【正文】 quirements) : 包括 “ 明確需要 ” 和 “ 隱含需要 ” 。 對(duì)于從事房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目管理的 人士具有一定的參考意義。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心 的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程 2 質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系。 根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》（ GB/T50326－ 2021）的要求：施工單位工程管理工作可以歸納為 “ 四控四管 一協(xié)調(diào) ” ，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。 誰(shuí)控制了工程資源，誰(shuí)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。隨著民用建筑功能的多樣化，各種專業(yè)公司逐漸獨(dú)立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向開(kāi)發(fā)（建設(shè)）單位承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，開(kāi)發(fā)（建設(shè)）單位控制著越來(lái)越多的工程資源，整個(gè)工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)（建設(shè)）單位。 對(duì)于從事房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目管理的 人士具有一定的參考意義。深入討論影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素，項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目時(shí)間、項(xiàng)目成本之間的對(duì)立統(tǒng)一，項(xiàng)目干系人在項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程中的作用。研究房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量基本管理方法，強(qiáng)調(diào)指出數(shù)據(jù)分析手段在項(xiàng)目質(zhì)量 管理中的應(yīng)用，工作分解結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中起的重要作用，流程管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中的重要作用。 關(guān)鍵詞： 品質(zhì)； 質(zhì)量； 質(zhì)量管理； 執(zhí)行力； 細(xì)節(jié)管理； 持續(xù)改進(jìn) ABSTRACT This paper discussed characteristics of project quality management and the needs analysis in real estate enterprise in detail: the quality of real estate projects is facing full of the test, achieving the objective of quality management is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estate projects. There is a unity of opposites in the quality of the project, the cost of the project and the lasting time of the project. The related persons played an important role in the process of quality management. Researching on the basic methods of the real estate projects management, the paper stressed that data analysis in the application of quality management, work breakdown structure in the project quality management, process management and teambuilding played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate pany39。 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從 80 年代中期開(kāi) 始興起，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是自己控制著工程資源，主要的分部工程都由房地產(chǎn)企業(yè)自己分包或指定分包，主要的材料設(shè)備都由自己采購(gòu)或指定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)工程管理的指揮控制中心。 房地產(chǎn)企業(yè)是整個(gè)工程管理的指揮控制中心。