城市經(jīng)濟(jì)-城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)(ppt51)-wenkub
2024-10-25 13 本頁(yè)面
【正文】 和經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國(guó)家的國(guó)民生產(chǎn)總值中占有3％至12％的不同比重。 去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％，在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。,個(gè)人住房貸款,截至今年10月底，中國(guó)工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長(zhǎng)了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國(guó)工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。 核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃 和房地產(chǎn)市場(chǎng),一、導(dǎo)論,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國(guó)脈絡(luò) II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn) III. 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈: 追求利益 游戲規(guī)則 參加者又不同角色和戰(zhàn)略 即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性,新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃,變動(dòng)的市場(chǎng) 例：辦公樓小型化 后工業(yè)社會(huì) 企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減2540%辦公用房費(fèi)用,不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈,政府干預(yù) 增加投資稅收，補(bǔ)貼 限制開(kāi)發(fā)分區(qū)規(guī)劃 參加者—包括政府的相互影響 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（1）,以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的四條主要來(lái)源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場(chǎng)融資，銷售回籠資金,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（2）,銀行貸款一直是開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。 相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（4）,緊縮政策：2002年12月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開(kāi)始對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查,銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。,中國(guó)建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂(lè)得家”品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)貸款，硬件配備。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國(guó)脈絡(luò)（6）,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。,迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道,目前，我國(guó)2.5萬(wàn)余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資 但，上市是答案嗎？,II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（
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