(zhuǎn)換設(shè)備和半導(dǎo)體集成芯片。公司獲得專利的Luxeon是首次將傳統(tǒng)照明與具有小針腳、長壽命等優(yōu)點(diǎn)的LED相結(jié)合的高功率發(fā)光材料。到了90年代后期，在意識固態(tài)發(fā)光的前景后，惠普和當(dāng)時世界上最大的照明設(shè)備公司之一的飛利浦公司開始了如何一起發(fā)展最新的固態(tài)照明技術(shù)并引入市場的計劃。Lumileds每年LED的產(chǎn)量達(dá)十億只，并提供核心LED材料和LED封裝。通過把GE先進(jìn)的照明技術(shù)、品牌優(yōu)勢和全球渠道與EMCORE權(quán)威的半導(dǎo)體技術(shù)相結(jié)合，GELcore已經(jīng)在轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗φ彰鞯恼J(rèn)識過程中扮演了重要的角色。OsramOSRAM是全世界最大的兩個照明生廠商之一。Osram主要的經(jīng)營領(lǐng)域在歐洲市場及汽車用白光LED市場，與日亞化學(xué)有明顯市場區(qū)隔。CK公司自誕生以來，智能特性一直是CK陣營的主要手段，合作伙伴的戰(zhàn)略能夠提供給新加入者卓越的范例。第二章、全球LED專利布局就技術(shù)而言，LED具有技術(shù)成長瓶頸高，學(xué)習(xí)門坎低特性；初始投資額也不大，資本門檻不高，為了保持技術(shù)競爭力，降低技術(shù)外溢風(fēng)險，專利為最好的保護(hù)傘。日亞挾其在化學(xué)工業(yè)領(lǐng)域長期研發(fā)的優(yōu)勢與專利保護(hù)策略，初期很順利走向壟斷藍(lán)光LED市場之路，如同風(fēng)云中的雄霸一般，野心想獨(dú)吞天下。Rohm即于同年12月15日向美國賓州東區(qū)地方法院指控日亞因制造與銷售氮化鎵LED產(chǎn)品，而侵害其美國第6084899與第6115399號專利，最后日亞敗給了Cree。國外大廠在LED的專利布局分為三大類：藍(lán)光晶粒專利、白光熒光粉封裝專利及高功率LED專利。隨著Osram、豐田合成(Toyoda Gosei)、Cree、Lumileds等公司在LED領(lǐng)域擁有的專利數(shù)不斷增加，2001年起日亞在專利訴訟方面遭到挫敗，使其不得不更改專利授權(quán)的態(tài)度，分別與上述公司達(dá)成了專利和解和授權(quán)協(xié)議。日亞宣布放棄404專利，在很大程度上也是出于這種考慮，另一方面，隨著專利期限的步步逼近，這些擁有關(guān)鍵技術(shù)專利的LED業(yè)者領(lǐng)悟到若繼續(xù)采取訴訟策略，對日益薄弱的專利期限保護(hù)傘是無益的，因為在既有市場下，面臨臺灣與韓國業(yè)者的猛烈攻勢，包括日亞化學(xué)、OSRAM等等的這些傳統(tǒng)業(yè)者若堅持死守，勢必會面臨更艱巨的挑戰(zhàn)，此外也因為繁復(fù)及冗長的訴訟程序，間接的弱化了開發(fā)新技術(shù)的力量?！獢U(kuò)大單邊授權(quán)委托生產(chǎn)與LED大廠相互之間交互授權(quán)“以和為貴”不同，新入業(yè)者在發(fā)展初期帶來訴訟風(fēng)潮。隨著時間的流逝，當(dāng)初各公司所建構(gòu)的專利網(wǎng)，也逐漸面臨薄弱化的情況，在跨越專利期限之后，這些技術(shù)將會成為新興業(yè)者生產(chǎn)LED的捷徑。例如OSRAM采取“收權(quán)利金”方式，授權(quán)億光、光寶、宏齊，OSRAM的操作方式是，首先收取一筆2億新臺幣的授權(quán)金，然后每個產(chǎn)品抽47%的權(quán)利金；而日亞、豐田合成授權(quán)晶元光電代工，AVAGO、OSRAM授權(quán)宏齊生產(chǎn)，日亞、日立授權(quán)光磊代工生產(chǎn)等等。相信在接下來數(shù)年間，將會采取擴(kuò)大授權(quán)的策略。而中國大陸目前規(guī)模普遍比較小，產(chǎn)品整體技術(shù)水平還有待進(jìn)一步提高，將成為繼臺灣和韓國之后的下一波獲利者。盡管相互授權(quán)的范圍涵蓋了固定發(fā)光晶體管技術(shù)的方方面面，但在此領(lǐng)域最重要也是最有意義的技術(shù)是使用磷光粉將藍(lán)光和紫外光轉(zhuǎn)化成白光的技術(shù)。到目前為止，真正有關(guān)專利有效性的法令還是十分有限的。比較一下眾多專利，其保護(hù)重點(diǎn)都集中在磷光體的使用上(交叉約定簽訂之前，Nichia上訴Osram公司侵權(quán)使用一份日本專利而遭到拒絕，拒絕理由就是Osram并沒有使用石榴石磷光體)。從法律角度來看，單純聽信賣家的承諾顯然不夠，極有可能要冒侵權(quán)的風(fēng)險；聘請專利律師進(jìn)行調(diào)查可以解決這個問題，但要花費(fèi)大量的時間和資金，并不是每個企業(yè)都有能力采用。相信全球白光LED的市場與生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將會從2010年出現(xiàn)重大改變，因為從1990年開始所提出的LED相關(guān)專利，到2010年時預(yù)計20年的有效專利期限將逐漸到期，因此伴隨著產(chǎn)業(yè)