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為 “ 三控二管一協(xié)調(diào) ” ，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷(xiāo)理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷(xiāo)意圖。 創(chuàng)新點(diǎn) 本文強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上 的控制及強(qiáng)化控制的管理，執(zhí)行力、細(xì)節(jié)管理、持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重中之眾。為使 “ 需求 ” 可以實(shí)際運(yùn)用，一般應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為質(zhì)量要求。固有的就是指在某事或某物本來(lái)就有的，尤其是那種永久的特性。從術(shù)語(yǔ)的基本特性來(lái)說(shuō)，質(zhì)量是滿足要求的程度。一是質(zhì)量反映為 “ 滿足要求的程度 ” ，而不是反映 “ 特性總和 ” ，特性是固有的，與要求相比較，滿足要求的程度才反映為質(zhì)量的好壞。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的高潮期，房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然的全面發(fā)展需求，我們應(yīng)該明確并建立期嶄新、全面的房地產(chǎn)項(xiàng) 4 目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量觀。這是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)質(zhì)量觀與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)質(zhì)量觀的根本區(qū)別所在，正確理解這一點(diǎn)，對(duì)于搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有直接的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，它反映物業(yè)使用的安全性、方便性、舒適性等等，這些都是圍繞著使用的人來(lái)體現(xiàn)的服務(wù)。 住房質(zhì)量的投訴上升了 %，入住后墻壁開(kāi)裂、不平、滲水、發(fā)霉等問(wèn)題較為突出， 有些名為送 “ 精裝修 ” ，實(shí)際是 “ 劣裝修 ” 。 上海近兩年的全裝修房比例已近 15%，其中，市中心地段新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)全裝修比例達(dá)到 50%以上，其次內(nèi)中環(huán)占 20%。主要表現(xiàn)在：墻面開(kāi)裂成為通病，地板鋪裝不平整或有色差，衛(wèi)生間下水道不暢致使經(jīng)常泛出異味，門(mén)窗密合度差造成房屋雨水滲水，空調(diào)制冷差等 。房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾紛、投訴不斷增加。 有人買(mǎi)房是為了生存，比如說(shuō)三世同堂；有人買(mǎi)房是為了發(fā)展，比如說(shuō)孟 母三遷；有人買(mǎi)房是為了享受，比如說(shuō)小房換大房，有人買(mǎi)房是為了保值，有人買(mǎi)房是為了增值 。這將對(duì)監(jiān)督目前的住宅套內(nèi)質(zhì)量、規(guī)范當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)起著推動(dòng)的作用。萬(wàn)科、佘山高爾夫郡等小區(qū)一直自覺(jué)地做到先自查、再他查，不合格不交房。建設(shè)部推行的分戶驗(yàn)收制度更是使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)“全數(shù)驗(yàn)收”之考。 2021 年，萬(wàn)科又 全面推行了旨在全面提升房屋質(zhì)量的 “ 磐石行動(dòng) ” 。此后，萬(wàn)科再次提出， “ 質(zhì)量是我們的底線 ” 。萬(wàn)科工程管理的宗旨是樹(shù)立一套高效的管理流程，建立一支專業(yè)化的工程管理團(tuán)隊(duì)，使工程質(zhì)量 管理成為萬(wàn)科品牌的支撐點(diǎn)。 房地產(chǎn) 企業(yè) 應(yīng)該 站在消費(fèi)者的角度，使 產(chǎn)品的質(zhì)量要有保證，產(chǎn)品的價(jià)格能讓市場(chǎng)接受 。 7 第三章 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素 項(xiàng)目前期控制對(duì)質(zhì)量管理的影響 項(xiàng)目前期控制對(duì)質(zhì)量的影響 一 件產(chǎn)品或一項(xiàng)服務(wù)能否成功地完成它預(yù)定的使命取決于四個(gè)主要因素 ,它們是：設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的一些性能所做出的接受或拒絕的選擇；量符合設(shè)計(jì)的程度：產(chǎn)品或服務(wù)符合 (即實(shí)現(xiàn) )設(shè)計(jì)人員意圖的程度；便于使用；售后服務(wù)。 建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 應(yīng) 注重經(jīng)營(yíng)理念更新 ，并使之 在實(shí)踐中 發(fā)揮 指導(dǎo)作用。 消費(fèi)者的收入千差萬(wàn)別，也存在著高、中、低不同層次的購(gòu)房需求。