【正文】 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 10 第三章 市場分析與預測 一、主要消費對象 改革開放以來，灰山港鎮(zhèn)經濟建設已取得了巨大成績，人民豐衣足食， GNP、 GDP 總量以及人均 GNP 和人均 GDP 都有了較大提高，尤其反映個人消費支出的指標 PI 急劇增加，而反映生活消費支出的恩格爾數(shù)年年下降，近年已降達 40%，人民的生活水平和質量日益向小康目標邁進，因而對商居環(huán)境等都提出了較高的要求，且這種潛在需求，隨著城鎮(zhèn)建設步伐的加快，正與日俱增。因此，本項目的實施是加快城鎮(zhèn)化進程的需要。本項目的實施，符合《灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃》的要求，因此，本項目的建設是 完善城鎮(zhèn)基礎設施，提升城鎮(zhèn)承載能力的需要。因此， “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 8 本項目的建設是鎮(zhèn)域經濟社會發(fā)展的需要?；疑礁坻?zhèn)是湖南省百強鎮(zhèn)之一，是益陽市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)。 六、存在問題與建議 存在問題 本項目建設期主要存在資金籌措問題，能否及時、足額籌措到建設資金，將直接影響到工程進度與質量，影響到項目能否按時竣工投入使用，工期拖得越長，項目預期投資效益下降。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 5 三、報告編制依據 ⑴中共中央國務院《關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》； ⑵國家住房和城鄉(xiāng)建設部建設項目相 關法規(guī)； ⑶國家環(huán)保部建設項目環(huán)保相關法規(guī)； ⑷《中華人民共和國節(jié)約能源法》； ⑸民用建筑相關技術規(guī)范； ⑹《 ———— 國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》； ⑺《 ———— 灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃》。 20xx 年工農業(yè)生產總值 億元，完成財政收入 億元。 建設工期 本項目建設工期為 24 個月。 公司經營目標：為灰山港居民建造優(yōu)美、舒適商居環(huán)境，為公司 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 2 的發(fā)展塑造精美商居項目名片。 “東方財富”商居小區(qū)建設工程 可 行 性 研 究 報 告 二 0一三年八月 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 1 目 錄 第一章 總論?????????????????????????１ 第二章 項目建設的必要性??????????????????? 7 第三章 市場分析與預測???????????????????? 10 第四章 項目建設條件????????????????????? 12 第五章 建設規(guī)模及內容???????????????????? 15 第六章 工程設計 ??????????????????????? 17 第七章 公用工程與輔助設施?????????????????? 29 第八章 消防設計??????????????????????? 30 第九章 環(huán)境與節(jié)材分析???????????????????? 34 第十章 資源利用與節(jié)能分析?????????????????? 38 第十一章 項目管理與設施進度????????????????? 42 第十二章 項目的招標與采購方案???????????????? 44 第十三章 投資估算與資金籌措????????????????? 46 第十四章 財務 效益評價???????????????????? 49 第十五章 社會效益與結論??????????????????? 52 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 2 附件： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 法人身份證 組織機構代碼證 稅務登記證 房地產開發(fā)企業(yè)資質證書 土地使用證 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 1 第一章 總 論 一、項目概況 項目名稱： 三星級旅游賓館、建材家居市場及生活超市 項目選址：本項目選址于 ————— 志溪路東側，東臨志溪河沿河風光帶，北臨古松巷。 建設規(guī)模及內容 本項目規(guī)劃建設總建筑面積 ｍ 2。 技術指標 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 3 規(guī)劃用地經濟技術指標 備 注 項 目 計量單位 數(shù)量 凈用地面積 m2 總建筑面積 m2 地上總建筑面積 m2 其中 a 住宅 m2 47000 b 商業(yè) m2 41000 含 酒店 、 市場、超市 c 物管用房 m2 地下總建筑面積 m2 5176 計容建筑面積 m2 容積率 建筑密度 % 40 綠地率 % 25 居住總戶數(shù) 戶 358 戶均人口 人 居住總人數(shù) 人 1253 機動車位 個 286 其中 地上停車位 個 150 地下停車位 個 136 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 4 二、項目背景 —————— 鎮(zhèn)是全國重點建制鎮(zhèn)、湖南省小城鎮(zhèn)建設示范鎮(zhèn)、益陽市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)，地處 ——— 東南部，與寧鄉(xiāng)縣、安化縣、赫山區(qū)交界，與牛 田、松木塘鎮(zhèn)相鄰，轄 35 個行政村、 3 個社區(qū)，總人口 萬，總面積 平方公里。灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)面積已達 平方公里，人口已達 萬人，規(guī)劃到 2020 年建成區(qū)面積達到 平方公里，人口達到 萬人。 四、可研報告研究范圍 ⑴建設條件分析； ⑵建設方案分析 ⑶環(huán)境、節(jié)能與節(jié)材分析； ⑷投資估算及效益分析。建議采取多渠道籌措建設資金，使其按時足額到位，確保按期竣工投入使用。境內煤炭、石灰等礦產資源豐富，已探明石灰石儲量 50 億噸，煤炭 6500 萬噸，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，憑借資源優(yōu)勢，工業(yè)發(fā)展起步較早 ，現(xiàn)有各類民營企業(yè)335 家，其中投資過億元的企業(yè) 4 家，已形成了水泥、化工、鋼鐵、采礦、煤炭、食品等六大支柱產業(yè)；灰山港鎮(zhèn)是桃江縣的農業(yè)大鎮(zhèn)，有商品糧示范基地 2 處，共 1800 畝，有油茶林基地 3000 畝，葛基地 1000畝，小水果基地 20xx 畝，煙葉基地 1500 畝，形成了基地 +農戶 +公司的管理模式，農業(yè)產業(yè)化水平較高。 二、提升城鎮(zhèn)承載能力的需要 國家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，將極大地促進灰山港鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展。 三、加快城鎮(zhèn)化進程的需要 灰山港鎮(zhèn)是國家住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委確定的“全國重點建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設示范鎮(zhèn)”，區(qū)位優(yōu)勢明顯，與寧鄉(xiāng)、安化、赫山等縣區(qū)交界。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 9 四、“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的需要 提高農民收入，加快農村經濟增長，目 前已不單單是農民和農業(yè)問題，而是我國經濟能否持續(xù)快速增長的重要方面，如果農民的收入和農村經濟不能快速發(fā)展，實現(xiàn)小康將是十分困難的。 （ 1）正由于該項目是商居的黃金地段，地處灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)中心地帶，周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院、車站等公益設施完善，且距工礦企業(yè)較近，上下班交通設施便捷。由于本項目處在灰山港鎮(zhèn)志溪河沿河風光帶位置，外環(huán)境較好，商業(yè)和商品住宅銷售市場十分看好。項目選址符合《灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃》，項目選址合理。氣候條件對施工的影響較小，全年施工期長。 四、社會經濟 自然資源 本項目區(qū)域自然資源豐富，境內有豐富的石灰石、煤、鐵礦石、硅泥等，尤以石灰石儲量最多，達 500 億噸。項目區(qū)緊鄰紫荊路、茶果山路、康復路等城鎮(zhèn)干道，交通便利。 二、建設內容 本項目根據灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，規(guī)劃新建商居樓 8 棟，其中17 層建筑 5 個單元、 11 層建筑 1 個單元、 9 層建筑 5 個單元、 6 層建筑 3個單元。 項目建設進度預安排表 項目名稱 時 間 安 排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 前期工作 場地平整 主體建筑 配套工程 竣工 △ 說明： —— 表示建設期 △表示竣工 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 17 第六章 工程設計 一、設計依據 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093(20xx 年版 ) 《工程建設標準強制性條文》 (房屋建筑部分 20xx 年版 ) 《城市規(guī)劃管理辦法》 《城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 《建筑工程配套停車場 (庫 )規(guī)劃設計規(guī)劃》 規(guī)劃選址批復 民用建筑技術規(guī)范 項目業(yè)主提供的設計要求 二、用地現(xiàn)狀 本項目建設用地位于桃江縣灰山港鎮(zhèn)志溪路以東、東臨志溪河沿河風光帶，北臨古松巷，項目用地為長條形，南北平均長約 600m，東西平均長約 72m，地塊基本平整?，F(xiàn)場內無需要保留的文化、教育、衛(wèi)生等公共設施、文物古跡、名 貴花木及樹種。 四、技術參數(shù) 建筑密度： 40% 容積率： 綠化率： 25% “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設工程 益陽東方昌盛房地產開發(fā)有限公司 19 五、總體設計及布局 本項目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通風，同時也有利于節(jié)能。 建筑的離界退讓和建筑的樓間距按規(guī)劃局規(guī)劃設計要求及《城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》執(zhí)行。