合同與風(fēng)險(xiǎn)管理-wenkub
2024-10-25 10 本頁面
【正文】 不存在合同關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。,?,第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同,一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之．，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 (2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。 熟悉：物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險(xiǎn)種類與投保了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理。,?,第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型,一、合同的概念 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 (3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合同的甲方：新建住宅的開發(fā)商，合同乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè),?,前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。,?,業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)、詳細(xì)的評(píng)議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。,?,二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1．物業(yè)基本情況 2. 委托服務(wù)事項(xiàng) 3．雙方的權(quán)利義務(wù) 4．物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn) 5．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用 6．專項(xiàng)維修基金的管理和使用,?,7．物業(yè)管理用房 8．物業(yè)經(jīng)營管理 9．委托服務(wù)期限 10．違約責(zé)任,?,四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn) （一）“宜細(xì)不宜粗”的原則 1．委托項(xiàng)目 2. 各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容 3．服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 4. 管理和服務(wù)費(fèi)用,?,5．對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款 正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要這些遵循”宜 細(xì)不宜粗”的原則，所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中 標(biāo)單位后，要有相對(duì)較長的（與一般招投標(biāo)相 比）的合同談判時(shí)間。但是，除經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供，這些活動(dòng)的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出；只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就能從專業(yè)管理和業(yè)主利益兩個(gè)角度出發(fā)，利用以往的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案是否合理提出意見。 （二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序 1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2．編制招標(biāo)文件 3．向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告 4．投標(biāo)單位的資質(zhì)審查,?,5. 發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等 6．組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑 7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法 8．收取投標(biāo)書 9．開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱 10．組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo) 1 1. 發(fā)出中標(biāo)通知書 12. 與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同,?,（三）招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定 1．編制招標(biāo)書 2. 標(biāo)底的作用及其確定 (1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào) (2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。,?,（二）投標(biāo)過程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié) (l)確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施； (2)確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一； (3)準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算； [ (4)物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾； (5)管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員； (6)正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。 (3)可測(cè)性。,?,2. 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指一切財(cái)產(chǎn)發(fā)生損毀、火失和貶的風(fēng)險(xiǎn)。,?,3．自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 4．基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn),?,（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本 一般來說，風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容: (1)防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用； (2)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用； (3)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。,?,（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 1．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)的重要特征是它的不確定性和潛在性，不易被人們感受到和了解到。其目的是為了對(duì)帶來不同程度損失的風(fēng)采取不同的對(duì)策。,?,(2)自擔(dān)或保留。例如房屋業(yè)主對(duì)自己的房子或設(shè)備投保保值低于原價(jià)值時(shí)，一旦投保的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后，投保不能獲得全部損失的賠償，其中一部分損失由投保人自己承擔(dān)。 如增加有關(guān)預(yù)防的知識(shí)及改進(jìn)預(yù)防技術(shù)等。,?,(4)轉(zhuǎn)移。例如物業(yè)管理企業(yè)與工程承包商在簽合同時(shí)叮以明規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)。,?,第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn),一、保險(xiǎn)的概念 （一）保險(xiǎn)的定義及特征 保險(xiǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在以下八個(gè)方面： 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)性；以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性；與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同；以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營方式的負(fù)債性；以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互；以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性；反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性；以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融。在此情況下，一旦投保標(biāo)的受到損失，則由所有承保此標(biāo)的的承保人按承保責(zé)任的大小來共同分?jǐn)?。保險(xiǎn)合同必須采取書面形式， 否則將無效。 從這方面來說，保險(xiǎn)合同實(shí)際上是保險(xiǎn)人一方的文件。交換合同假定雙方交換的價(jià)值是相等的，它適于民法中的等價(jià)交換原則。 當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。 (3)出險(xiǎn)通知義務(wù)。 實(shí)際損失包括發(fā)
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