【正文】 5 5 項(xiàng)目規(guī)模 6 4 5 4 項(xiàng)目規(guī)劃 12 8 10 6 6 4 內(nèi)部交通 7 6 5 4 綠化景觀 6 5 4 5 4 3 3 發(fā)展商實(shí)力 8 6 6 6 經(jīng)營(yíng)管理 8 5 5 經(jīng)營(yíng)商實(shí)力信譽(yù) 8 7 7 銷售策略、推廣手法 7 6 5 5 4 6 合 計(jì) 100 Q’ = Q1=79 Q2=88 Q3= Q4=63 Q5= 10812688 76810 107024681012地理位置 交通狀況 商業(yè)氛圍 人口狀況 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃 內(nèi)部交通 綠化景觀發(fā)展商實(shí)力經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)商實(shí)力信譽(yù)銷售策略、推廣手法 三、商鋪價(jià)格建議 1． 以上各參考項(xiàng)目平均租價(jià)是根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)租價(jià)計(jì)算而來的； 2． 本項(xiàng)目的各因素評(píng)價(jià)是指在較為理想的狀態(tài)下而比較得出。 具體選擇鋪位時(shí)，投資者傾向于購(gòu)買項(xiàng)目首層的鋪位，建筑面積在 5060平方米的鋪位。 購(gòu)買商鋪主要用于投資和自營(yíng)。 A、 聊城及聊城近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，周邊商用物業(yè)建設(shè)較快，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 D、 經(jīng)營(yíng)管理尚待提高，非街鋪面臨嚴(yán)重的銷售壓力。 E、 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平低下，本項(xiàng)目可以彌補(bǔ)片區(qū)空白。 項(xiàng)目地理位置示意圖： 二、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu) 勢(shì) (S) 劣 勢(shì) (W) A、 地處聊城市中心區(qū)，是聊城最成熟的商業(yè)片區(qū)，地段認(rèn)知度高。預(yù)計(jì)于年底交付使用，調(diào)研時(shí)現(xiàn)場(chǎng)氣氛較冷淡，銷售不暢。 五星百貨的進(jìn)入改變了這種局面，新東方在聊城核心商圈的地位正在或已經(jīng)形成 建工大廈 主 題 水城第一寫字樓 經(jīng)營(yíng)范圍 金銀珠寶首飾、化妝品、品牌服裝 租 金 一層 400 元 / m2/月、二層 300 元 / m2/月、三 — 四層 200 元 / m2/月、五層 100 元 / m2/月 ，保底扣 24 個(gè)點(diǎn)，所有商家入場(chǎng)費(fèi) 5000 元 鋪位特點(diǎn) 商業(yè)裙樓產(chǎn)權(quán)分割，五至二十一樓為寫字樓 商鋪面積 商鋪共五層 56000M2 空置情況 品牌情況 肯德基進(jìn)入 綜合情況 交通便捷，通達(dá)全市，人氣較旺 建工大廈商業(yè)裙樓只租不售，但租金高得出奇，后續(xù)經(jīng)營(yíng)難以預(yù)測(cè) 肯得基的進(jìn)入使建工大廈與新東方在聊城核心商圈的銜接成為可能，商業(yè)地位正在逐漸放大 韓國(guó)不夜城 主 題 中國(guó)首創(chuàng)完全休閑 （三）典型個(gè)盤分析 新東方精品步行街 主 題 品牌王國(guó)，首推購(gòu)物中心概念，購(gòu)物休閑餐飲娛樂一體，品牌消費(fèi)， 3層鞋， 4 層女裝 經(jīng)營(yíng)范圍 服裝、 鞋帽、床上飾品、家具、家電 租 金 一層 90 元 / m2/月、二層 45 元 / m2/月、三 — 四層 3040 元 / m2/月 鋪位特點(diǎn) 使用率高，獨(dú)立單層商鋪，五至七樓為 soho 辦公 商鋪面積 商鋪共六層 40— 500M2 空置情況 一二層經(jīng)營(yíng)服飾、三樓鞋、四樓家具、床上用品、電動(dòng)車、健身器材。 二、片區(qū)市場(chǎng)狀況解析 （一）區(qū)域價(jià)值分析 聊城城區(qū)最具商業(yè)價(jià)值的街道主要是柳園路、東昌路、利民西路、前許街、健康路，租金從 27315 元 /月 /㎡不等 ，基本在聊百商圈和鐵塔商圈覆蓋范圍之內(nèi)。 