某區(qū)n4地快投標(biāo)分析報(bào)告-wenkub
2023-07-19 20:40:08 本頁(yè)面
【正文】 成本及效益分析 施工成本估算 （ 12 頁(yè)） 其它開(kāi)發(fā)成本估算 （ 12 頁(yè)） 總開(kāi)發(fā)成本及投資效益核算 （ 14 頁(yè)） 一、市場(chǎng)分析 1. 1. XX 區(qū)宏觀環(huán)境分析 XX 區(qū)自 1992 年 11 月份建區(qū)以來(lái)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長(zhǎng)的健康態(tài)勢(shì)，進(jìn)入 1998 年，當(dāng)各區(qū)受亞洲金融風(fēng)暴的影響增長(zhǎng)有所減緩時(shí)， XX 仍以高于 16%增長(zhǎng)率的保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 XX區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈以下特點(diǎn)： ? ? XX經(jīng)濟(jì)具有明顯的外向驅(qū)動(dòng)性 20xx 年 XX 工業(yè)產(chǎn)品的出口產(chǎn)值達(dá)到人民幣 432 億，外資、港澳臺(tái)資企業(yè)在工業(yè)總產(chǎn)值中比重占 88%，出口產(chǎn)值占 XX 工業(yè)總產(chǎn)值的 83%，占深圳市工業(yè)總出口產(chǎn)值的 40%多。 20xx 年 XX 區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與深圳市的比較 類(lèi)別 人均 GDP （美金） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn) /二產(chǎn) XX 區(qū) 1987 4． 1% 59． 4% 36． 5% 0． 61 深圳市 4000 1． 3% 50． 0% 48． 7% 0． 97 ? ? 繁榮的商業(yè)服務(wù) 近兩年來(lái)，基于對(duì) XX 消費(fèi)潛力信心，市內(nèi)大型零售商紛紛大舉入駐 XX，以贏得先機(jī)：順電、天虹、萬(wàn)佳已開(kāi)業(yè)，國(guó)際零售巨頭沃爾瑪亦正在簽約中。 ? ? XX 土地出讓引起了境內(nèi)外投資者高度關(guān)注 從 XX 的土地招標(biāo)拍賣(mài)情況可以看出，越來(lái)越多的深圳市區(qū)開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商對(duì) XX 土地給予了熱切的關(guān)注。而 XX 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目前普遍的廣告投入費(fèi)用還不足銷(xiāo)售額的 2%，營(yíng)銷(xiāo)處在起步階段，更多的項(xiàng)目在前期定位，市場(chǎng)研究，資源整合方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠， XX 的營(yíng)銷(xiāo)存在非常大的空間。從業(yè)人口中受過(guò)大專(zhuān)及以上教育的僅占 %，高中及中專(zhuān)占%，初中的為 %，小學(xué)及以下的為 %；在這樣的人口結(jié)構(gòu)中，從逐年大幅增長(zhǎng)的購(gòu)房入戶(hù)家庭數(shù)量亦可看出，購(gòu)房入戶(hù)政策無(wú)疑對(duì)現(xiàn)在居民具有較大的吸引力。用地性質(zhì)：商住，其它要點(diǎn)未定，預(yù)計(jì)20xx 年 8 月 23 日進(jìn)行拍賣(mài)。沿 XX 新中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側(cè)控制 30 米寬的綠帶，開(kāi)發(fā)連續(xù)的，有樹(shù)陰遮蔽的開(kāi)放窨，引入街頭藝術(shù)，街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個(gè) 郁郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。 第一圈層核心區(qū)，是 XX 新中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公，用地面積 ，建筑以高層為主，以突出新中心區(qū)的形象形和地位。在這三個(gè)站點(diǎn)周?chē)霸０参髀飞习窗霃?500 米的范圍形成四個(gè)商業(yè)中心。 中心區(qū) N12 區(qū)，周邊的新湖路已建成，興華路已完成路基工程，年底即可完工，屆時(shí)該地塊的市政配套也將完善。對(duì)已辦理出讓合同或批復(fù)、具 備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，但未按規(guī)定時(shí)間開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地，嚴(yán)格按規(guī)定對(duì)其違約行為進(jìn)行處理，對(duì)達(dá)到無(wú)償收地條件的堅(jiān)決收地，對(duì)屬農(nóng)村批復(fù)用地的按調(diào)整用地處理。據(jù)統(tǒng)計(jì) 20xx 年度 XX 區(qū)房地產(chǎn) 銷(xiāo)售總額達(dá)到 億元，均價(jià) 3670 元每平方米。 目前新區(qū)一帶的價(jià)格 多層項(xiàng)目均價(jià)：大概 3000 元 /M2 例如：福中?；▓@： 2950 元 /M2 達(dá)海花園： 3200 元 /M2 小高層項(xiàng)目均價(jià)： 3500— 3900 元 /M2 例如：中南花園： 3500 元 /M2 德鄰雅筑： 3500 元 /M2 豪城?馨庭居： 3800
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