【正文】 。3營(yíng)改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？該如何控制？ 營(yíng)改增前和營(yíng)改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費(fèi)按 6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。2營(yíng)改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時(shí)間即為增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。2樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動(dòng)產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。2清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。1境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件附件 4 境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)是免稅的，因此不能抵扣。1多項(xiàng)目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？ 國家稅務(wù)總局 2016 年公告 17 號(hào)文件和財(cái)稅【2016】36 號(hào)，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項(xiàng)目部的情況，不同項(xiàng)目之間可以交叉抵扣增值稅。1園林綠化工程營(yíng)改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營(yíng)改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價(jià)*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當(dāng)房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務(wù)，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%= 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請(qǐng)人 10 萬的植樹勞務(wù)合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會(huì)簽訂包工包料合同，10 萬的勞務(wù)開具 3%的專用發(fā)票，10*3%= 萬元，則房開公司可以抵扣 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%= 萬元，因此，選擇第二種方案。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡(jiǎn)易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實(shí)際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營(yíng)改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會(huì)更低。1營(yíng)改增前后甲供材處理的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？ 營(yíng)改增前甲供材分兩種，營(yíng)改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設(shè)備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設(shè)備和裝修材料是不需要交營(yíng)業(yè)稅的，除了甲供設(shè)備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進(jìn)成本。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎(jiǎng)勵(lì)，財(cái)務(wù)上記營(yíng)業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費(fèi)房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營(yíng)改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。房屋代建模式財(cái)稅如何操作房屋代建必須具備三個(gè)條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)報(bào)建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費(fèi)營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。對(duì)非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤(rùn)，不論哪種方式，都視同銷售。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見問題房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見問題股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？股權(quán)收購是指一個(gè)公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中視同銷售，營(yíng)改增以后，要繳納增值稅。土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項(xiàng)目，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如果是政策性拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡(jiǎn)易征收，房開公司只能抵扣 5%。房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務(wù) 2016 年公告 18 號(hào)，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？財(cái)稅 201636 號(hào)文件規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)是按 6%繳納增值稅。營(yíng)改增以后，根據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價(jià)款包括價(jià)外費(fèi)用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務(wù)，房開公司算增值稅的計(jì)稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。因此，實(shí)際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。1在基建工地搭建的臨時(shí)建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？財(cái)稅【2016】36 號(hào)不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。采用一般計(jì)稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項(xiàng)目施工，可以匯總不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅在公司注冊(cè)所在地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價(jià)*13%抵扣。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，選擇計(jì)稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財(cái)稅相關(guān)文章。車輛廣告按 17%征收增值稅。營(yíng)改增前后自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡(jiǎn)易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費(fèi)，給出租人省一道房產(chǎn)稅。財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團(tuán)企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。3房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？售后回租認(rèn)定為貸款服務(wù)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。4房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財(cái)務(wù)上作其他 就收款，不作為預(yù)收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。4企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？物業(yè)服務(wù)費(fèi)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強(qiáng)發(fā)票管理，及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營(yíng)業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營(yíng)業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。營(yíng)改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”35個(gè)問答總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”35個(gè)問答總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期可以登記為增值稅一般納稅人？ 一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)如何征稅？一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。（1+5%）5%（3）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額247。1房地產(chǎn)老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅收入中還可以扣土地款嗎？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）1房地產(chǎn)2016年4月30日前收款并繳納營(yíng)業(yè)稅的，未開具發(fā)票的如何處理？ 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣項(xiàng)有哪些：如金融機(jī)構(gòu)的發(fā)票：利息、手續(xù)費(fèi)、賬戶管理費(fèi)等？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。2營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目存在開票稅率上的差異，是否老項(xiàng)目與新項(xiàng)目之間的銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不能互低？房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易征收的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如企業(yè)間直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)按財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定征收增值稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂的通知》(國稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人可以向企業(yè)開具專用發(fā)票；小規(guī)模納稅人可以申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開。特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長(zhǎng)使用期限，最遲不超過2016年8月31