一般，停車不便， 1層商鋪過小 相對(duì)不便10 分鐘免費(fèi)巴士 無商業(yè)氣氛 鐵塔 商城 利民西路健康路 1985 年建成， 19萬14處市場(chǎng)組合 低檔批發(fā)零售 服裝、小商品、家電、布料、塑料、箱包、文體、家具等 臟亂 差 比較便捷 攤販多，人車流旺 女人街 柳園南路西 前徐路東段 24 ㎡左右臨街鋪?zhàn)园l(fā)組合，約70戶，規(guī)模小，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象多 中檔女裝零售為主 服裝、飾品、鞋類、美容洗頭、超市、攝影 較好 比較便捷 品牌服飾美容批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，較繁榮 魯中電子商城 柳園南路東，劇院對(duì)過 28000 ㎡，月租80250 最大最早計(jì)算機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 1層：手機(jī)零售； 2層：電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 規(guī)劃不合理，陳舊，亂差 比較便捷 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 龍山副食批發(fā)城 柳園南路西 14500 ㎡，181 戶 酒、糖、茶、副食類批發(fā) 一層營(yíng)業(yè)，二層辦公、住宿；中心區(qū)為輕型鋼蓋市場(chǎng) 外停車場(chǎng) 比較便 捷 商業(yè)氣氛 一般 數(shù)據(jù)來源 —— 《聊城商業(yè)調(diào)查報(bào)告》 （二）市場(chǎng)特點(diǎn) 聊城市商業(yè)主要以個(gè)體工商戶、小商小販的經(jīng)營(yíng)模式為主體，從事日用百貨、服裝、鞋帽、五金交電的零售批發(fā)。 一、聊城商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）供給分析 近年來隨著聊城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展 ，聊城的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國(guó)內(nèi)、區(qū)內(nèi)大環(huán)境呈井噴爆發(fā)的態(tài)勢(shì)，發(fā)展速度異常迅猛。 本冊(cè)執(zhí)行報(bào)告是根據(jù)前期策劃報(bào)告（商業(yè) 調(diào)研報(bào)告、招商策劃報(bào)告、營(yíng)銷推廣報(bào)告）以及與貴司的多次會(huì)議結(jié)果、近期聊城商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)變化，結(jié)合本司多部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)而完成的。 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目體量大，銷售時(shí)間緊，因此本冊(cè)報(bào)告銷售部分著重于銷售均價(jià)與整體銷售策略的制定，更為具體的細(xì)化方案與操作流程將－與貴司研討后于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前另案專呈。房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的大量開發(fā)，使聊城零售商鋪供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地段好且開發(fā)定位明確的項(xiàng)目銷售基本平穩(wěn)，地段稍差且無主題特色的項(xiàng)目則舉步維艱。其輻射范圍目前只能到達(dá)周邊六縣，由此決定了其市場(chǎng)容量和檔次水平，較大的商業(yè)面積和低檔次的無序競(jìng)爭(zhēng)是目前經(jīng)營(yíng)戶盈利水平下降的主要原因。（詳見下表） 街區(qū)價(jià)值分析表 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 人流 景觀 代表 商鋪 面積 ㎡ 租金 元 /月 /㎡ 柳園北路 （廣場(chǎng)北） 服裝專賣店 旺 良 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專賣 旺 優(yōu) 老人頭 柯尼卡 3080， 個(gè)別 260 120 左右 個(gè)別 310 東昌東路 （三 聯(lián) 東 ） 服飾鞋類保健廣告賓館 旺 優(yōu) 達(dá)芙妮 名片 1770，個(gè)別 150 50100 個(gè)別 135 東昌西路 （三 聯(lián) 東 ） 服飾鞋類 旺 優(yōu) 服飾 鱷魚專 賣 20240 50100 利民西路 （影院 健康街） 服飾眼鏡音像 白天 較旺 良 藝苑音像 安達(dá)鞋業(yè) 立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （女 人 街 ） 中檔 女 裝、婦幼 用 品、美容 白天 較旺 良 大連外貿(mào) 我酷 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 白天旺 差 服裝城 臨街鋪 1045 2755 （二）片區(qū)物業(yè)特點(diǎn) 目前聊城商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中， 新東方 、 香江大市場(chǎng) 和 建工大廈 （福地財(cái)星）以其較高的操盤水準(zhǔn)和密集的廣告攻勢(shì)分得了市場(chǎng)第一塊蛋糕， 新時(shí)代 、振興路 、 北 關(guān)商業(yè)街 緊隨其后，其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)各異， 新東方 以地段和商業(yè)品牌為核心賣點(diǎn)， 香江 則借助政府政策綠燈和雄厚集團(tuán)實(shí)力進(jìn)行角力， 新時(shí)代 主要依賴大盤支持和商業(yè)街概念， 振興路 則給大家描繪了一幅好圖。 