但并不是說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身質(zhì)量越高越好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身質(zhì)量越高，造價(jià)也越高，勢(shì)必造成售價(jià)越高，而這將直接影響到銷(xiāo)售效果。而這幾個(gè)因素應(yīng)圍繞市場(chǎng)、價(jià)格 、 定位 做 出與之相符合的考慮。 房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的理論確定，就是指房地產(chǎn)投資者決定 開(kāi)發(fā)建設(shè)什么質(zhì)量水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目的價(jià)格是其諸多質(zhì)量要素的綜合反映，在確定了項(xiàng)目的總體質(zhì)量水平之后，我們將據(jù)此一一確定項(xiàng)目的質(zhì)量因素的諸多方面如地域、設(shè)計(jì)、工程、環(huán)境、配套、 服務(wù)等質(zhì)量?jī)?nèi)容。 朱蘭被確認(rèn)為第一個(gè)提出計(jì)算質(zhì)量成本的質(zhì)量管理專家。但總結(jié)幾十年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，包括研究國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我們得出一個(gè)結(jié)論：要把工程質(zhì)量管理好，必須有一個(gè)健全的、有效的質(zhì)量控制管理體制。執(zhí)法不嚴(yán)，違法不究的現(xiàn)象很普遍。從80 年代開(kāi)始就抓政府的質(zhì)量監(jiān)督、通過(guò)這些年的努力，在全國(guó)形成了很可觀的監(jiān)督力量，地以上城市都建立了質(zhì)量監(jiān)督站， 90%縣以上的城市也建立了質(zhì)量監(jiān)督站，一些專業(yè)部也建立了質(zhì)量監(jiān)督站。如，由質(zhì)量監(jiān)督站去組織質(zhì)量驗(yàn)評(píng)、竣工驗(yàn)收，進(jìn)行 過(guò)程檢查等，這等質(zhì)量 功能要求 有限預(yù)算 費(fèi)用 完成期限 時(shí)間 目標(biāo) 10于成了企業(yè)質(zhì)量檢查員了。 質(zhì)量控制體系的第二個(gè)層次是建設(shè)單位。另一個(gè)方面，受雇于建設(shè)單位的對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行實(shí)施監(jiān)督的工程監(jiān)理的工作的好壞對(duì)工程質(zhì)量也是有一定影響的。 質(zhì)量控制體制的第三個(gè)層次，應(yīng)該是由直接生產(chǎn)者來(lái)保證質(zhì)量。 綜上所述，要想一個(gè)工程有好的質(zhì)量，不是單一方面可能做到的。 其他項(xiàng)目干系人對(duì)質(zhì)量的影響 除了上一節(jié)所述三方主要因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的管理和影響，還有更多不同層面的項(xiàng)目干系人和厲害關(guān)系者對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量有著不同程度的影響。 業(yè)主： 業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力。一個(gè)優(yōu)秀的工程師，不一定是一個(gè)優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修對(duì)維修人員除了專業(yè)知識(shí)要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊(duì) 11伍將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。質(zhì)量管理是各級(jí)管理者的職責(zé) ,但必須由最高管理者領(lǐng)導(dǎo)。企業(yè)一般包括經(jīng)營(yíng)決策、計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、勞資、供應(yīng)、銷(xiāo)售、銷(xiāo)后服務(wù)、成本財(cái)務(wù)等管理部門(mén)。質(zhì)量方針是指 “ 由組織的最高管理者正式發(fā)布的該組織總的質(zhì)量宗旨和方向。質(zhì)量目標(biāo)必須明確、具體，盡量用定量化的語(yǔ)言進(jìn)行描述，保證質(zhì)量目標(biāo)容易被溝通和理解。 項(xiàng)目質(zhì)量管理的定義： 項(xiàng)目的質(zhì)量管理是指圍繞項(xiàng)目質(zhì)量所進(jìn)行的指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動(dòng)。 項(xiàng)目質(zhì)量管理是由優(yōu)化的質(zhì)量方針、質(zhì)量計(jì)劃、組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目過(guò)程中的活動(dòng)以及相應(yīng)的資源所組成，包括未確保項(xiàng)目能夠滿足質(zhì)量要求所開(kāi)展的過(guò)程和整體管理職能的所有活動(dòng)，這些活動(dòng)包括確定質(zhì)量政策、目標(biāo)和責(zé)任。戴明還強(qiáng)調(diào)了減少質(zhì)量波動(dòng) (與一定標(biāo)準(zhǔn)之間的偏差 )的必要性。朱蘭用包含質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)的質(zhì)量三元論的思想來(lái)描述質(zhì)量管理。