【正文】 因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計算繳納土地增值稅。：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。注意：個人所得稅明細(xì)申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細(xì)申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年應(yīng)稅銷售額(不含稅)大于500萬的公司會被稅局強制認(rèn)定為一般納稅人資格；對于年應(yīng)稅銷售額不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產(chǎn)生進(jìn)項的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計進(jìn)項將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項。按規(guī)定老項目在5月1日之后可以選擇簡易征收。2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動產(chǎn)如何抵扣？ 原增值稅一般納稅人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。一般納稅人2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)出租如何按5%計稅？一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，能否選擇簡易計稅方法？根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)如何繳納增值稅？根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。（1+5%）%（4）其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款： ：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額247。1房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款如何計算？ 按以下公式計算：銷售額=（全部價款和價外費用—當(dāng)期允許扣除的土地價款）247。另，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。房地產(chǎn)兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進(jìn)項稅進(jìn)行劃分。1房地產(chǎn)一般納稅人如何享受老項目政策？ 根據(jù)36號文件《試點有關(guān)事項的規(guī)定》：（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。36號文件《試點實施辦法》第二十六條、第二十七條規(guī)定了進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情形，其中第二十七條第（六）項：購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。2但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，以上開發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。2銷項小于進(jìn)項是否正常抵扣？如果當(dāng)期銷項小于進(jìn)項，則剩余的進(jìn)項可以留抵以后期間的銷項。納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率等都不同。3關(guān)于企業(yè)涉及多項經(jīng)營情況，稅率是按各自行業(yè)適用稅率征收嗎？企業(yè)涉及多項經(jīng)營的，需要區(qū)分兼營或是混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅?，F(xiàn)在不動產(chǎn)的租賃已經(jīng)是增值稅的一個項目了，企業(yè)租賃產(chǎn)生的費用，自然也可以在銷項里面進(jìn)行抵扣，有利于企業(yè)合理降低稅負(fù)。作為國家“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分，營改增稅制改革將促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，同時減輕間接稅對企業(yè)間交易的影響。提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。針對營改增對于房地產(chǎn)市場的影響，英大證券首席經(jīng)濟學(xué)家李大霄表示，營改增對于市場而言應(yīng)該是一個重大利好消息，他表示，“它能夠有效地推動稅收方面的改革，會對市場的發(fā)展起到正面作用。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的購買煙酒茶土特產(chǎn)招待客人的增值稅進(jìn)項稅不可以抵扣增值稅銷項稅。其中購進(jìn)的貨物是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣和智能樓宇設(shè)備及配套設(shè)施?！?財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業(yè)稅改增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投資顧問費用、手續(xù)費用、咨詢費用和手續(xù)費用的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。5月1日起 將要全面推開營改增試點 財政部：下一步將啟動增值稅立法房地產(chǎn)企業(yè)老項目采用一般計稅方法下會計分錄：收到預(yù)收款時：借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款貸方： 預(yù)收賬款（價稅合計）企業(yè)預(yù)繳稅款：借方： 應(yīng)交稅費——未交增值稅（按3%征收率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報）應(yīng)交稅費——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育費附加貸方：銀行存款支付建筑商工程款： 借方： 開發(fā)成本應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）｛取決于開票企業(yè)的納稅選擇，3%稅務(wù)局代開票或11%｝貸方：銀行存款/應(yīng)付賬款支付廣告宣傳費： 借方： 銷售費用應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）｛取決于開票企業(yè)的規(guī)模，3%稅務(wù)局代開票或6%｝貸方：銀行存款/應(yīng)付賬款工程完工：借方： 開發(fā)產(chǎn)品貸方： 開發(fā)成本確認(rèn)收入實現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預(yù)收賬款貸方： 主營業(yè)務(wù)收入（由于預(yù)收房款是價稅合計，結(jié)轉(zhuǎn)收入時必須用計算公式將銷售額與增值稅分離）貸方： 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）｛根據(jù)全部銷售額按照11%稅率計算得出｝（2）借方： 主營業(yè)務(wù)成本貸方： 開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷項稅大于進(jìn)項稅時（1）借方： 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸方： 應(yīng)交稅費——未交增值稅（2）計算稅金及其附征： 借方： 營業(yè)稅金及附加貸方：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育費附加假定當(dāng)期應(yīng)交稅費——未交增值稅科目賬面余額為貸方，次月申報繳納。在會計利潤和所得稅方面，一般方法計算的收入勢必會少于簡易方法，對企業(yè)所得稅預(yù)繳毛利潤方面以及當(dāng)年費用扣除數(shù)額有很大影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付時開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。開票金額為實際收到的預(yù)收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。51后營改增開始，營業(yè)稅退出了歷史的舞臺。實務(wù)處理(1)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。，不得開具增值稅專用發(fā)票。完成新代碼編制后點擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應(yīng)稅行為，不重復(fù)征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現(xiàn)。例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價稅合計為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機關(guān)申報營業(yè)稅。開票注意事項建議：備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營業(yè)稅”字樣或“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。如：分期付款業(yè)務(wù)。，在營改增之后完工，應(yīng)開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票?答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年23號)規(guī)定，營改增之前的未完工建筑老項目，納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。