空置率約 55%，五層和六層完全空置，尚未營(yíng)業(yè) .。娛樂 第二節(jié) 項(xiàng)目評(píng)估與分析 一、項(xiàng)目概況 威尼斯購(gòu)物公園位于聊城傳統(tǒng)商業(yè)旺地鐵塔商業(yè)中心的核心位置。 B、 “保龍倉(cāng)”入駐帶來的眼球關(guān)注和人流量的保證，為項(xiàng)目重新銷售創(chuàng)造了良好的契機(jī)。 A、 目前周邊商業(yè)氛圍較淡，周圍商業(yè)盈利水平均不理想，影響了投資者的信心。 E、 雖然有商業(yè)發(fā)展的潛力，但需要經(jīng)過多年的“守”的階段。 B、 前期銷售節(jié)奏的失控、斷檔對(duì)項(xiàng)目的影響究竟有多大還需 密切觀察。自營(yíng)者本身已經(jīng)具有一定的營(yíng)業(yè)形態(tài)。聊城市內(nèi)銷售和外銷需要相當(dāng)?shù)男麄魍茝V力度（政府宣傳引導(dǎo)、口碑宣傳、電視廣告、推介會(huì)等各種方式），以增強(qiáng)這類人士對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力的信心。 修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI’ PZ’ =（ Q/QI’） X PZ 注： PZ 為租賃均價(jià) P1’ =（ Q’ / Q1） X P1=（ ） 38= 元／平方米 P2’ =（ Q’ / Q2） X P2=（ ） 150= 元／平方米 P3’ =（ Q’ / Q3） X P3=（ ） 25= 元／平方米 P4’ =（ Q’ / Q4） X P4=（ ） 20= 元／平方米 P5’ =（ Q’ / Q5） X P5=（ ） 15= 元／平方米 各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 Wz W1=35% W2=10% W3=30% W4=5% W5=20% 租價(jià) Pz=∑ PIWI 租價(jià) Pz= 35%+ 10%+ 30%+ 5%+ 20% 租價(jià) Pz = 元 /㎡ 建議商鋪月租金均價(jià)＝ 41 元 /㎡ 商鋪售價(jià) =月租金 12 （按成本回收期 100 個(gè)月算） 商鋪售價(jià) = 12 建議商鋪銷售均價(jià)＝ 4078 元 /㎡ 四、測(cè)算結(jié)果檢驗(yàn)及細(xì)化 1．商鋪用收益法測(cè)算 1）年有效毛收入 ：由毛租金收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成損失后所得收入。 5）收益年限 (n)的確定： 按規(guī)定商業(yè)用地使用年限為 40 年。因此 此價(jià)格 是市場(chǎng)接受程度的客觀反映，如果項(xiàng)目追求更高的投資利潤(rùn)而將售價(jià)進(jìn)一步提高，則： 面臨更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，挑戰(zhàn)市場(chǎng)的接受能力； 銷售期可能會(huì)延長(zhǎng)，投資回收期同時(shí)延長(zhǎng)； 項(xiàng)目推廣力度需要加強(qiáng)，更多營(yíng)銷費(fèi)用的投入； 對(duì)于威尼斯價(jià)格體系的建立需要與甲方進(jìn)一步共同研商，并最終確定，特此說明。在雙方（賣方與買方）的戰(zhàn)斗由激烈進(jìn)入令人扼腕的 焦灼狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)疲態(tài)時(shí)，可以投出一定量的重磅炸彈以炸開缺口、重新 激發(fā)、沖擊 市場(chǎng)從而重新打開局面。 威尼斯項(xiàng)目最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密 切關(guān)系。這樣，我們就能夠跳開高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。 注：以上價(jià)格均為售價(jià) 在執(zhí)行“低開高走”的銷售策略時(shí)，低價(jià)入市的供量將控制在一定范圍，并最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 4100－ 4200 元左右。 第二階段：公開發(fā)售期（即開盤期） （ 10 月 22日 11 月 2日） 本階段的主要工作內(nèi)容：即為開盤銷售而進(jìn)行的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，計(jì)劃時(shí)間為 10天：