管理就是不斷改進(jìn)工作是朱蘭理論的一個(gè)核心。因此，組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。 全員參與 各級(jí)人員都是組織之本，只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來(lái)效益； 過(guò)程方法 將活動(dòng)和相關(guān)的資源作為過(guò)程進(jìn)行管理可以更高效地得到期望的結(jié)果； 管理的系統(tǒng)方法 將相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程作為系統(tǒng)加以確認(rèn)，理解和管理，有助于提高項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的效果和效率； 持續(xù)改進(jìn) 持續(xù)改進(jìn)總體業(yè)績(jī)應(yīng)當(dāng)是永恒主題； 14 以事實(shí)為決策基礎(chǔ) 有效的決策應(yīng)建立在數(shù)據(jù)和信息分析的基礎(chǔ)上； 與供應(yīng)商保持互利的關(guān)系 組織與供應(yīng)商是相互依存的互利關(guān)系，可增強(qiáng)雙方創(chuàng)造價(jià)值的能力。項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)、各階段、各要素之間存在著相互矛盾又相互統(tǒng)一的關(guān)系；項(xiàng)目有眾多目標(biāo)，有總目標(biāo)，又有子目標(biāo)，總目標(biāo)之間、總目標(biāo)與子目標(biāo)之間、子目標(biāo)與子目標(biāo)之間同樣存在著相互矛盾又相互統(tǒng)一的關(guān)系。無(wú)論從項(xiàng)目質(zhì)量管理的 主體還是客體來(lái)看，項(xiàng)目質(zhì)量的管理都是一個(gè)完整的系統(tǒng)。 （ 1） .全過(guò)程的管理 對(duì)建筑安裝企業(yè)，這一全過(guò)程是指從施工準(zhǔn)備到交工驗(yàn)收和使用期的維修服務(wù)，質(zhì)量回訪等的整個(gè)過(guò)程。共同對(duì)工程質(zhì)量作出保證應(yīng)該是所有部門(mén)所有方面的一致奮斗目標(biāo)。即首先要提出目標(biāo)；然后根據(jù)目標(biāo)制定計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃包括目標(biāo)，而且包括為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)需要采取的措施；計(jì)劃 15制定后，就需要組織實(shí)施；在實(shí)施過(guò)程中，需要不斷檢查，并將檢查結(jié)果與計(jì)劃進(jìn)行比較，根據(jù)比較的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量狀況做出判斷。這是由美國(guó)著名管理專家戴明博士首先提出的，所以稱之為“戴明環(huán)”。質(zhì)量控制必須對(duì)干什么，為何干，怎么干，誰(shuí)來(lái)干，何時(shí)干，何地干等給予明確規(guī)定 ，并對(duì)實(shí)際質(zhì)量活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控。 合格控制原理 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，為保證項(xiàng)目或工序質(zhì)量符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)判斷項(xiàng)目或工序質(zhì)量合格狀況，防止將不合格品交付給用戶或使不合格品進(jìn)入下一道工序，必須借助某些方法和手分析現(xiàn)狀找問(wèn)題 分析產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的原因 找主要原因 制定對(duì)策和在247。 合格控制是確定項(xiàng)目階段性成果及最終成果是否符合規(guī)定要求的重要手段。 監(jiān)督原理 對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)方來(lái)說(shuō)，遵循質(zhì)量監(jiān)督法規(guī) ，不僅是減少質(zhì)量問(wèn)題的重要條件，而且是維護(hù)自身利益所必需的。 質(zhì)量策劃 ISO9000： 2021 中對(duì)質(zhì)量策劃的定義是：質(zhì)量策劃是“質(zhì)量管理的一部分，致力于制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)?？刂疲侵笧閷?shí)現(xiàn)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而采 用的方法、措施。 項(xiàng)目質(zhì)量控制，是通過(guò)認(rèn)真規(guī)劃，不斷進(jìn)行觀測(cè)檢查，以及采取必要的糾正措施，來(lái)鑒定或維持預(yù)期的項(xiàng)目質(zhì)量或工序質(zhì)量水平的一種系統(tǒng)。但是這樣的改進(jìn)往往是就事論事的改進(jìn)，是離散的、被動(dòng)的。就一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有持續(xù)改進(jìn)，才能不斷改進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量，才能滿足顧客和其他相關(guān)方日益增長(zhǎng)和不斷變化的需求和期望。 例如：墻面開(kāi)裂原因分析，如